房地產行業(yè)在經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)后，隨著支持政策逐步落地，市場預期向好，行業(yè)逐步回歸健康發(fā)展。作為示范房企，新城控股（601155）(601155.SH)保持雙輪驅動戰(zhàn)略聚焦，在確保財務安全的前提下持續(xù)發(fā)展。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報告。報告顯示，2022年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報告期末，公司總資產達4579.07億元。此外，截至報告期末，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米(含合聯(lián)營項目)；公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米(含合聯(lián)營項目)，提前鎖定未來業(yè)績。

新城控股恪守財務紀律、堅持底線思維，保持穩(wěn)定安全的財務基本面。報告期內，公司繼續(xù)壓降有息負債，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，并促進債務結構的持續(xù)優(yōu)化。聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，新城控股2022年實現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

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在保持財務安全的同時，新城控股積極響應政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實企業(yè)主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項目傾斜，2022年全年已組織交付13.1萬套物業(yè)。

據(jù)悉，在開發(fā)板塊，2023年新城控股將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針，全力以赴完成保交付目標；在商管領域，2023年新城商業(yè)正式啟動深度運營戰(zhàn)略模式升級，回歸商業(yè)本質。

商業(yè)運營總收入首超百億，商管毛利占比提升至28.95%

2022年，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略優(yōu)勢進一步奠定，商業(yè)對公司收益的貢獻、商管業(yè)務占比持續(xù)提升，并貢獻了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

根據(jù)年報，2022年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營業(yè)收入的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達72.60%，這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風險，也印證了公司不斷提升的商業(yè)運營實力。

自2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。

與此同時，新城控股堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰(zhàn)略，不斷擴大商業(yè)在管規(guī)模。截至3月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達145座，已開業(yè)數(shù)量位居境內外上市公司首位；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到198座，進駐全國141個城市。

在商業(yè)領域，已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢和綜合運營實力的新城控股依然在持續(xù)進階。據(jù)悉，基于對當下商業(yè)地產行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)啟動深度運營戰(zhàn)略模式轉型。深度運營核心是以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內容，提高吾悅廣場服務能力和經(jīng)營坪效，實現(xiàn)吾悅廣場更大價值。與傳統(tǒng)運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。

隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地，新城商業(yè)的運營競爭力或將進一步提升。有分析指出，在2023年消費復蘇的預期下，商業(yè)地產領域將迎來發(fā)展機會，公司商業(yè)運營收入增長可期。

據(jù)透露，2023年，新城控股計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

在手現(xiàn)金充裕，債務結構持續(xù)優(yōu)化

長期以來，新城控股恪守底線，以扎實的財務基本盤抵御風險。

截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

新城控股繼續(xù)壓降有息負債，債務結構進一步優(yōu)化。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

基于安全可控的財務結構，新城控股在償債方面堅守底線思維，根據(jù)資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務的提前或到期償付，向資本市場展現(xiàn)了公司良好信用和長遠發(fā)展的信心。2022年新城控股已償還境內外公開市場債券127.91億元。

值得一提的是，作為示范房企，獲得監(jiān)管機構和資本市場認可的新城控股在融資端不斷突破。

5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；6月2日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債；9月和12月在中債增全額擔保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發(fā)債最低利率水平；12月，公司150億元中票發(fā)行正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。

邁入2023年，在多項利好政策支持下，房企再融資環(huán)境回暖。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

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