房企“現金保衛戰”打響已逾一年，在這場戰役中，償債能力高低成為企業能否存活下來的第一技能。

截至4月12日，據記者統計，已公布2021年財報的28家“千億元俱樂部(按全口徑銷售額計)”上市房企(包括未經審計業績)中，龍湖集團、旭輝控股、萬科等8家房企的現金短債比例超過2倍，時代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間，富力地產等5家則不足1倍。

不過，中國恒大、融創中國、世茂集團、陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業、藍光發展、泰禾集團等“千億元房企”尚未公布2021年年報。

若綜合考量“凈負債率”“現金短債比”及“剔除預收賬款后的資產負債率”三道紅線指標來看，龍湖集團、華潤置地等16家為“綠檔”房企，綠城中國等8家為“黃檔”房企，建業地產為“橙檔”房企，富力地產和祥生控股為“紅檔”房企，雅居樂集團待定。

凈負債率從24%到153%不等新增有息負債規模僅407億元

截至2021年年底，以上述28家房企為樣本，其凈負債率從24%到153%不等，這一指標與去年持平及下降的房企有13家，占比近半，但符合“三道紅線”新規的凈負債率不超100%的房企有26家。

此外，上述28家房企總計有息負債規模為30229億元，同比增加407億元(即新增有息負債規模為407億元)，同比增長1.4%。

從這兩個角度看，2021年，在內外部環境多重因素共同作用下，地產行業正在加速降負債，杠桿水平更趨向合理化。

談及原因，中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示，“一是‘三道紅線’提出以來，各房企開始采取諸多措施主動壓縮債務規模，控制債務增速，努力向合規方向靠攏；二是去年下半年開始，融資環境持續收緊，特別是海外債、信托紛紛避險，降低投資比例，導致資金供給大幅收縮；三是多家房企流動性出現問題，到期債務無法償還，再融資渠道被迫關閉?！?/p>

但新增有息負債增長率的降低，并不意味房企的安全系數提高。相比上述28家房企超過3萬億元的有息負債規模，其持有現金規模僅為14118億元(其中包括不能動用的預售監管資金等)。

從6倍到0.36倍現金短債比存差距

從持有現金規模變動幅度來看，龍湖集團、華潤置地、中國海外發展等8家同比增長超過8個百分點，其余20家均同比下降，下降幅度從1個百分點到66個百分點不等。更重要的是，從現金短債比指數來看，安全系數最高者為龍湖集團(6.11倍)，最低者為富力地產(0.36倍)。

“公司一直主動管理債務，一年到期債務占比只有不到8%，今年剛性到期還款144億元，目前已經償還74億元?！痹?021年業績說明會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼向記者表示，即便把300多億元的監管資金去掉，龍湖集團現金短債比仍達3.9倍，非常安全。

不管是經過審計還是未經審計的數據，從目前公布數據的房企來看，現金短債比是以不受限制的現金為計算口徑。即便如此，這一指數超過6倍的房企只有龍湖集團，緊隨其后的是旭輝控股、萬科以及中國海外發展，均在2.5倍至3倍之間。

“若疊加表外負債及受到限制的現金規模，‘千億元房企’中不乏無法覆蓋短期債務者。當下企業的現金短債缺口要比財報中公布的嚴重?！币晃环科筘攧諚l線人士對記者直言。例如，某“千億元房企”的現金短債比為1.46倍，若扣除受到限制的現金規模后，該數值則為0.87倍。而這一現象并非個例。

另以陽光城為例，在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后，公司在回復深交所關注函時表示，截至2021年9月末，公司的貨幣資金271.80億元，但截至2021年12月末，在手貨幣資金較年初大幅下降，致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，可自由動用貨幣資金基本枯竭。

此外，從少數公布扣除受到限制現金規模后的房企來看，融信中國等多家房企的現金短債比均小于1倍。

償債壓力未減回籠現金仍是第一要務

世聯研究的研報顯示，從境內外債合計來看，房地產行業的償債高峰期在2021年，到期金額超1.22萬億元。2022年到期額略有下行，但依然高達9291億元。

“當企業觸碰到‘橙檔’‘紅檔’，可能陷入流動性危機的信號就已浮出水面。” 諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對記者表示，一是由于前期擴張規模較大且速度較為急促，借債規模不斷積累，為后續經營埋下一定隱患；二是企業發展戰略較偏離于市場發展定位，加之外界環境變動，產品去化受阻，資金回流規模下滑，進而導致可用資金對債務的覆蓋力度減弱。

“去年下半年銷售市場疲軟，為保證項目順利交付，保障購房者利益，預售資金監管力度加強，房企可用資金減少。”劉水補充道，同時，去年下半年再融資渠道大幅收窄，房企需要動用自有資金償還到期債務，進一步擠壓可動用資金空間，弱化現金保障能力。

劉水進一步表示，對于面臨流動性風險的企業，應抓住以下窗口期：一是并購融資窗口期，主動盤點整合資產，積極與擁有并購資金額度的企業對接，通過處置資產降低債務規模、回籠部分資金；二是銷售窗口期，當前多個城市出臺銷售利好政策，房企應抓住機會加大銷售力度，通過銷售回款補充資金。此外，債務承壓較高的房企也要積極與債權人溝通，展現償債誠意，爭取延長債務期限，為擴充資金回旋余地。

可以預見，2022年地產馬拉松一點都不輕松，如果想堅持跑完，對過去的反思和檢討必不可少，但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴，畢竟存量市場仍有更多商業模式可探索。

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