去庫(kù)存、強(qiáng)保障，優(yōu)政策、促流通，已經(jīng)成為當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)、健康發(fā)展的重中之重。8月7日，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。我們也注意到，8月2日，山東省表示將研究制定收購(gòu)商品房用作保障性住房工作指引，指導(dǎo)各市理清思路、明確路徑，有力有序推進(jìn)收購(gòu)工作。

這些大變化都是出現(xiàn)在7月30日中共中央政治局會(huì)議之后，這次會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這為接下來的房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向，特別是存量房消化，根據(jù)監(jiān)測(cè)，全國(guó)已有十余個(gè)城市發(fā)布了征集商品房用作保障性住房的公告，并明確了房源征集范圍、條件和價(jià)格。

目前來看，全國(guó)在消化存量房產(chǎn)方面主要有三個(gè)思路：一是通過限購(gòu)政策的完全退出、房貸利率的進(jìn)一步下降等政策，推動(dòng)去庫(kù)存；二是推動(dòng)住房“以舊換新”，通過幫助業(yè)主賣掉手中的二手房，以實(shí)現(xiàn)新房置換；三是地方政府直接下場(chǎng)收購(gòu)一批存量房，用作公租房、安置房等保障性住房。

收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，根據(jù)我們的調(diào)研，目前需要解決的主要問題還是資金。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域還沒有類似中儲(chǔ)油、中儲(chǔ)糧這樣的模式和機(jī)構(gòu)，我們建議，各地急需細(xì)致摸排住房保障需求和存量商品房情況，優(yōu)選一兩家保障性住房收購(gòu)主體，加強(qiáng)政銀企對(duì)接，積極爭(zhēng)取央行3000億元保障性住房再貸款政策。

對(duì)于消化存量房這項(xiàng)中央部署的重要工作，成效關(guān)鍵還在于金融部門和地方政府的雙向落實(shí)。金融部門應(yīng)根據(jù)情況變化，合理擴(kuò)大保障性住房再貸款規(guī)模，以便更好發(fā)揮金融政策的杠桿效能。這是一個(gè)非常重要的發(fā)展邏輯，一方面，地方有了足夠的資金，才能有效收購(gòu)商品住房用作保障性住房。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)出售商品住房后，回籠的資金可投用于在建項(xiàng)目續(xù)建，履行保交房責(zé)任。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金的能力增強(qiáng)后，更有利于讓更多項(xiàng)目滿足前期已出臺(tái)的保交房專項(xiàng)借款、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也就是“白名單”的條件，形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)提振市場(chǎng)信心的目標(biāo)。5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議強(qiáng)調(diào)，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。總而言之，資金規(guī)模和收儲(chǔ)規(guī)模是一道重要的數(shù)學(xué)題，全國(guó)600多個(gè)市、2800多個(gè)縣級(jí)行政區(qū)，所需的消化存量房和收購(gòu)資金無疑是需要科學(xué)考慮和周密安排的。從更大范圍來說，金融和房地產(chǎn)如同硬幣的兩個(gè)面，可謂是一榮俱榮一損俱損，房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展是金融安全發(fā)展的一個(gè)重要前提和基礎(chǔ)，而金融發(fā)展又是推動(dòng)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的動(dòng)力和手段，如果在房地產(chǎn)消除“三高”走向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，因?yàn)榉澜鹑?ldquo;黑天鵝”反而促成金融“黑天鵝”，這絕不是政策追求的目標(biāo)，也不是所有人想要的那個(gè)結(jié)果。

而對(duì)于地方政府來說，在收購(gòu)商品房用作保障性住房工作上，急需指導(dǎo)市縣盡快出臺(tái)保障性住房管理辦法，完善配套措施，進(jìn)一步摸清需求、選準(zhǔn)房源，及時(shí)組織配售或租賃，有效消化商品房庫(kù)存，著力解決好工薪群體和城市需要引進(jìn)的人才的住房困難。

二十屆三中全會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)工作的改革部署，是新的起點(diǎn)，新的出發(fā)，吹響了以進(jìn)一步全面深化改革構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的時(shí)代號(hào)角，各部門、各地在接下來的落實(shí)工作中，應(yīng)從去庫(kù)存、強(qiáng)保障，提品質(zhì)、調(diào)結(jié)構(gòu)，優(yōu)政策、促消費(fèi)，推更新、挖潛力等全方位去推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

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