錦江、雅高等酒店巨頭相繼推出服務式公寓品牌，新世界發展、九龍倉、太古集團等地產大鱷也紛紛入局，在國內一線、新一線城市開拓服務式公寓版圖。去年以來，服務式公寓似乎一下子成了炙手可熱的賽道。

日前，雅詩閣收購奧克伍德，城家戰略合并瑞貝庭，連續兩個大手筆收并購事件更是一下子將服務式公寓拉到了聚光燈下，成為行業矚目的焦點。

服務式公寓，為何會突然受到如此多的關注?

“這是市場發展的結果，是市場博弈的結果，是回歸本質的結果，是回歸投資回報的結果。”鉑頓國際公寓創始人兼CEO郝磊先生給出了答案。

▲ 圖源：鉑頓國際公寓創始人兼CEO郝磊

公寓市場走向長短租結合

服務式公寓的火熱是一種必然

發展住房租賃，是落地房地產長效機制中的重要一環，是新發展格局下的必然之舉。

一方面，城市化繼續推進之下，城市人口增長與高房價之間的矛盾需要緩解;另一方面，20多年房地產飛速發展在推動經濟快速提升的同時，也產生了大量的存量物業，存量資產運營的需求開始凸顯;再加上，大量畢業生走出校園，社區租賃房源不足以滿足年輕人的租房需求。

2016年國務院發布39號文，加快培育和發展住房租賃市場，長租公寓迎來巨大的發展契機。房企系、酒店系、創業系等長租公寓品牌紛紛涌現，再加上資本的推動，長租公寓市場百花齊放。

但此后出現的市場亂象也令國家政策導向從鼓勵發展向鼓勵規范演變。2018年住房租賃條例被列入立法工作計劃;2020年建立住房租賃資金監管制度……長租公寓市場進入深度調整期。

在郝磊先生看來，公寓市場自2018年開始出現了三個變化：一是房企系長租公寓開始“脫實”，將重資產物業剝離并走向品牌化;二是酒店系長租公寓依然重運營;三是資本對待長租公寓的態度是“冷處理”。

沒有了資產升值的收益來掩蓋很多經營問題，也沒有了資本的助力，長租公寓運營商們只能通過提高運營效益來實現收支平衡、產生投資回報，那么必然要選擇“長短租結合”，以長租去化房源，以短租獲取盈利，這就回避不了服務式公寓!

事實上，作為長租公寓的“分枝”，服務式公寓的市場規模一直保持著穩健增長。據澎潤數據顯示，2016-2019年，服務式公寓在華物業數量增速均在20%以上，即便2020年和2021年這樣疫情之年，增速依然保持在10%以上。

而據邁點研究院數據顯示，在2021年新入局的長租公寓品牌中，27%的品牌為服務式公寓，與2020年相比增長明顯，占比提升了20%。

隨著住房租賃市場的進一步規范，國民生活水平的提高以及對居住品質的追求，長租公寓品牌不得不提高精細化運營能力，瞄準盈利高的中高端市場，積極布局服務式公寓產品。可以預見，服務式公寓市場或將迎來新的變局。

品牌力、運營力、產品力

中國本土優秀服務式公寓品牌的商業價值

若以20世紀90年代中后期雅詩閣等一批國際品牌進入中國市場為標志，服務式公寓已經在中國走過了20多個年頭，誕生了鉑頓國際公寓等一批屬于中國本土的優秀服務式公寓品牌。

日前，在2022年中國租賃地產MBI品牌峰會上，鉑頓國際公寓榮獲了2021年度服務式公寓MBI商業價值品牌，這是市場的肯定，也是鉑頓一直以來努力的成果。

郝磊先生將鉑頓國際公寓的商業價值體現概括為三個方面：品牌力、運營力和產品力。

從品牌方面來說，鉑頓背靠東呈集團，自2010年創立以來便一直深耕服務式公寓，已經在行業中形成了較強的品牌影響力。據邁點指數的數據顯示，鉑頓國際公寓長期高居服務式公寓MBI前三甲。

從運營方面來說，既要幫助資產方實現資產增值，獲得良好的投資回報，又要建立良好的消費場景，為消費者提供滿意的產品和服務，這或許就是鉑頓作為品牌方存在的最大意義。據了解，截至目前，鉑頓共有簽約門店150余家，簽約房源數量達3萬間。

