作為“中國居住服務(wù)平臺第一股”的貝殼控股（NYSE:BEKE；HKEX:2423）新近發(fā)布了一份頗具矛盾信號的三季度業(yè)績報告。

數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，公司總交易額達(dá)7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，同比微增2.1%；但其凈利潤為7.47億元，同比跌幅達(dá)36.1%，經(jīng)調(diào)整凈利潤為12.86億元，同比減少27.8%。

(資料圖)

盡管“增收不增利”態(tài)勢明顯，但貝殼仍然努力通過資本運(yùn)作來穩(wěn)定市場信心，第三季度公司斥資2.81億美元進(jìn)行股份回購，創(chuàng)下了近兩年來的單季回購金額新高。

平臺化越深，利潤壓力越大？

業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，貝殼總交易額為7367億元，同比基本持平。但拆解其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，其在存量房市場和新房市場的經(jīng)營情況已出現(xiàn)顯著分化。

存量房市場是其主要業(yè)務(wù)支撐，在總交易額中貢獻(xiàn)比例高達(dá)68.63%。數(shù)據(jù)顯示，第三季度，其存量房交易額同比增長5.8%達(dá)5056億元，但與此同時，這塊業(yè)務(wù)的凈收入?yún)s同比減少3.6%至60億元。

對此，貝殼在業(yè)績報告中解釋稱，存量房業(yè)務(wù)的總交易額較凈收入增長率高，主要由于平臺合作經(jīng)紀(jì)人促成的二手房交易總交易額占比提升。這部分收入以凈額基準(zhǔn)計算，低于鏈家品牌下總傭金收入的利潤率。

而對于新房業(yè)務(wù)這個曾經(jīng)的增長引擎而言，業(yè)績數(shù)據(jù)也隱現(xiàn)“失速”信號。

數(shù)據(jù)顯示，第三季度，其新房交易總交易額同比下降13.7%至1963億元，相應(yīng)新房業(yè)務(wù)的凈收入也同比下降14.1%至66億元。

具體來看，當(dāng)季通過平臺合作經(jīng)紀(jì)人、新房專業(yè)銷售團(tuán)隊及其他銷售渠道促成的新房交易總交易額同比下降12.4%，從2024年同期的1830億元降至2025年第三季度的1603億元；鏈家品牌促成的新房交易總交易額同比下降19.2%，從2024年同期的445億元降至2025年第三季度的360億元。

有行業(yè)人士對此分析表示，“貝殼在‘平臺化’的道路上走得越遠(yuǎn)，短期內(nèi)面臨的利潤壓力就越大。”

AI能否撬動未來增長？

貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東在業(yè)績報告中表示，“持續(xù)創(chuàng)新是穿越行業(yè)周期的關(guān)鍵。通過這些努力，我們已經(jīng)找到了新的增長路徑——以技術(shù)重構(gòu)運(yùn)營模式，以效率驅(qū)動規(guī)模擴(kuò)張。展望未來，我們將加速AI能力與核心業(yè)務(wù)場景的深度融合，實(shí)現(xiàn)服務(wù)商與客戶體驗(yàn)的雙重提升。”

科技驅(qū)動效率升級的效果如何？貝殼在業(yè)績解讀中具體闡釋了一些落地案例：房產(chǎn)交易服務(wù)方面，在上海試點(diǎn)房客分離機(jī)制，通過AI+數(shù)據(jù)構(gòu)建“房源分”體系，打造9分好房產(chǎn)品，助力服務(wù)者和客戶提升好房營銷能力。家裝家居方面，基于大數(shù)據(jù)提煉的客戶需求，在BIM設(shè)計工具里內(nèi)置全案產(chǎn)品庫，支持設(shè)計師快速生成3D方案，助力提升設(shè)計服務(wù)效率。房屋租賃服務(wù)方面，AI打開業(yè)務(wù)高品質(zhì)規(guī)模化空間，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程智能運(yùn)營：AI主導(dǎo)組織劃分、資源統(tǒng)籌、收房智能定價洽談等，收房人效提升13%；出房端實(shí)現(xiàn)AI智能托管和精準(zhǔn)營銷去化，年化節(jié)省成本過億元。

業(yè)內(nèi)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)傳統(tǒng)的交易服務(wù)增長乏力時，由AI驅(qū)動的租賃、家裝等新居住服務(wù)，能否扛起貝殼的增長大旗尚存在較大不確定性。同時，考慮到AI投入具有長期性，貝殼還需要應(yīng)對市場即時壓力，在維持核心業(yè)務(wù)基本盤、控制成本與投資未來之間找到平衡點(diǎn)。

券商給予積極評價 但盈利預(yù)測有所下調(diào)

業(yè)績報告顯示，貝殼仍在持續(xù)推進(jìn)股份回購計劃，力圖以“抄底自己”傳遞發(fā)展信心。第三季度，貝殼斥資2.81億美元回購股份，單季度回購金額創(chuàng)下近兩年來的新高。回溯至2022年9月回購項(xiàng)目啟動以來，截至2025年9月末，貝殼累計回購金額已達(dá)23億美元，回購股數(shù)占項(xiàng)目啟動前公司總股本的比例約為11.5%。

“公司致力提升股東回報，在行業(yè)承壓背景下，這一舉措將有望為公司估值提供支撐。”招銀證券分析師賀賽一表示，盡管行業(yè)整體仍面臨下行壓力，但貝殼正持續(xù)擴(kuò)大核心房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的市場份額并提升運(yùn)營效率，同時著力推動家居家裝業(yè)務(wù)與房屋租賃業(yè)務(wù)的盈利改善，這些舉措均有助于推動公司2026 年凈利潤實(shí)現(xiàn)回升。賀賽一強(qiáng)調(diào)，對貝殼在核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位持樂觀態(tài)度，且其新業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢良好，有望為公司帶來長期的營收與利潤增長空間。

不過，短期市場壓力仍不可忽視，多家機(jī)構(gòu)對貝殼盈利預(yù)測進(jìn)行了調(diào)整。中金公司分析師趙麗萍在研報中展望2025年四季度表現(xiàn)時表示，受上年同期高基數(shù)、行業(yè)基本面相對疲弱以及政策效應(yīng)待觀察等因素影響，保守預(yù)計平臺存量房交易總額及新房交易總額均可能出現(xiàn)30%-40%的同比下滑。基于此，中金下調(diào)了貝殼的盈利預(yù)測：2025年和2026年營收預(yù)測分別下調(diào)5.0%、16.2%至944億元、945億元；受收入規(guī)模下調(diào)及運(yùn)營杠桿減弱影響，經(jīng)調(diào)整歸母凈利潤預(yù)測分別下調(diào)20.3%、19.6%至55億元、70億元。

中信建投證券分析師竺勁也同步下調(diào)了盈利預(yù)測。其將2025-2027年公司EPS（每股收益）預(yù)測調(diào)整為0.99/1.43/1.58元（原預(yù)測為1.18/1.33/1.55元）。竺勁表示，盡管市場環(huán)境導(dǎo)致公司業(yè)績短期承壓，但貝殼作為中介行業(yè)龍頭的地位依然穩(wěn)固，交易業(yè)務(wù)優(yōu)勢持續(xù)鞏固且市占率有望進(jìn)一步提升，同時非房業(yè)務(wù)保持良好發(fā)展勢頭。

股價表現(xiàn)方面，截至發(fā)稿，貝殼美股報16.41美元，年內(nèi)跌幅為9.14%；港股報43.82港元，年內(nèi)跌幅為5.70%。

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