2022年是房地產行業洗牌的一年，觀察房企在周期起伏中的謀篇布局，央企招商蛇口（001979）(001979.SZ）是一扇重要窗口。

2月23日，招商蛇口發布2021年業績快報。報告期內，招商蛇口營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

增收不增利，招商蛇口的解釋為，房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加。計提減值和轉讓子公司產生投資收益同比減少，是歸母凈利潤下滑的主要原因。

銷售額方面，2021年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。2020年重回前十后，招商蛇口在第一陣營站穩腳跟。根據克而瑞研究中心榜單，2021年招商蛇口銷售額排名行業第七。

2022年，對招商蛇口而言，是蘊含機會的一年。拿下開年首筆并購中票，讓招商蛇口在收并購市場中占據先機。多元化布局，為其獲得了對沖房地產利潤下行的機會。但多年形成的路徑依賴，讓包括招商蛇口在內的房企形成慣性，轉型之路道阻且艱。

遭遇地產行業利潤下滑

房地產行業政策收緊，限價從嚴執行，開發商的盈利空間日漸縮小，行業利潤空間降至低點。

克而瑞地產研究中心數據顯示，2021年上半年，房地產行業80家典型上市房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續下行趨勢。

其中，毛利率指標降幅最大，2021年上半年毛利率中位數同比降低1.6個百分點至21.7%。凈利率和歸母凈利率的中位數也分別降至9.3%和6.5%。與歷年相比，房地產行業的利潤率指標均已降至2015年以來的最低水平。

受房地產行業環境影響，招商蛇口連續多年錄得利潤下滑。

數據顯示，2019-2021年，招商蛇口營業利潤增速分別為-1.1%、-8.51%、-5.16%，歸母凈利潤增速分別為5.2%、-23.58%、-15.35%。

招商蛇口利潤下滑離不開行業影響，亦有自身原因。近年來，計提資產減值是影響其歸母凈利潤表現的重要因素。

招商蛇口稱，按照市場參考價格，對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行減值測試。根據減值測試結果，招商蛇口對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少2021年度歸母凈利潤34.56億元，對歸母凈利潤的影響同比增加12.72億元。

此前，招商蛇口曾因高價拿地計提資產減值。2020年，招商蛇口計提存貨跌價準備約25.3億元。對此，招商蛇口管理層人士曾表示，計提減值準備的主要原因是計提項目多為2016、2017年拿的高價地。受此影響，2020年招商蛇口歸母凈利潤為122.5億元，同比下降23.58%。

2021年3月，招商蛇口管理層人士在業績會上表示，房地產開發商業利潤下滑是普遍現象，當下行業已經告別土地紅利和金融紅利，進入向管理要效益的時代。此后，招商蛇口將考核導向堅持績效優先，完善考核激勵，加大利潤掘金，持續深化提質增效。

發力收并購

今年以來，房地產行業調控政策力度不減，購房者觀望情緒濃厚。項目去化乏力，如何保持銷售額穩步增長，是招商蛇口所需直面的課題。

2022年1月，招商蛇口實現簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

借道收并購，是規模增長的捷徑。在政策和金融機構的支持下，房企收并購提速，擁有資金優勢的招商蛇口站上談判桌的買家席。

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據（并購）30億元完成注冊，并在24日完成發行，成為今年首筆成功發行的行業內并購類票據。首期發行規模為25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權。

平安證券研究團隊認為，通過房企并購整合，行業格局有望重塑，具備融資、管控及產品優勢的房企有望脫穎而出，建議關注短期抗壓能力強、中長期競爭優勢突出的龍頭房企，如保利發展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口、萬科等。

“央企的優勢是資金成本低、資金實力雄厚、善于打通產業鏈條等。”合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，每家企業都有自己的經營策略，即使市場上有一些商業機會，但不一定所有企業都會主動去把握。

在郭毅看來，一直以來，招商蛇口都有自己的節奏，穩健地推動業務。無論市場如何變化，招商蛇口始終做到在大趨勢里尋找適合自己機會，做好產品和服務，因此客戶認可度較高。

編輯 駱一帆

關鍵詞： 招商蛇口