9月30日，北京出臺樓市調控政策“京八條”，文件以普宅和非普宅劃分了首付情況，非普宅首付比大幅抬高，這對樓市的調控作用不可小看。北京的不少普宅已經升格為非普通住宅，這意味著對于炒房客來說，再想享受大幅貸款來炒房已幾乎不可能。

當普通住宅，得準備足了首付，來換一個較低的網簽價；提格成非普通住宅，交易中又要承擔大筆稅費。

這一進一退的選擇，恰好成了當前樓市成交時不少人要面對的艱難選擇。9月30日，北京出臺樓市調控政策“京八條”，文件層面雖然只是簡單以普宅和非普宅劃分首付情況，但非普宅首付比大幅抬高，對樓市的調控作用卻不可小看。在今年連續幾輪的上漲后，京城樓市的不少普宅已經升格為非普通住宅，這對于炒房客來說，再想享受大幅貸款來炒房已幾乎不可能。

(相關資料圖)

小區73套房僅一套普宅

“京八條”是以普通住宅和非普通住宅來判斷首付比例。若是首套房，普宅首付比不低于35%，非普宅則不低于40%；若是二套房，普宅首付比不低于50%，非普宅不低于70%。

實際上，普宅與非普宅有著嚴格的界限。根據國家相關規定，普通住宅需滿足三大條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。價格上本市也有認定標準：五環內標準為單價39600元/平方米、總價為468萬元；五環到六環31680元/平方米、總價374萬元；六環外23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

如此看來，僅僅是其中的一個價格標準，就已經把不少房子納入非普宅范圍內。“今年前幾個月的樓市走勢，已經讓不少房子都喪失了普宅身份。”北五環一地產門店經紀人小寧直言。這個價格標準在2014年發布，距離今天已近兩年。

以位于北五環至北六環之間的北苑家園茉藜園小區的二手房房源作為例，該小區公布的在售房源為73套，涵蓋不同面積大小的一居室、兩居室和三居室。然而，僅僅從價格上看，茉藜園小區里的73套二手房中，只有一套房子總價低于374萬元，單價上更是沒有一套低于3.168萬元／平方米。

這唯一的一套普宅，總價雖為350萬元，但面積則只有48.8平方米。照此計算，單價也已經突破7萬元。

普宅為何難覓？小區的成交均價走勢披露了背后的秘密，從今年年初開始，連續幾輪房價攀升期，這個小區由于交通、位置、環境等原因都參與其中，均價從3萬多元也漲到了此時的5萬多元。房子邁上了更高的價格樓梯，自然也因此抬升為非普宅。

“非轉普”須扛極大首付壓力

此前的二手房市場，業主報價和實際成交價格超過普宅價格“大限”，并不會被買房人、特別是炒房客看在眼里。

這是因為二手房市場長期存在的“潛規則”。一位中介經紀人披露，買房人與賣房人最終商定的價格雖然是真正的成交價，但網簽環節所出現的價格往往會大幅低于成交價。于是，只要網簽價低于普宅總價限制即可。

但在銀行貸款環節，所辦理的貸款額度也都是按照這個網簽價來計算。比如五環外的一套兩居室，實際成交價為400萬元，網簽價定在370萬元，此前最多貸款259萬元。至于無法納入貸款的部分141萬元則只能算為首付，比例其實是35%。

關鍵詞： 普通住宅