2025年的南京商業市場正經歷結構性變革。德基廣場年銷售額雖突破245億元，但每平方米日均8人次的客流密度與7分鐘的洗手間平均等候時間，促使消費者開始用腳投票。與此同時，河西南金陵天地試營業首日客流達5.8萬，江寧景楓KINGMO通過年度30%品牌汰換保持活力，仙林德基圍擋更新為“德基奧萊”——這座城市的消費地圖，正在被一種名為“舒適度”的新標準重新繪制。

大牌失寵？新消費價值觀崛起

(資料圖片)

德基廣場三期工地施工現場的塔吊已經靜止多時。與之形成鮮明對比的是，7月11日開業的河西南金陵天地，其一期購物中心聚集了約280家店鋪，城市首進占比約14%，區域首進占比約41%。盡管未達預期，其過硬的軟裝與跨街連廊構成的“無邊界空間”，仍成為周末聚會的新據點。

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這種分化并非偶然。戴德梁行數據顯示，去年第二季度南京非核心商圈商業面積占比已達45.1%，較上年提升2.3個百分點。河西、江北的新項目貢獻了主要增量。河西主打“總部經濟+品質生活”，金陵天地周邊聚集阿里巴巴、小米等企業總部，午間白領消費占較高比重；河西德基時刻和仙林德基奧萊雖未官宣招商，但已彰顯德基在整個城市的差異化布局野心；江寧景峰KINGMO等項目通過打造“社區第三空間”，其2024年會員數據顯示，周邊客群消費占比相當高，形成穩定的屬地消費圈層。

我們或許可以理解為，傳統商場在用奢侈品緩解身份焦慮，新一代消費者卻在為玄武湖的落日和屋頂市集的吉他彈唱付費——根據南京市商務局數據，2024年上半年南京體驗式消費規模同比增長23.7%，增速較商品零售高16.5個百分點，宣告著“場景價值”對“logo價值”的逆襲。

玄武湖周邊正形成特殊商業帶

站在玄武湖畔，明城墻的青磚與玻璃幕墻的流光形成奇妙對話。這片主城稀缺的生態帶，正在孕育南京最獨特的商業基因——南京華貿中心將3000畝湖景轉化為“湖岸藝術長廊”，正如金陵長樂坊要用大明文化主題街區對接夫子廟客流。

與傳統的封閉空間不同，華貿中心的空間邏輯以開放式設計最大化玄武湖生態景觀滲透，構筑獨特的場景體驗與精神共鳴場域。而生態的溢價是肉眼可見：玄武湖周邊商業項目平均綠化率35%，遠超主城12%的均值，帶來的直接回報是客群停留時長超2.5小時。

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記者查閱資料發現，南京華貿中心已在未來消費領域開展了多重實驗。比如，引入AI、機器人等科技元素，重塑歷史與未來的對話方式。在強化商圈全時段活力上，目前項目所屬的華貿新天地已經有Peet"s Coffee等網紅餐飲入駐，精致富有調性的外擺區給南京湖畔“松弛感”增添了眾多打卡點。未來，相信華貿及其周邊將能夠提供一流的休閑消費場景，與南京正在生長的“夜經濟”形成共振，填充主城夜間消費的空檔。

不過，這種模式也有隱憂。當商業體爭相把“自然”當賣點，玄武湖會不會變成下一個被網紅打卡透支的西湖？一些網上的質疑不無道理。目前，南京已對環湖商業開發設定容積率3.0的上限，試圖在開發與保護間找平衡。

運營能力的多維競賽已開啟

在南京商業市場加速分化的當下，運營能力的比拼已從單純的品牌招商，轉向對消費者時間、社交需求與文化體驗的深度挖掘。幾個標志性案例揭示了這場變革的核心邏輯。

作為華潤在寧的首個輕資產項目，金陵天地開業前預注冊會員中25-35歲消費者占比達68%，41%來自5公里外區域，顯著高于南京商業項目平均水平；德基廣場近年來借助美術館引流，德基美術館年觀展58萬人次，帶動關聯消費22%增長。這一模式或被德基復刻——河西和仙林德基項目雖未開業，但其“藝術基因”未變，暗示文化+商業的融合嘗試；此外，江寧景楓KINGMO通過“屋頂經濟+社群運營”，夜間坪效提升約27%。

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未來的商業競爭，本質是“用戶時間占有率的競爭”——那些在玄武湖劃船的年輕人、在金陵天地屋頂花園拍vlog的博主、在江寧景峰通過社群報名的夜跑者，正在用腳投票出一個新命題：當“松弛感”成為硬指標，當銀聯商務監測顯示南京商業體非購物支出占比已達60%，這場變革的本質正變得愈發清晰——未來的商業競爭，不在于讓消費者記住品牌，而在于讓他們忘記時間。

吳迪

關鍵詞： 太平洋財富網 證券要聞