首批9只REITs產品發行成為近期市場的關注焦點，也引發一眾小伙伴的關注，究竟這一產品啥時候賣?怎么買?需要注意哪些風險?

中國基金報記者根據來自于中國基金報官微粉絲群內，針對公募REITs提出的五大具備共性的問題，采訪了業內專業人士。

問題一：

申購時間和方式

日前首批9只REITs基金都發布了發售公告，投資者可以去看看，發售時間集中在5月31日~6月1日，也有到6月2日的。

根據產品說明來看，投資者參與基礎設施基金場內認購的，應當持有中國結算上海或深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶(統稱場內證券賬戶);投資者參與基礎設施基金場外認購的，應當持有中國結算開放式基金賬戶(即場外基金賬戶)。

換句話說，即投資者參與公募REITs認購，可以通過場外、場內兩種方式認購。場外認購，就是跟普通公募基金認購一樣，通過基金公司直銷平臺、銀行、互聯網等第三方基金銷售機構認購。而場內認購，通常是通過證券公司的證券賬戶認購，這種方式比較便利。

通過券商進行場內認購，首先需要開通證券賬戶，再在APP上進行認購。從目前看，統計顯示，大概有100家券商均代銷了首批9只REITs基金，通過場內認購比較方便。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，將不會再開放申購及贖回，只能在二級市場交易，因此，投資者若使用場內證券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內交易。但是使用場外(就是通過銀行、互聯網平臺等渠道買的)基金賬戶認購的基金份額，應先轉托管至場內證券經營機構后，才可參與場內交易。

因為REITs獨特的產品形式，這類產品機構投資者參與更多，目前針對公眾投資者發行的規模并不大，因此不少渠道人士認為會較快售罄，甚至可能會比例配售。

問題二：能否替代債券?

與物業收租相比哪個更好?

這是不少投資者關心的問題。博時基金表示，與債券相比，REITs雖然沒有固定的利息回報，但有強制分紅機制，并在此基礎上有未來資產增值帶來的基金份額價值提升的空間。REITs是一種價格波動小于股票而收益性又優于債券的資產。尤其需要說明的是，因為國內REITs的基礎資產聚焦于基礎設施行業，而基礎設施行業沒有明顯的牛熊特征，因此REITs能夠比較有效對沖周期性波動風險，具有穿越周期的作用。

同樣，平安基金REITs有關負責人也表示，REITs屬于權益性產品，不設業績比較基準，無固定收益概念，基金份額收益全部來自于基金分紅。

“REITs適合兩類投資者：第一類有大類資產配置觀念、長期持有而非短期操作的投資者;第二類適合以往持有銀行理財信托計劃債基以及銀行等高派息個股的中低風險偏好投資者。” 盈米基金研究員周禹農尤其解釋第二種形式，國內風險偏好較低的投資者投資的金融產品底層資產一般有債券、銀行或者鋼鐵等高分紅個股。

債券的問題在于信用事件持續發生時剛兌性喪失，目前銀行理財已經凈值化轉型，信托計劃也時有發生爆雷傳聞;銀行、鋼鐵的分紅較為穩定，但是一方面估值偏低上行彈性不大，另一方面股票的波動性也不小。與之相比REITs具備底層資產相對透明、REITs分紅更高且可適當期待上行彈性等優勢。

而創金合信基金表示，買物業需要較大的資金投入，風險相對集中，收益情況由該物業的周邊商業活動是否活躍決定。本次試點的基礎設施REITs購買門檻相較購買物業來說是很低的，基本都是單筆認購份額為1000份，相對購置物業的低成本參與是REITs的顯著優點。同時，本次試點的REITs的基礎資產是基礎設施項目的股權，基礎設施項目股權有一定的公益性和收入穩定性，有一定的權益屬性，提高了投資人定期收取分紅的概率。

公募REITs場外認購的風險等級為R4，券商渠道將公募REITs的風險等級定為C3，投資者也要了解清楚自己的風險偏好，風險等級較低的投資者要謹慎購買。

問題三：分紅率較高是否

意味著有穩定的現金流?

博時基金介紹，公募REITs作為一種封閉式基金，投資的資產是有一定現金流的基礎設施項目，以通過長期持有并提高基礎設施項目的運營管理水平，創造更高的現金流回報收益為主要目的。另外，因為REITs設有強制分紅機制，在符合條件的前提下，將可供分配金額的90%以上強制分配給投資人。

創金合信基金則從目前9只公募REITs的募集材料來看，不動產類REITs(含倉儲類REITs、園區類REITs)2021年現金分紅率在4.1%~4.74%之間，而特許經營權REITs相對較高，在6.19%~12.4%之間。

不管是不動產類還是特許經營權類，其基礎資產的現金流穩定性，在項目承做階段進行過審慎的評估，且REITs產品針對基礎資產的分紅比例有強制要求，所以大概率能夠保持穩定的現金分紅比例。但也不排除REITs產品的基礎資產在極端條件下(如出現基礎設施大修等情況)，存在未能達到分紅條件的可能。投資者投資時，應當慎重分析基礎資產的具體情況，清晰理解風險收益特征后再行購買。

問題四：收益能否像美國、

香港那么高?

平安基金REITs有關負責人直言，各產品底層資產不同，預期的現金分派率也不同，無法直接參考比較。

創金合信基金也表示，美國、香港的REITs收益率普遍能夠達到9%左右的較高收益率，主要原因在于美國、香港的REITs底層資產比較多元化，常見于相對租售比較高的商業地產、成本收益較高的校園租賃等高收益資產。

國內目前試點的REITs產品底層資產為基礎設施，基礎設施包括高速公路、工業園區、污水處理等具有公益特性的項目，此類底層資產相較商業地產項目的升值空間較小，但是收益穩定性會更加有保障。

普通基民可以重點分析REITs底層資產的利潤獲取能力，后續持續運作成本等影響分紅穩定性的關鍵要素后作出投資決定。

問題五：風險在哪里?

投資需要注意什么?

博時基金表示，REITs的風險主要是收益風險及運營風險。收益風險方面，對資產進行評估，包括評估原始權益人財務報表、整體的業務經營、公司治理結構等多個方面。產品發行完畢后將會進入到運營階段，運營風險包括運營期間現金流出現波動、有其他突發事件等。

平安基金REITs有關負責人介紹，投資基礎設施基金可能面臨以下風險：第一是基金價格波動風險。基礎設施基金大部分資產投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起基礎設施基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件(如地震、臺風等)，發生較大損失而影響基金價格的風險。

第二，基礎設施項目運營風險。基礎設施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設 施項目可能因經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實際現金流大幅低于測算現金流，存在基金收益率不佳的風險，基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入的波動，也將影響基金收益分配水平的穩定。此外，基礎設施基金可直接或間接對外借款，存在基礎設施項目經營不達預期，基金無法償還借款的風險。

第三，流動性風險。基礎設施基金采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。

此外還有終止上市風險、稅收等政策調整風險等。

盈米基金研究員周禹農則認為，對于普通投資者，建議其重點了解基金的存續期以及資本化率，此外不同產品固定及浮動管理費率的條款差異較大，也會影響投資者的實際持有體驗，在投資過程中要對項目的流動性風險、產業政策以及集中投資風險保持警惕。