近年來，在房地產行業進入存量時代的同時，物業服務的價值更加凸顯，尤其是自2020年疫情發生以來，物業服務不僅受到社會的認可，還受到了資本的追捧。

于是，一些房地產企業紛紛拆分物業服務板塊，將之視為新的增長曲線，實現獨立上市，出現物企赴港上市潮現象；物企市值一路“水漲船高”，甚至個別還一度超過了房企母公司，讓人嘖嘖稱奇。

然而，2021年下半年以來，房地產行業驟然變化，作為房地產相關行業，即使大多數物企基本面沒有發生變化，有些甚至還在高速增長，但還是受到影響，客觀來說，其在資本市場上的表現并不那么盡如人意。

對此，眾說紛紜，有人形容物業服務行業“走下神壇”，有人覺得這是過熱行業一次價值回歸，有人仍然堅信，將物業服務視作“軟基建”，承載公共服務職能。

6月22日，世茂服務（873.HK）發布2021年度經審核全年業績報告，其成績單頗為靚麗，呈現穩健發展態勢。業內在關注世茂服務經營業績的同時，顯然更加關心，這家頗具代表性的物企，是如何看待當前市場形勢和行業前景，是如何布局未來發展之路的。

“行業迎來最好的發展期”

“行業經歷40年發展，迎來了最好的發展期。”在世茂服務2021年年報主席報告中的這句話，在當前的形勢和情緒的加持下，確實讓人耳目一新，印象深刻。

世茂服務管理層坦言，2021年，房地產市場整體動蕩下行，但物業服務行業依然發展迅速，展現出蓬勃生命力。

至少，從世茂服務2021年年報披露的兩組數據，能夠看到這種蓬勃生命力。一組是，2021年度，世茂服務實現營業收入83.43億元，同比增長66.0%;實現年度利潤12.17億元，同比增長68.0%。另一組是，截至2021年12月31日，世茂服務合約面積突破3億平方米，達3.08億平方米，同比增長53.2%；世茂服務在管面積達2.41億平方米，同比增長64.6%。

世茂服務管理層介紹，首先，各級政府發布多項有關物業服務行業的利好政策，積極鼓勵物業服務企業更好更快發展。其次，2021年，物業服務企業更加注重培養獨立發展的能力，在依托房地產行業承接開發項目的同時，積極地尋求更廣闊的發展空間。

具體來說，一是收并購熱度空前，出現了“大魚吃大魚”的現象，行業整合速度明顯加快，而且收并購標的越發多元化，擴展到了專業類服務公司、城市服務公司和多元增值服務公司。二是第三方競標拓展發展迅速，越來越多的企業意識到了市場拓展的重要性，努力培養獨立的、可持續的內生增長能力，并且十分關注非住宅項目。三是城市服務成為龍頭公司新的發力方向。

其實，2022年1月，世茂服務召開主題為“務實求是，開拓奮進”的2022年度工作會議，世茂服務執行董事兼總裁葉明杰就已表示，應該客觀看到，任何行業都有興衰的發展過程，房地產正在進入存量時代。風物長宜放眼量，從國家政策、發展趨勢、業主需求等方面來看，物業服務行業正迎來巨大的發展和超越機會，正是物業服務企業獨立乘風破浪，橫渡滄海的時候。

保持戰略定力，堅守長期主義

風物長宜放眼量，以短期的眼光看待事物，總是有些局限，或如物業服務受資本追捧時而自滿，或如受房地產行業下行影響而不安。但是，如果以長期的眼光去看，正如葉明杰所說：“當客觀理性審視行業和公司時，我們應該堅定信心和決心，山重水復，義無旋踵。”

因此，葉明杰指出，應該乘著政策和行業春風，保持戰略定力，始終牢記戰略定位和戰略愿景，堅定走高質量發展之路；應該腳踏實地，行勝于言，堅持做長期主義者，志在“打造百年企業，實現基業長青”。

