受房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、土地“雙集中出讓”等政策影響，2021年地產行業從上半年開發銷售高增長轉變為下半年承壓下行。近期，房企2021年業績陸續出爐，年報背后，誰在裸泳？克而瑞研究中心數據顯示，百強房企2021年銷售增速罕見負增長，逾八成房企未完成全年業績目標，規模房企平均目標完成率不及90%，顯著低于近年105%以上的平均水平。

多數房企賽前失馬，少數房企則實現彎道超車。中指研究院數據顯示，碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國等頭部房企也未能幸免，銷售目標完成率為88.89%、59.06%、79.46%及93.3%。反觀房企“千億俱樂部”中的一員——首開股份（600376）（600376.SH），2021年逆勢增長，簽約金額與銷售回款指標完成值創歷史同期新高。公司實現全年銷售額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計劃的104%、113%，同比分別增長7%、21%，行業排名從53位躍升至38位。

在2021年下半年市場降溫明顯的情況下，為何首開股份仍能錄得傲人佳績？

融資成本持續下行

在手現金充裕

地產融資難是個老生常談的話題，到底有多難？中指研究院數據顯示，2021年1-12月，房地產行業共實現非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%。從同比增速來看，2021年行業融資規模自3月起就為負增長，11月達到谷底，同比下滑71.6%。

通過觀察市場可知，不同房企的融資表現呈現兩極分化。資金更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業歸集，而中小型房企、經營激進企業的融資空間受到進一步壓縮。

一部首開史，半座北京城。作為深耕京城的老牌國有房企，首開股份具備天然融資優勢。依托于優質的基本面，公司在艱難的2021年充分化解風險，展現了穩健的經營能力。

年報顯示，公司債券評級已連續10年維持3A級以上，且與國內主要銀行及多家金融機構合作多年，融資渠道和種類眾多。截至2021年末，首開股份獲授信額度約達1600億元，公司全年累計新增融資約414.30億元，其中開發貸款73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計劃35億元，發債規模201.94億元。

同時，數據顯示，公司全年累計歸還到期有息負債約523.86億元，減少帶息負債規模109.56億元。得益于此，公司的“三道紅線”指標顯著優化。截至期末，公司資產負債率為78.68%，同比減少1.74個百分點。凈負債率為147.45%，現金短債比為1.22倍。

隨著地產行業進入下半場，融資成本的高低直接反映了房企核心競爭力的強弱。融資成本低，意味著日后去化和降杠桿壓力小，可供公司施展拳腳的經營空間也就更大。融資成本亦反映了外部機構的認可度，只有經營穩健、質地優良的公司才能免去額外的債務風險溢價。

據統計，2021年全國TOP50房企平均融資成本約為6.2%，只有半數央企、國企及優秀民企，融資成本能控制在5%以下。年報顯示，2021年首開股份融資成本維持較低水平約4.85%，同比下降0.42個百分點，相比同行具有明顯低成本優勢。

值得市場關注的是，2021年11月首開股份成功發行了27億元中票——這不單單是借新還舊模式，更屬于新增額度。2022年首開60億元公司債（第一期）項目已發行，發行規模為23.2億元，票面利率3.59%。此次發債，一方面60億元實現了借新還舊額度突破；另一方面，在當前地產融資政策依然“保持收緊”和“邊際放松”的情況下，首開依然能實現超低成本融資，反映了市場對首開的認可。此外，2022年一季度公司融資優勢持續發力，共發行4筆中期票據，利率僅為3.39%-3.85%。

從政策面看，2021年全年都圍繞“房地產金融審慎管理”這一主線，上半年的收緊態勢成效顯著，下半年以調整、修復、矯正為主，已釋放出融資邊際放松的積極信號。預計2022年房地產融資收緊政策仍將延續，利于首開股份這種優質房企。

此外，基于良好的銷售去化、回款，2021年首開股份現金貨幣充足，截至期末共有314億元，為后續的業績持續增長助力。同時，2021年公司取得經營性現金流凈額74.03億元，同比增長32.45%，為上市以來的新高。

