諾德基金楊雅荃：地產(chǎn)融資“三道紅線”影響幾何？限制房企有息負(fù)債

據(jù)2020年8月15日21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，監(jiān)管部門出臺(tái)房地產(chǎn)融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)。8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，明確了收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資的“三條紅線”。

“三條紅線”總體上是為了限制房企的有息負(fù)債規(guī)模。具體是：一、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;二、凈負(fù)債率大于100%;三、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，觸碰三道線則有息負(fù)債規(guī)模不得增加，每少觸碰一道可增加5%。最多至15%為上限。此外，對(duì)于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購(gòu)地資金來源情況說明和后續(xù)購(gòu)地繳款資金安排，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對(duì)其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。

可以看出“三條紅線”的政策主要圍繞房企的負(fù)債、杠桿做出相關(guān)限制，這一方面是為了防范地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槊つ考痈軛U擴(kuò)張導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是一種對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，防止土地市場(chǎng)過熱、防止企業(yè)過度囤地。新政的實(shí)施勢(shì)必會(huì)使得地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變化，我們認(rèn)為，這主要體現(xiàn)在行業(yè)整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)下降，行業(yè)庫(kù)存與杠桿率相應(yīng)降低，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局有望改善。綜合來看，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展來說是好事情，對(duì)于自身投資、經(jīng)營(yíng)、周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)的房企來說，能夠在行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)降低、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的背景下走的更穩(wěn)健、更長(zhǎng)久。