千億巨頭宣布：資產減值準備44億！減少近35億凈利潤 發生了什么？

2月23日晚間，招商蛇口(001979)發布業績快報，2021年公司實現營業總收入1606.43億元，同比增長23.93%；同期實現歸母凈利潤103.72億元，同比下滑15.35%。

計提資產減值準備43.72億

對于業績下滑的主要原因，招商蛇口歸結為：報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降；公司轉讓子公司產生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少20.49億元；并且，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加12.72億元。

上述計提資產減值準備情況如何？招商蛇口當日單獨發了份公告予以了說明，其中包括信用損失準備9.81億元、存貨跌價準備17.19億元、投資性房地產減值準備7.79億元、長期股權投資減值準備8.93億元。

具體來看，信用損失準備是公司按信用風險特征的相似性和相關性對應收款項進行分組，這些信用風險通常反映債務人按照該等資產的合同條款償還所有到期金額的能力，并且與被檢查資產的未來現金流量測算相關。本次公司對單項計提信用損失準備類別的應收款項進行了單獨減值測試，按照其未來現金流量現值低于其賬面價值的差額計提信用損失準備9.81億元。

存貨跌價準備方面，主要由于部分房地產項目銷售價格未達預期。公告顯示，報告期末，公司根據市場參考價格，按照存貨的預計售價減去至完工時預計將要發生的成本、銷售費用以及相關稅費后的金額確定可變現凈值。當其可變現凈值低于成本時，提取存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備17.19億元。

投資性房地產減值準備方面，報告期末，公司根據租賃市場預期租金收入、出租率等情況，估計存在減值跡象的投資性房地產的可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產減值準備，共計提投資性房地產減值準備7.79億元。

長期股權投資減值準備方面，報告期末，公司對經營低于預期，且未有改善跡象的長期股權投資判斷其存在減值跡象。公司對該等長期股權投資估計其可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產減值準備，計提長期股權投資減值8.93億元。

簽約銷售面積同比降近30%

資料顯示，招商蛇口為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。公司為城市發展與產業升級提供綜合性的解決方案，為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產品與服務。

從今年情況來看，在房地產市場下行背景下，公司銷售情況仍難免出現下滑。2022年1月銷售及近期購得土地使用權情況簡報顯示，1月公司實現簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

對此，天風證券在2月11日一份點評報告中分析稱，受春節假期、去年高基數、整體環境等因素影響，公司單月銷售雙位數下跌，但銷售均價環比有所提升。

該行還測算，以權益地價計算，2022年1月公司拿地力度為16.09%，與上月40.68%相比下降明顯。從樓面價看，2022年1月新增項目樓面價為11218.88元/平方米，較上月13925.98/平方米下降19.44%，主要與當月在低能級城市的補貨比例有所提升。1月的地售比為52.26%，較上月的70.11%相差17.85%，主要與補貨區域不同于銷售區域有關。

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