土儲及擬售項目充足

全國布局成效顯著

中指研究院發布數據顯示，2021年百強房企的拿地總額為25377億元，比上一年減少6960億元，同比下降21.5%。無論是入圍門檻，還是拿地總額，均大幅下降，且降幅均超過兩位數。

業內人士指出，房企拿地規模和投資強度大幅下降，主要原因是陷入流動性困境、銷售去化困難、現金回流不達預期等。有媒體稱，沒有哪一時刻如同2021年下半年，仿佛一地拿錯就可能邁入深淵。

在2021年行業谷底，首開股份固本強基、砥礪前行，依托低成本融資及充足現金流，在審慎基礎上共獲取30個項目，對應土地總面積138.30萬平方米，建筑面積約287萬平方米。公司拿地總金額約572億元，拿地力度約50%，高于多數主流房企，彰顯其后續發展信心。根據中指研究院發布數據，首開股份拿地金額及面積均在百位之列，符合其行業位置。

據悉，公司新獲土地項目主要分布在北京（房山、大興、豐臺、密云、朝陽、海淀、昌平）、蘇州、杭州、南京等高能級一二線城市，以及南通、佛山、東莞、常州等核心三四線城市，便于去化。同時公司抓住了其他房企同行忙于去化降杠桿的拿地“窗口期”，上述土地的溢價率較低，為日后的項目銷售預留了更大的盈利空間。中金公司（601995）估算公司2021年末未售貨值約5000億元，對應可覆蓋3-4年的銷售額。

截至期末，公司擬售、在售項目充足，主要項目（含自持）約175個，總建筑面積逾800萬平方米，其中當期在建超過2200萬平方米，期末未售面積超1800萬平方米，將助力公司后續的規模擴張。

時至2022，首開邁過42載歷程，公司堅持立足北京、拓展全國，目前已進入全國17個省市區的約30個城市，全國性輸出“首開地產”品牌，全國性布局成效顯著。2021年公司繼續蟬聯北京區域銷售榜首，海淀幸福里、奧森ONE、華樾國際、拾光里、熙悅宸著躋身北京業績排行前列。公司2021年京外地區營業收入為399.56億元，同比增長44.50%,占比過半約為59.14%。隨著新獲土地的持續增加，“首開地產”將遍地開花。

行業反轉信號已現

利好頭部房企

2022年以來房地產行業政策暖風頻吹，各方對行業“筑底回暖”的預期漸強。

4月19日，人民銀行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會。會議重申“房住不炒”原則的同時，還強調因城施策落實好差別化住房信貸政策，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃，更好滿足購房者合理住房需求。

日前在國新辦的2022年一季度國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉也表示，接下來會持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。

除政策端釋放的積極信號以外，各地的銀行也在紛紛下調房貸利率。據報道，截至今年3月全國已經有100多個城市的銀行自主下調了個人房貸利率，平均下調幅度在20個到60個基點。部分省級市場亦下調了首付比例下限和利率下限。

有專業人士指出，隨著行政政策與貨幣政策效果的逐漸顯現，房地產行業將加速分化出清，“強者恒強”的局面終將形成。當尾部房企焦頭爛額忙于降負債、去杠桿之際，經營出色、融資成本低的頭部房企既可從容拿地，布局優質區域，亦可穩定市場信心，受到購房者的青睞。

國泰君安證券指出，首開股份作為強信用國企，擁有儲備資源優勢。中金公司表示，首開股份2022年銷售有望維持千億水平。公司在手資源充裕，疊加持有型業務貢獻提升以及首開盈信退出參投項目可能兌現的投資收益，預計公司2022年盈利將止跌回升，釋放高業績彈性。

最新的中國銀河（601881）證券研報，給予首開股份推薦評級。評級理由主要包括：毛利率下降、投資收益減少、計提減值準備導致盈利承壓；銷售業績逆境增長，2022年度銷售目標為1080億元；公司在手資源豐富，聚焦北京，積極參與城市更新；物業收入實現快增長，探索新的運營模式；融資渠道順暢，有息負債規模穩步下降，拓展債券融資渠道。

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