華夏時報記者張慧敏李未來深圳報道

近日，招商蛇口（001979）(股票代碼：001979.SZ)發(fā)布了2021年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，2021年，招商蛇口延續(xù)了2020年“增收不增利”的局面，營收1606.43億元，同比增長23.93%；歸屬上市公司的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

對此，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，毛利率下滑是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。另外，他表示，2017年和2018年拿的高價地，近兩年一直在結(jié)轉(zhuǎn)，這是招商蛇口毛利率下降的重要原因，接下來，2019、2020、2021年拿地的項目會開始結(jié)轉(zhuǎn)，特別是去年下半年拿的一些地和今年拿的地，利潤率可能會提升，相應(yīng)的，后續(xù)的毛利率會有所提升。

毛利率連續(xù)三年下滑

數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口實現(xiàn)年度簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。

從營收來看，2021年招商蛇口營收總額1606.43億元，同比增長23.93%。從收入類型來看，社區(qū)開發(fā)與經(jīng)營、園區(qū)開發(fā)與運營、游輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營的營收占比分別為79.63%、20.25%、0.12%。

然而，盡管銷售額和營收都在上漲，招商蛇口的利潤卻在下滑。2021年招商蛇口歸屬上市公司的凈利潤為103.72億元，同比減少15.35%；毛利率為25.47%，同比下降3.22個百分點，至此，招商蛇口的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年下降。

招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆在2021年業(yè)績會暨投資者交流會上表示，毛利率下滑是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。他表示，2017年和2018年拿的高價地，近兩年一直在結(jié)轉(zhuǎn)，這是招商蛇口毛利率下降的重要原因，接下來，2019、2020、2021年拿地的項目會開始結(jié)轉(zhuǎn)，特別是去年下半年拿的一些地和今年拿的地，(此后)利潤率可能會提升，相應(yīng)的，后續(xù)的毛利率會有所提升。

另外，在毛利率的提升方面，董事長蔣鐵軍表示，未來，招商蛇口要從發(fā)展、設(shè)計、成本、供給、營銷、財務(wù)、組織等各個維度進行精細(xì)化管理。

2022年銷售目標(biāo)3300億

據(jù)悉，招商蛇口2021年的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，小于70%；凈負(fù)債率42.82%，小于100%；現(xiàn)金短債比1.25，大于1，三個指標(biāo)均處于綠檔標(biāo)準(zhǔn)。2021年招商蛇口主要通過銀行、債券、票據(jù)、資產(chǎn)證券化等方式融資，綜合的資金成本為4.48%。另外，2021年，招商蛇口獲取土地113宗，同比2020年增加了15宗，核心城市投入占比90%，同比上升10個百分點。

業(yè)績會上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰透露，2022年，招商蛇口全年的銷售目標(biāo)為3300億元，與2021年的目標(biāo)一致。

那么，2022年招商蛇口的拿地計劃是怎樣的？蔣鐵峰表示，招商蛇口會在滿足公司現(xiàn)金流安全，三道紅線全綠，凈負(fù)債率下降的大前提下，以效定投，量入為出。拿地要遵循寧缺毋濫的原則，即“寧愿不拿地，也不要拿錯地”。在蔣鐵峰看來，“招拍掛”和“收并購”這兩種拿地的方式，處于同樣的地位，不過，他表示，2022年，招商蛇口通過“招拍掛”拿地的比例會比收并購的比例高一些，因為經(jīng)歷了去年下半年很多地方流拍的情況，很多地方政府現(xiàn)在會把一些好的地塊拿出來。

近期，民營房企紛紛暴雷，央國企因為在資金方面存在優(yōu)勢，市場上關(guān)于央國企的收并購受到廣泛關(guān)注。對此，蔣鐵峰表示，招商蛇口收并購遵循的原則很簡單，即商業(yè)回報好，對股東回報高，不過，與招拍掛拿地比起來，并購的風(fēng)險會更多，所以，公司對收并購的風(fēng)險控制要求會更高。他表示，現(xiàn)在很多項目看起來很好，但是進行盡調(diào)之后，發(fā)現(xiàn)問題特別多，所以招商蛇口對收并購的態(tài)度是積極尋找，謹(jǐn)慎推進。

而從此前并購債的使用情況來看，招商蛇口的態(tài)度如蔣鐵峰所說，遵循了謹(jǐn)慎的原則。據(jù)財新網(wǎng)報道，2022年初，招商蛇口注冊了一筆30億元的并購中票，是央行表態(tài)后首個成功注冊房地產(chǎn)并購類債券的企業(yè)，不過，這筆并購債券并沒有投向近期出險民企的項目，而是地方國企上海地產(chǎn)(集團)有限公司旗下的一個舊改項目。

業(yè)績會上，有投資者提問，當(dāng)前的市場環(huán)境對央國企房地產(chǎn)企業(yè)來說，是否是一個追趕的機會。許永軍表示，當(dāng)前市場快速出清的情況下，招商蛇口不單單追求規(guī)模，規(guī)模只是經(jīng)營之后的結(jié)果，對于招商蛇口來說，任何的規(guī)模都是有效益的規(guī)模，重要的是在“穩(wěn)”的基礎(chǔ)上，如何做的更好。

那么，要如何做的更好？業(yè)績發(fā)布會上，許永軍強調(diào)，未來，招商蛇口將有三大轉(zhuǎn)變，即以開發(fā)為主到開發(fā)運營并重，重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，同質(zhì)化競爭向差異化轉(zhuǎn)變。

招商蛇口將資產(chǎn)分成了三類。蔣鐵軍表示，招商蛇口的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不會轉(zhuǎn)讓；產(chǎn)融類資產(chǎn)，占有的資金大，目前已經(jīng)搭建了國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)REITs，會繼續(xù)經(jīng)營；而歷史上配合住宅持有的商業(yè)資產(chǎn)、低效或者無效資產(chǎn)，招商蛇口會積極將其變換成現(xiàn)金，然后轉(zhuǎn)換為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以提升資產(chǎn)質(zhì)量。另外，蔣鐵軍還表示，招商蛇口最近加大了舊改的力度，這些項目也會對公司的利潤有所貢獻。

去年下半年以來，不少房企開始暴雷，各地預(yù)售監(jiān)管政策越來越嚴(yán)格，這給房企也帶來了一定的壓力。黃均隆表示，2021年初招商蛇口并表口徑監(jiān)管資金是155億元，占并表口徑回款1642億的9%，2021年年末，并表口徑監(jiān)管資金是231億元，占并表回款1840億元的12%，增加了3個百分點。不過，黃均隆表示，從當(dāng)前的情況來看，各地政府出于保交付的壓力，預(yù)售資金的監(jiān)管難以放松，不過由于公司一直以來資質(zhì)比較好，信用比較好，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，因此從因企施策的理念來看，監(jiān)管政策的變化對招商蛇口來說相對友好一些。

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