出品：上市公司研究院

(資料圖)

自去年末至今，躋身于2022年大連市銷售金額排行榜TOP10的大連保利時代項目，陸續(xù)實現(xiàn)首批交房，交房的覆蓋區(qū)域為C10-C11。而在首批交房后，項目方收到不少業(yè)主聯(lián)名代表業(yè)主的投訴，投訴的內(nèi)容主要包括：

1.房屋頂樓防水質(zhì)量不合格，絕大多數(shù)頂樓房屋普遍大面積透水；

2.驗房前，開發(fā)商通過涂抹大白，烘干等方式掩蓋水漬，欺騙業(yè)主收房；

3.室內(nèi)精裝存在瑕疵：入戶門劃痕、廚房柜門劃痕、浴室門碰缺失、玄關(guān)柜擱物板缺失、大白色差，水漬、地面瓷磚裂縫、廚房門邊裂縫等等；

4.開發(fā)商承諾了全面徹底重做樓頂防水，但私自修改達(dá)成的防水方案，采用不合格方案應(yīng)付防水改善。

資料來源：人民網(wǎng)

因此，部分業(yè)主代表共同聯(lián)名要求開發(fā)商：

1.全面履行原定達(dá)成的修改協(xié)議；

2.按延期交房，依據(jù)合同約定賠償損失；

3.室內(nèi)精裝按交付標(biāo)準(zhǔn)更換、修繕，缺失物品補(bǔ)足。

資料來源：人民網(wǎng)

巨無霸住宅項目影響面甚廣

據(jù)悉，大連保利時代項目是由大連保創(chuàng)發(fā)展有限公司開發(fā)巨無霸住宅項目，其背后是保利發(fā)展（600048）和金地集團(tuán)（600383）分別持股50%，項目由保利操盤開發(fā)。

在此前的2020年10月，保利金地聯(lián)合體以底價77.6億元的價格摘得大連市甘井子區(qū)由家村的大城(2020)-12號-16號明星巨無霸地塊，5宗地總新增住宅面積高達(dá)143.32萬平米，刷新了近年大連的地王。

保利時代于2021年6月開盤預(yù)售，目前仍在售，如此龐大的項目分為多個區(qū)分步開發(fā)，其中C10-C11區(qū)即在開盤后僅一年半時間就迎來交房。而在首批交房后，項目方就收到不少業(yè)聯(lián)名代表業(yè)主對交房工程質(zhì)量的投訴，這對于目前還在售的保利時代來說無疑是個尷尬的消息。此外，如此龐大的項目覆蓋的業(yè)主數(shù)量、影響的范圍也很大，保利地產(chǎn)還需要謹(jǐn)慎保障交房質(zhì)量。

實際上，保利金地在競得項目時，其可售樓面成本約為5876元/平米。而安居客數(shù)據(jù)顯示，目前期房在售均價16500元/平米。從地價與售價之比來看，如若項目能在這個價格上順利去化，保利在該項目中能獲得較為充足的利潤率，理應(yīng)有足夠的建安成本來保障房屋品質(zhì)和業(yè)主利益。不過從目前的情況來看，似乎有不少投訴業(yè)主認(rèn)為保利為了利潤舍棄了品質(zhì)。

近期頻遭業(yè)主投訴項目質(zhì)量問題

我們從人民網(wǎng)投訴板塊了解到，近期保利地產(chǎn)開發(fā)的項目，出大連保利時代外，還存在不少業(yè)主投訴的情況。

山西太原保利東郡項目，部分業(yè)主投訴臥室都沒有木地板、門和門套的底部都因為水泡變形脫皮，客廳墻面四周都因為泡水粉化而被粗糙修補(bǔ)過的痕跡，浴室玻璃破裂等問題。

成都市保利時代云汀項目，部分業(yè)主投訴小區(qū)基本綠化景觀設(shè)計、小區(qū)大面積水泥硬化地面等問題。

長沙保利金香檳項目，部分業(yè)主投訴小區(qū)投訴裝修存在多處空鼓、衛(wèi)生間墻面開裂、煙道口用簡陋木板搭建，房屋坑坑洼洼等問題。

上海保利置業(yè)明玥湖光和保利云上澄光2個項目，也頻繁受到業(yè)主的投訴，問題主要包括樓板開裂嚴(yán)重、部鋼筋暴露、部分房型衛(wèi)生間設(shè)計不合理等。

利潤王保利規(guī)模登頂產(chǎn)品力亦不能丟

隨著房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年以來進(jìn)入長達(dá)近2年的深度調(diào)整期，不少高杠桿民營房企陸續(xù)出險，以至于在銷售端和土地端均驟然熄火。這也給了以華潤、保利這類有國資背景的央企、國企逆勢而上的機(jī)會。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展憑借著4573億元的全口徑銷售額位列行業(yè)第2，而2020年還僅在第5名。今年1-2月，保利發(fā)展的全口徑銷售額為635億元，超越萬科、碧桂園一舉登頂中國地產(chǎn)業(yè)。

更為難得的是，保利發(fā)展在過去幾年全行業(yè)規(guī)模、利潤率均趨勢性下滑的背景下，不僅實現(xiàn)了銷售位次的逆襲，還保證了利潤率的穩(wěn)健。

實際上，保利發(fā)展作為A股地產(chǎn)行業(yè)的利潤王，一直維持著不俗的利潤率表現(xiàn)，2022年在一眾房企業(yè)績大降甚至巨幅虧損的情況下，保利發(fā)展仍實現(xiàn)了352.34億元凈利潤和183億元的歸母利潤，利潤率仍有12.53%的水平，較2021年的13.05%并無明顯下降。

我們梳理過去近年來保利發(fā)展平均拿地和銷售均價情況，2017-2021年間，保利發(fā)展的拿地均價和銷售均價均為明顯增長，這也是為何公司能在近年保證利潤率穩(wěn)定的原因。但隨著物價水平的提升，單位平米的建設(shè)安裝等成本在上漲，導(dǎo)致2021、2022年的凈利潤率有一定的下滑趨勢，保利發(fā)展也需要面對保利潤和保品質(zhì)的權(quán)衡。

更值得注意的是，據(jù)克而瑞、券商等數(shù)據(jù)，保利發(fā)展2022年的拿地均價明顯上升，且全年拿地力度和體量不算小。如果后續(xù)銷售均價沒有大幅增長，該部分的新增土儲或面臨更大的盈利壓力，屆時保利發(fā)展需要面對更加嚴(yán)峻的利潤及品質(zhì)之間的選擇。

如今，作為房地產(chǎn)行業(yè)的“頭牌”，保利發(fā)展的體量預(yù)計還將逐漸擴(kuò)大，所開發(fā)的項目數(shù)量也將更多，如何一以貫之地保障交房品質(zhì)，這不僅關(guān)乎保利自身的口碑和發(fā)展，甚至也是整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。但房地產(chǎn)行業(yè)回歸制造業(yè)利潤率的趨勢已成，保利發(fā)展將如何確保業(yè)主利益，值得關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 保利時代