保利發展一季度業績轉正，毛利率較21年有所回升;銷售額位居行業前三，行業下行情況下仍保持較高回款率，拿地穩健，38個核心城市拓展金額占比接近90%，進一步優化土儲結構;公司三道紅線繼續保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場較低水平;考慮到未來行業競爭格局改善的長邏輯或提升優質綠檔央企經營的穩健成長能力及估值溢價，預計2022-2024年EPS分別為2.44、2.62和2.91元，維持“強烈推薦-A”評級，給予目標價24.40元/股(對應2022PE=10X)。

一季度業績轉正，毛利率較21年有所回升。公司一季度營收/營業利潤/歸母凈利分別為336億/51億/25億，同比分別+33.8%/+1.4%/+1.2%。公司收入增速較高，但綜合毛利率同比降低7.5PCT至27.9%(較21年全年環比回升1.1PCT)，三費費率較21年同期降低2.7PCT至8.8%，投資收益較21年同期降低5.9億元至1.1億元，使得營業利潤增速較營收增速降低32.4PCT至+1.4%;營業外收入略有降低(-0.5億元)，但一季度所得稅較去年同期略有減少及結轉項目母公司權益比例略有提高，綜合使得歸母凈利潤增速較營業利潤增速略降，至+1.2%。

往后看，22年公司新開工/竣工計劃分別為4010萬方/4231萬方，較21年實際完成額分別-22%/+9%，預收賬款對營收的保障倍數達1.46，對后續收入仍有一定保障;認為公司結轉毛利率或在22年筑底，毛利率筑底回升或有望對后續業績回升提供支撐。

一季度銷售額位居行業前三，行業下行情況下仍保持較高回款率，38個核心城市拓展金額占比接近90%，進一步優化土儲結構。公司一季度全口徑銷售面積/金額分別為554萬方/907億元，同比分別-22.9%/-27.0%，負增長主要受行業下行及疫情反復影響，增速好于行業top10平均水平(-41%)。對應銷售均價約1.64萬元/平方米，較21年全年均價+2.5%，銷售回款832億元，對應回款率92%，在行業艱難時期仍處高位。據克而瑞數據顯示，公司22年一季度全口徑銷售額位列行業第三，較21年前進一名。

一季度新增全口徑計容建面/拓展金額194萬方/341億元，同比分別-76.1%/-24.6%，對應樓面地價1.76元/方，較21年全年提高258%，主要由于拿地能級的提升，38個核心城市拓展金額占比接近90%。公司拿地力度(拿地金額/銷售金額)37.6%，較21年全年提升約2.9PCT。

公司三道紅線繼續保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場較低水平。截至22年一季度，公司賬面有息負債規模3599億元，較21年底增加6.4%，利用自身綠檔優勢繼續擴展。公司三道紅線全部達標，繼續保持綠檔水平;一季度已發行2022年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)(專項用于并購)，發行規模15億元。其中，品種一(22保利01)發行規模為5億元，票面利率為2.96%;品種二(22保利02)發行規模為10億元，票面利率為3.59%，融資成本為同期市場較低水平。

投資建議：一季度業績轉正，毛利率較21年有所回升;銷售額位居行業前三，行業下行情況下仍保持較高回款率，拿地穩健，38個核心城市拓展金額占比接近90%，進一步優化土儲結構;公司三道紅線繼續保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場較低水平;考慮到未來行業競爭格局改善的長邏輯或提升優質綠檔央企經營的穩健成長能力及估值溢價，預計2022-2024年EPS分別為2.44、2.62和2.91元，維持“強烈推薦-A”評級，給予目標價24.40元/股(對應2022PE=10X)。

風險提示：銷售增長低于預期、結算規模低于預期、毛利率改善不及預期。

關鍵詞： 保利發展 一季度業績轉正 利率較21年回升 銷售額位居行業前三