從世茂服務2021年成績單來看，其基本面依然穩健，發展依然強勁。2021年度，世茂服務四大業務板塊協同高效、布局合理。其中，物業管理服務收入41.70億元，占比50.0％，“壓艙石”作用顯著；社區增值服務收入24.48億元，占比29.3％；非業主增值服務收入8.71億元，占比逐步下降至10.4％；城市服務實現“從0到1”的跨越式增長，收入達到8.55億元。

更關鍵的是，世茂服務顯然早已擺脫對母公司的依賴，構建了獨立、健康發展的能力。有幾個證明，其一，與開發商相關的非業主增值服務，其收入占比已從2019年的25.8%，下降至2021年的10.4%。其二，無論是在管面積還是合約面積中，來自第三方占比均超75％，非住宅物業占比均不低于40％。其三，短短三年內，其已構建了行業領先的市場外拓能力，同時擴大對非住宅項目的市場拓展，2021年新增外拓面積達6160萬平方米，同比增長162.1％。

信念如磐，一以貫之，從世茂服務2021年年報中亦可窺見其戰略定力。世茂服務定位中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商，致力于成為中國領先的城市全場景生活服務商。今后，世茂服務致力于形成“四大業務組合”，不斷完善綜合物業管理、多元增值服務、城市服務三大業務組合，創新發展數字科技業務內容，將以專業公司形式做模式試跑和業務培育。

2022年關鍵詞：高品質的增長

圍繞上述戰略定位和戰略愿景，世茂服務實施橫向一體化、縱向一體化、集中化等策略，實現規模增長、能力建設、城市深耕等目標，進而實現高質量發展。

自2019年以來，世茂服務開啟了市場化拓展之路，合作了海亮物業等20家企業，其中僅2021年就合作了世路源環境、金沙田科技、椿熙堂、湖南吉立物業等9家企業，在收并購市場上確實十分活躍。當然，在物業服務行業“跑馬圈地”的階段，應該看到，世茂服務也因此在短期內構建了在高校園區、醫院物業、城市服務、居家養老等關鍵賽道的專業能力，為未來發展奠定基礎、厚植土壤。

不過，世茂服務并未因此弱化或放松其對服務品質的重視，堅持走高品質的發展之道。正如葉明杰所說，服務品質是物業服務企業的生存之基，也是世茂服務不可退讓的底線所在，更是實現公司高質量發展的根本所在。

因此，世茂服務對所有被收并購公司，都實行了一體化整合提升。通過財務、人力、風控和業務信息一體化，使得所有標的公司能夠對齊世茂服務的標準，實行內部市場化機制，實行資源共享，全面賦能，從而實現運營能力、服務品質和客戶滿意度提升。

一個例子是，世茂服務2021年ESG報告披露了這樣一組數據，受到媒體和業內的關注。即：2021年世茂服務投入人民幣7590萬元，對全國范圍內的項目進行設施設備更新改造、風險事項改造、品質提升、標桿打造，包括通過智慧科技提升人員出入的安全性和便利性;植入茂家APP等服務上門，提供在家即可等候維修等多種增值服務;為電梯新添電動車安全報警裝置，進一步保障安全。

通過高品質服務，2021年，世茂服務取得了客戶滿意度94.20分的好成績。世茂服務2021年年報顯示，2022年，世茂服務將更加關注業務品質，深度夯實業務，發掘更多內在價值，將從“有品質高增長”轉向“高品質的增長”。

具體來說，在業務規模上，兼顧總量、結構和品質指標；在經營能力上，更加關注經營效率，經營性現金流和長期可持續性；在客戶價值上，通過提升服務滿意度和客戶黏性，創造更高價值；在運營管理上，從戰略、運營、組織機制和人才四方面入手，全面實現運營管理的高品質。

從“有品質高增長”轉向“高品質的增長”，一字之差，意味深長。打個也許不恰當的比喻，最近幾年，一些物企剛剛開始獨立闖蕩，如同年輕氣盛的小伙子，披荊斬棘，勇往直前；經過幾年的歷練和磨礪，小伙子漸漸褪去了鋒芒，開始放慢了腳步，更加重視沉淀，修煉內功，這樣才能行穩致遠，根深葉茂。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

關鍵詞：