據《證券日報》記者根據公開資料整理獲悉，在2020年銷售規模TOP20房企中，龍湖集團、華潤置地、中海地產等9家房企綠檔，其中，中國金茂、金科集團等房企通過“促回款、降負債”等措施實現“降檔”，但龍湖集團是5年來均處在綠檔陣營。

依據“三道紅線”規定，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規模不得提升;兩項不達標，歸為“橙檔”，有息負債規模年增速不得超過5%;一項不達標，歸屬“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%;三項指標全部達標，歸為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

“未來兩年的市場格局，衡量企業上升空間或者估值情況，要看兩個指標，一是，是否是綠檔;二是，拿地與銷售比值情況。”某證券機構首席分析師向《證券日報》記者透露，在全行業控制有息負債規模的格局下，綠檔房企可融到的有息負債更多，尤其TOP30中綠檔房企擁有1元負債換得3元銷售額的能力。

對有息負債規模增幅的控制對房地產行業意味著什么?通過一組研究數據可知一二。據廣發證券發展研究中心根據公司公告和Wind數據以434家樣本房企統計顯示，截至2020年中期，TOP10房企有息負債規模為3.01萬億元，行業市占率為14%，合計可以新增有息負債規模為1856億元，增幅比例為6.2%;TOP11-30房企有息負債規模為2.1萬億元，行業市占率為9.8%，可以新增有息負債規模增速為7.4%;434家樣本企業可以新增有息負債規模7431億元，上限為7.3%。

“三道紅線”融資新政之后，從地產行業有息負債規模增速預判來看，2021年增速上限樂觀預期為7.2%，中性預期為5.7%，悲觀預期為4%。縱向對比來看，2013年至2018年，地產行業有息負債規模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。

不難看出，“三道紅線”帶來的將是整個地產行業杠桿率的快速下行，提高行業資金使用效率，淘汰落后企業，降低系統性風險。還有一個重要的深遠影響，就是行業排位將重新洗牌。正如上述分析師所示，各檔企業在金融資源分配方面發生了扭轉，從“金字塔”變為“倒金字塔”。

倒退10年來看這一“金字塔”是如何變化的，從2011年到2020年，以53家上市企業為樣本，按照四檔進行分類，紅檔公司負債規模復合增速最高達到28%，在“市場化分配”金融資源的時代獲得了最多的資源;橙檔、黃檔和綠檔公司在過去接近10年的時間里，有息負債復合增速分別為21%、20%和16%，綠檔房企獲得最少的金融資源。

若按照“三道紅線”融資新規的執行標準進行負債增速限制，則綠檔公司獲取有息負債的能力受影響并不大，較過去僅下滑了1%;黃檔、橙檔分別下滑10%和16%;紅檔公司的降幅最為顯著，下滑幅度達到了28%。如此一來，可以說，受益者或者說能在接下來的市場中更上一個臺階的，顯然是綠檔房企。

2021年“三道紅線”全面實施后，同一陣營中拔得頭籌的，是拿地積極的綠檔房企，行業將進入“好孩子”享受紅利時代。

據貝殼研究院最新統計顯示，截至3月31日，超62家房企發布年報，其中近五成房企“三道紅線”實現降檔，3家房企保持紅檔，12家房企保持綠檔。

截至4月19日，在《證券日報》記者統計的TOP20房企中，剔除尚未有業績快報和年報公布的中南置地外，9家房企為綠檔房企，他們分別是龍湖集團、保利發展、招商蛇口、龍湖集團、華潤置地、世茂集團、中海地產、金地集團和金科集團。其中，過去多年均保持綠檔的房企為龍湖集團、華潤置地等，民營房企僅龍湖集團和世茂集團兩家。

“原來沒想到‘三道紅線’會出來，也沒想會對我們有利，其實這對行業和中國經濟都是利好。”在2020年業績說明會上，龍湖集團董事長吳亞軍曾向《證券日報》記者表示，對龍湖集團來說，過去是企業內部自律發展，現在是外部力量助力更上一個臺階，自然而然地給了龍湖集團擴大能力圈的機會。

換言之，在其他房企忙著縮減拿地甚至不拿地、強化銷售、減少融資、甚至引入戰投、轉讓項目公司，使用各種手段降低負債，收縮發展之際，綠檔房企新增有息負債規模相比過去，幾乎沒變。這個沒變，于規模上對標公司而言，就是加速器。

據《證券日報》記者統計獲悉，截至2020年底，剔除3家尚未公布年報的房企，融創中國、碧桂園、中國恒大、陽光城、金科集團都在降低有息負債規模，同一時間，龍湖集團、世茂集團、中海地產的新增有息負債規模都以10%-15%速度在增長。

以龍湖集團為例，截至2020年底，凈負債率下降至46.5%，達到近5年來最低水平;現金短債比達到4.24倍，剔除預收款后，資產負債率為67%，依然穩居“三道紅線”綠檔;有息負債為1673.7億元，同比增長14.6%;平均借貸成本降至4.39%。

換言之，在某房企需要降低800億元有息負債的同時，龍湖集團可以在這一指標上新增250億元，若按照平均地貨比36%計算，這250億元新增負債全部用于拿地，可新增700億元貨值，一降一升，發展速度差距可見一斑。

“這是一個比較舒服的區間，若再疊加5%以內的融資成本，在同陣營房企減速發展之際，這些綠檔房企若再強化多元化拿地能力，將會在規模上快速上位，即使相對控制規模發展節奏，也能在見長的多元化業務上迅速發力。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，同時，綠檔房企擁有更多信貸申請額度，而大型金融機構擁有更多的信貸投資額度，更有利于頭部綠檔房企獲得開發貸，這是良性循環。

更重要的是，在行業整體忙于調整債務結構之時，綠檔房企將有利于擴大能力圈。

多年自律做“好孩子”，收獲的季節或許馬上來了，未來的房地產行業，“好孩子”優勢將愈發明顯，若能戰略上走對方向，會分享行業調整帶來的紅利。正如上述分析師向《證券日報》所示，若所有公司維持當前的分檔水平不變，到2025年，TOP30房企市場占有率將提升至55%;若在未來3年內，TOP30公司整體平均完成1次降檔，則到2025年，市占率水平將提升至61%。

更重要的是，分檔表現越好的公司，整體集中度水平提升的幅度就越大。其中，ROE高于約定有息負債增速的房企，大概率銷售規模增速會超過有息負債增速，綠檔房企有望保持兩位數的年增長速度，“好孩子”會更優秀。