六家國有大行從2月21日起同步下調了廣州地區(qū)房貸利率，首套房、二套房優(yōu)惠審批利率分別下調20個基點。券商中國記者也從中介處核實了這一消息。同日，蘇州地區(qū)也傳出部分銀行首套房貸利率微降的消息。

受此影響，當日A股房地產(chǎn)板塊應聲而漲，珠江股份直線拉升漲停，泰禾集團、黑牡丹也收于漲停，南國置業(yè)、大悅城漲逾7%，渝開發(fā)、廣宇集團漲逾5%，信達地產(chǎn)、世聯(lián)行、國創(chuàng)高新等漲逾4%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，類似調整是當前房地產(chǎn)金融市場進一步放松的重要信號。“2月份利好政策不斷，將不斷扭轉房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢，助力市場交易活躍。”

兩地房貸利率下調，銀行放款提速

2月21日，廣州、蘇州陸續(xù)傳出房貸利率下調消息。其中，六家國有大行從2月21日起同步下調了廣州地區(qū)房貸利率，首套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。

初步測算，貸款200萬元、30年期，等額本息還款，首套房貸購房者每個月可以少交月供約250.96元，二套房貸購房者每個月可以少交月供約253.48元。

嚴躍進認為，類似下調主要與銀行額度充裕有關，由于房地產(chǎn)市場尚未恢復到正常的景氣度，預計后續(xù)還有進一步下調的空間。“受降準和降息等政策影響，房貸市場總體上以持續(xù)寬松為導向，銀行有動力發(fā)放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請房貸。”

除房貸利率下調外，更為明顯的是，開年以來，銀行房貸審批、放款已顯著提速。

“去年確實不好放，積壓的單子比較嚴重，但年底有了明顯好轉，今年額度更加充沛，5年期LPR利率下調也刺激了購房需求，所以整個放款周期進一步提速，一般一周放款，最快一兩天也可能爭取搞定。”有大行房貸客戶經(jīng)理表示。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)亦顯示，2022年1月，103個重點城市平均房貸利率和放款周期已恢復到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調。放款周期方面，64個城市放款周期較上個月縮短，4個一線城市銀行放款均加快。

這并不意味著銀行房貸業(yè)務將出現(xiàn)無差別投放。招行即在年初接受調研時表示，該行會優(yōu)先支持首套房以及二套房的剛需需求，“很多應屆畢業(yè)大學生，優(yōu)先選擇在一二線城市發(fā)展，有買房需求，我們主要針對這部分優(yōu)質客戶。”

招行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，該行按揭貸款存量規(guī)模約1.3萬億元，其中80%以上集中于一二線城市，90%是集中于首套房的客戶，9%左右是發(fā)放二套房的客戶。

房貸政策大面積松動

據(jù)統(tǒng)計，開年以來，已有多地傳出房貸首付比例下調的消息。其中包括公積金首付比例下調的北海、自貢、南寧，以及商業(yè)貸款下調首付比例的山東菏澤、重慶、江西贛州、佛山等地。

市場分析人士認為，降低首付比例的往往是非限購區(qū)域，同時是局部市場，說明政策放松需要一個過程，當前非限購區(qū)域政策更容易松動，放松也是一個逐漸調整的過程，“這將對市場交易形成較為實質的影響，有利于后續(xù)促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。”

在此之前，中央經(jīng)濟工作會議已明確提及，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”相關表述也陸續(xù)在各地政府報告中出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅1月份各地出臺的房地產(chǎn)相關政策就超過66次，其中多以公積金政策寬松、人才租購房補貼等支持性政策為主，這也是多月來房地產(chǎn)相關政策出臺最為密集的時段。

目前來看，各地房地產(chǎn)政策激活的方法主要包括四種：一是金融政策放松，即降低首付、降低利率等，減少購房者的購房成本；二是落戶和定居政策，即鼓勵大學生、新市民、外來務工人員、三孩家庭等購房，增加購房群體數(shù)量；三是財稅政策，尤其體現(xiàn)在各地出臺的契稅補貼和購房優(yōu)惠等政策，以減少購房者的顧慮和壓力；四是價格政策，譬如通過價格折扣等方法減少購房者的實際支付成本。

國金證券研報預計，后續(xù)會有更多城市出臺降低首付比例和降低房貸利率的措施，也看好未來在限購限售方面的調整政策出臺。

房企收并購項目獲“輸血”

房貸政策不斷松動，有望改善房企銷售業(yè)績、助力穩(wěn)定房企運營的同時，多家銀行宣布為房企收并購項目提供融資支持。

最新的消息是，大悅城控股已于2月18日與浦發(fā)銀行簽訂地產(chǎn)并購融資全面合作協(xié)議，后者提供的并購融資額度達100億元。在此之前，浦發(fā)銀行已完成50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券發(fā)行。

除浦發(fā)銀行外，廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行已陸續(xù)宣布擬發(fā)行50億元、50億元和100億元房地產(chǎn)項目并購主題債券。

招行則在2月14日與大悅城控股簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，該行還將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

克而瑞研究中心認為，2022年行業(yè)流動性風險持續(xù)，但同時收并購機會也在增加：一方面，對于償債壓力較大的企業(yè)來說，借助項目出讓、資產(chǎn)出售扭轉局面迫在眉睫；另一方面，央企、國企以及一些優(yōu)質民營企業(yè)憑借自身實力以及政策支持將在收并購市場掌握更大的主動權。

隨著并購融資通道的打通，行業(yè)收并購積極性受到調動。加強項目層面的轉讓與兼并收購力度，有望緩解出險房企的資金壓力、防范風險擴大、加快市場壓力出清。

嚴躍進認為，當前房地產(chǎn)市場正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現(xiàn)“√”型走勢，即當前不斷進入市場筑底、見底、探底階段，后續(xù)則有底部反彈、逐漸復蘇的較好基礎。

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