但是，在為資產方提供高效運營服務的同時，郝磊先生也提到，“將資產扔給二房東或者品牌方，資產擁有者自己收取固定租金當‘甩手掌柜’的時代已經過去了。”“資產擁有方應該有最大的動力去打理自己的資產，而運營方則通過各種運營手段增加資產的現金流，為資產價值賦能。真正實現資產盤活。”

從產品方面來說，郝磊認為，“產品更新要跟消費人群的需求同步，每3年就要做一次半步迭代，5年就要做一次全新迭代。”他去年在鉑頓國際公寓基礎上對旗下品牌與產品進行了多項創新，涉及城市、度假、跨界住宿等多種品類。

目前鉑頓的產品系列主要包括選址于城市中心的公寓產品——鉑頓國際公寓、選址于旅游目的地的度假型產品——鉑頓·美墅，此外還有其它滿足當代年輕人訴求、增加多樣化的產品亮點的跨界IP品牌。

今年9月，鉑頓的全新產品系——鉑頓·元世紀首店即將開業，其中凝聚了鉑頓對“元宇宙”概念結合當下最新消費需求的思考和創新，是鉑頓產品力的全新突破。

鉑頓·元世紀打破時空界限

創造更多生活化的體驗

“任何一個產品進入市場，都必須要有自身充足的內容和條件，做好了充分的準備。”“元世紀”是鉑頓去年開始構思的一個產品的迭代更新，其打破時空界限的產品理念，將開創青年生活社區全新篇章。

首先，從時間維度上來說，鉑頓·元世紀有一句口號叫“可住一天，可住一年”。這意味著這個全新系列的產品不會刻意在一個空間里，把長租和短租分開，即長短租結合。

但這帶來的不僅僅是租住時間的問題，要知道“住一天”和“住一年”，客戶對產品的需求存在著巨大的差異，一個是酒店，一個是“家”。鉑頓·元世紀在一定程度上吸納了酒店的優點，甚至進入了對方的領域，但又最大限度地保持了自身的產品特色。

這就涉及到了鉑頓·元世紀的另一個在空間維度上的重要理念——既是住宿的入口，又是生活的入口。鉑頓·元世紀的入口不再是功能單一的大堂，取而代之的是涵蓋多場景于一體的復合型空間：住客可以在食肆中購買自助早餐、輕餐粉面及熱狗，也可以來上一杯香味撲鼻的咖啡或茶飲;或者可以和朋友在配備了免費DIY小料的酒館中調制飲品小酌一杯。此外，室內海景露營體驗區可以免費體驗露營，租借露營套裝;淘淘購中還有生活、度假的必備商品自助售賣。

如果說鉑頓5年前打造的淘淘閣是創新植入屬地文化，為消費者打造沉浸式住宿體驗，那么鉑頓·元世紀迭代后的大堂則引入科技的力量，能夠最大限度地提升坪效，滿足消費者更多生活化的體驗。

鉑頓·元世紀與酒店另一個空間上的不同是客房空間，比酒店更加開放，同樣三四十平米的空間里，甚至能容納10個人的聚會社交。

“生活化的房間以及公共區域，這才是我們可以創造的一天的生活或者一年的生活，否則在這住一天就悶了。”郝磊表示。

據了解，鉑頓·元世紀今明兩年將在大灣區落地十個項目以上，預計今年將率先在廣州和惠州開業旗艦店。鉑頓的進駐將開啟大灣區的全新的旅居模式，滿足客人多種度假和生活的需求與體驗。

結語

針對近期行業中出現的收并購事件所反映出的市場趨勢，郝磊先生非常認同未來的服務式公寓將會進入寡頭時代，“每一次大災大難之后，整個市場會進入重整階段。”

像鉑頓這樣在疫情中活下來的公寓運營商，內在強大的運營能力、產品創新能力和良好的數據表現，正是其優秀商業價值的體現，再加上背靠目前正在沖刺IPO的東呈集團，相信鉑頓未來的前行之路將會更加穩健。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎!此文僅供參考，不作買賣依據。

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