保利發展：長期穩健經營典范 盈利能力有望企穩回升

經營管理能力優秀的龍頭央企

本輪供給側改革結束后，行業競爭格局將顯著改善，且地產托底政策持續出臺，行業銷售未來預計將逐漸修復。保利發展作為經營管理能力優秀的龍頭央企，已經深耕核心城市群多年，在未來的行業競爭中具有較大優勢。由于行業整體去化率下行，我們下調公司2022-2023年盈利預測(原值分別為345.7、376.3億元)，新增2024年盈利預測。我們預計2022-2024年歸母凈利潤分別為264.8、281.4、324.7億元，EPS分別為2.21、2.35、2.71元，當前股價對應P/E估值分別為7.2、6.7、5.8倍。由于公司基本面非常穩健，維持“買入”評級。

住宅開發：大局觀與執行力并重，領先核心城市群市場

銷售端：公司發家并長期經營廣州市場，對高能級城市的長期市場機會有更加超前的理解，公司核心城市群深耕戰略先人一步，產品體系針對市場需求持續迭代，區域布局不斷優化，重點城市市場份額持續提升。

投資端：堅持“核心城市+城市群”深耕戰略，拿地強度靈活調整。受益本輪行業供給側改革，市場份額有望進一步提升。2021年6月至2022年4月底，保利發展共獲取土地90塊，對應總拿地金額1256.2億，位居行業第一。

非住業務：

“一主兩翼”戰略再升級，打造不動產生態發展平臺

公司在2018年將“一主兩翼”戰略進一步升級為“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”，打造不動產生態發展平臺。公司綜合服務翼已經涵蓋物業、建筑、經濟、商業、酒店等10大業務板塊;不動產金融翼業務規模持續擴張，累計基金管理規模超1700億，協同賦能潛力較大。

經營表現：長期穩健經營典范，盈利能力有望企穩回升

2021年公司實現營業收入2850.24億，同比增長17.2%;實現歸母凈利潤273.88億，同比下降5.4%。公司財務情況良好，三道紅線指標全部為綠檔。

風險提示：居民收入受疫情反復影響，公司銷售規模不及預期

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