9月12日，多家駐深銀行機構發布公告，宣布調整商業性個人住房貸款利率定價機制。據記者不完全統計，繼9月5日深圳樓市新政出臺后，包括工商銀行深圳分行、建設銀行深圳分行等12家銀行均明確，自即日起，商業性個人住房貸款將不再區分首套房與二套房類型。

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根據公告，每位客戶最終執行的利率水平，將依據深圳市市場利率定價自律機制的要求，并綜合考量銀行經營情況與客戶風險狀況等因素確定。

多家銀行同時表示，受新政策影響，部分存量房貸客戶已觸發利率動態調整機制。此前被認定為二套房的貸款人，即日起可向銀行提交利率調整申請。

多家銀行響應樓市新政

9月12日傍晚，繼多家國有大行、股份制銀行宣布調整商業性個人住房貸款利率定價機制后，廣州銀行、深圳農商銀行等城、農商行也發布了相應調整公告。

從辦理方式來看，以農業銀行深圳分行為例，自9月12日起，借款人可以登錄農業銀行手機銀行線上渠道，通過“貸款—房貸利率調整—利率調整申請—利率下調”查詢及申請辦理。新的加減點值申請成功當日生效，次日可登錄手機銀行“貸款—我的貸款—貸款詳情”查詢。生效當日起按新利率計算貸款利息。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受記者采訪時表示，此前深圳就已明確，各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求、本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

公開資料顯示，此前深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。根據此次政策，二套房貸利率將降低40個基點，新政后首套住房、二套住房利率將統一為3.05%。

嚴躍進表示，據此簡單計算，按照100萬元貸款本金、30年期等額本息的方式計算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少220元。該測算和此前上海“滬六條”測算相同。

惠及存量房用戶

記者查閱公告了解到，本次深圳樓市新政還將惠及更多存量房貸用戶，受到新政影響，目前部分存量房貸客戶的房貸動態化調整機制已觸發，部分二套房貸款人即日起可提交申請。

去年9月底，中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。記者發現，后續各大商業銀行對于新發房貸利率和存量房貸利率的偏差幅度基本都約定為30BP。

記者查閱多家銀行公告發現，調整規則均為：若存量浮動利率房貸利率加點幅度高于上季度全國新發放房貸利率平均加點幅度加30BP的，可向銀行申請調整利率加點幅度，重新約定的加點幅度不低于上季度全國新發放房貸利率平均加點幅度加30BP。具體加點幅度根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。

換句話來說，如果存量房用戶的舊利率比“上季度全國新發放房貸利率平均加點值+0.3%”高，那就有資格申請下調。理論上來說，所能下調的最低利率就是上季度全國新發放房貸利率平均加點值+0.3%，不能低于這個底線。

根據央行數據，2025年二季度新發放房貸利率均值為3.09%，二季度對應的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分別是3.60%、3.50%和3.50%，那么由此算出來的平均值就是3.53%，表明最新一期的全國新發房貸利率平均加點值為-44BP。按現行規則，存量房貸利率加點值高于-14BP（即-44BP+30BP）的借款人，即符合申請調整的條件。

推動利率市場化并軌

伴隨降準降息帶來負債端成本下降，銀行為拓展業務空間、爭取優質按揭資源，具備了下調二套房貸款利率的動力與條件。

同時，面對房地產市場由過熱轉向平穩、政策調控空間收窄的新形勢，推動首套、二套房利率并軌既符合穩定市場的政策目標，也更加契合以改善型需求為主的市場新特點，有助于提升金融政策與市場實際需求的匹配程度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，在當前市場環境下，政策層面亟須作出新的調整以應對變化。此次改革將首套與二套房貸款利率標準予以統一，可視為一項重要的政策選擇。此前，北京等城市已率先推行類似措施，為深圳的政策出臺提供了先例與依據，深圳此次跟進也符合區域協同、政策連貫的邏輯。

該政策對深圳市場可能產生的影響如何？李宇嘉認為，由于此前首套房與二套房利率差距有限（約三四十個基點），且二套房購房者多以改善型需求為主，因此利率小幅下調具有一定積極意義。

不過，實際拉動效應不宜高估。李宇嘉告訴記者，對改善型需求而言，更關鍵的影響因素在于購房者自身的支付能力、置換意愿以及所供應產品的競爭力等。利率因素雖存在一定激勵作用，但并非核心決策變量。

“盡管政策釋放了積極信號，但對以改善需求為主導的新房市場，其推動作用預計較為有限，整體效果仍需結合其他市場條件綜合評估。”李宇嘉說。

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