圖片來源：新城控股

提出“由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)”的第二年，新城控股（601155）開始向外界展示更為穩(wěn)健的一面。

過去的一年，新城控股實現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%。

此外，2021年，新城控股實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元，近5年復(fù)合增長率均超20%。

放在遭遇巨變的行業(yè)背景下，這份成績單可謂來之不易。在新城控股董事長王曉松看來，房地產(chǎn)行業(yè)已然從沖浪運動轉(zhuǎn)變?yōu)榉\動，房企要找尋的，不再是“風(fēng)口”，而是“風(fēng)向”。而想要找準(zhǔn)風(fēng)向，實現(xiàn)逆風(fēng)而上，唯有不斷提升自身的能力。

如果具體到新城控股本身，是不盲目追求規(guī)模、以資本回報率為核心、聚焦利潤，也是將核心競爭力回歸到產(chǎn)品、服務(wù)和有活力的組織。堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動

新城控股2021年度業(yè)績會上，新城控股董事兼聯(lián)席總裁曲德君提到，開發(fā)業(yè)務(wù)是新城控股區(qū)域深耕的“壓艙石”，商業(yè)管理則為新城控股提供了穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流，令其擁有穿越周期的能力，各個事業(yè)部之間的協(xié)同發(fā)展，相互促進，這正是新城控股的核心優(yōu)勢最基本的前提。

早在多年前，新城控股就已經(jīng)開啟了“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式。曲德君稱，過去的13年，新城控股的商業(yè)板塊基本實現(xiàn)了全國化的布局，截至目前已經(jīng)在28個省135個大中城市布局了189座吾悅廣場，具有較大的先發(fā)優(yōu)勢。

尤其是近兩年來，面對疫情的挑戰(zhàn)，新城控股仍然確保68座吾悅廣場如期開業(yè)，累計開業(yè)項目達到130座，在管面積達到1248萬平方米，整體出租率為97.63%。

商業(yè)板塊的優(yōu)勢被視為為新城控股提供了穿越周期的底氣。此前惠譽的一份評級報告中曾提到，新城控股旗下購物中心獲得的強勁經(jīng)常性租金收入，將為其提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

如其所言，隨著近些年新城控股旗下商業(yè)板塊的逐步成熟和穩(wěn)定，雙輪驅(qū)動模式的優(yōu)勢得到體現(xiàn)。

年報披露，2021年，新城控股的總收入中，有86.39億元來自于商業(yè)運營，相較于2020年，該數(shù)據(jù)同比大幅增長51%。不僅如此，吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升之下，去年，新城控股錄得物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利潤58億元，占新城控股整體毛利潤的17.15%，毛利率增加1.88個百分點，上升至72.64%。

如今，新城控股始終堅持商業(yè)拓展。去年全年，其新獲取吾悅廣場32座，其中重資產(chǎn)16座、輕資產(chǎn)16座。曲德君認為，如此一來，新城控股既能不斷擴大新城商業(yè)在管規(guī)模，也利于進一步強化吾悅商業(yè)管理品牌形象。

王曉松表示，新城控股已經(jīng)制定了2022年的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座，商業(yè)運營總收入目標(biāo)為105億元。從容應(yīng)對到期債務(wù)

“高杠桿在行業(yè)上行時是助推器，在行業(yè)承壓時是壓死駱駝的稻草，未來高杠桿的屬性會發(fā)生變化。”2021年，是房企遭遇寒冬的一年，王曉松坦言，為了度過這個冬天，新城控股一早做好了御寒措施，例如下半年將重心放在銷售和回款上。

正是基于未雨綢繆的決策，新城控股得以在去年守住了安全底線。按監(jiān)管“三條紅線”政策口徑計算，截至2021年末，新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為69.95%，凈負債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07，所有指標(biāo)均達到“綠檔”要求。

此外，到去年年底，新城控股有息負債為899億元，相較2020年同期下降18億元。其中，銀行開發(fā)貸占483億元，美元債139億元，境內(nèi)公司債62億元，ABS及CMBS66億元，還有109億元為通過吾悅廣場進行的融資，未來還有較大空間可盤活。

值得一提的是，去年新城控股洞悉到金融端的變化，積極進行多元化融資，同時開展到期債券置換，進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

據(jù)悉，去年在發(fā)債方面，新城控股先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。

并且，新城控股還在去年邁出了綠色金融的第一步，成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%。多重措施下，新城控股保持了良好的現(xiàn)金流，截至去年年末，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍。

對于今年的債務(wù)，新城控股亦提前做好了鋪排。

王曉松在業(yè)績會上透露，新城控股已做好兩手準(zhǔn)備，一方面在合理控制融資成本的前提下關(guān)注公開市場的機會及吾悅廣場資產(chǎn)盤活機會。他認為，隨著按揭開發(fā)貸的改善，公開市場融資一定有機會。

另一方面，新城控股具備現(xiàn)金流底線思維、做好自有資金償還的準(zhǔn)備，確保每筆債務(wù)到期償付。“今年一季度，新城控股已經(jīng)有新的經(jīng)營性物業(yè)貸在落地，第二季度也排了一部分這方面的指標(biāo)，相信未來還有更大的空間可以去盤活。”

根據(jù)王曉松披露的數(shù)據(jù)，2022年，新城控股公開市場債務(wù)到期額度約126億元，1-3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份單43億元為新城控股全年償債高峰期，未來其將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布。注重可持續(xù)發(fā)展

穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)也令新城控股持續(xù)收獲了資本市場的認可。去年，國際三大評級機構(gòu)維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評級。與此同時，全球最大指數(shù)公司MSCI將新城控股的ESG評級上調(diào)至BB級。

近幾年來，新城控股一直在積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，在綠色環(huán)保方面苦下功夫，努力將可持續(xù)理念納入公司戰(zhàn)略，與公司經(jīng)營發(fā)展深度融合。

早在2020年11月，新城控股母公司新城發(fā)展就設(shè)立了ESG管理委員會，形成涵蓋董事會、ESG委員會、ESG工作小組及各職能部門的ESG管理架構(gòu)，進一步加強對可持續(xù)發(fā)展工作的系統(tǒng)性、規(guī)范化管理。

在打造綠色建筑方面，新城控股聚焦新能源領(lǐng)域投資開發(fā)，制定了《綠色建筑政策》，通過提升綠建標(biāo)準(zhǔn)、擴大綠建認證、推進綠建研發(fā)等方式，從建筑全生命周期考慮降低建筑碳排放，推進綠色建筑發(fā)展。2021年，其新建項目綠色建筑覆蓋率100%。

此外，新城控股加大可再生能源應(yīng)用，投資組建吾盛能源，在四座吾悅廣場的屋頂建成分布式光伏電站并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量149萬度，每年減少碳排放量1539.86噸。剩余吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目87個，總?cè)萘窟_50.73MW，建成后預(yù)計每年總發(fā)電量5020萬度，每年減少碳排放量約5.06萬噸。

走過艱難的2021年，王曉松認為，沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。“所有的政策都沒有改變行業(yè)兩個大基本面。一個是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)地位沒有看到有任何變化，第二個是超長周期的行業(yè)屬性也沒有變化，現(xiàn)在來看可能只是一個短期的恐慌，而非行業(yè)本質(zhì)性的變化。”

對于未來，新城控股充滿信心。3月30日，新城控股發(fā)布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元的自有資金，回購公司股份。王曉松希望通過這樣方式，給行業(yè)帶去一些正能量。

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