房地產金融調控推動市場理性回歸 “五道紅線”有效抑制了房地產金融杠桿明顯上升

房地產行業屬于資金密集型行業。房企和銀行資金面“五道紅線”設置，從供求兩端有效抑制了房地產金融杠桿明顯上升的趨勢，推動市場理性回歸。

資金是房地產市場發展變化的關鍵變量。無論是從供給面的土地一級開發、房屋施工建設，還是從需求端的新房購買、二手房交易，都離不開資金面的大力支持。過去較長時間，房地產與金融的融合發展，在極大改善我國城鎮居住環境同時，某種程度上也成為熱點城市房價較快上漲的催化劑。

去年以來，為了應對疫情對經濟的沖擊，各國政府向金融體系“注水”，推動了股票市場指數上升，各國房價也出現了明顯上漲。據美國全國房地產經紀人協會統計，2021年4月份美國成屋銷售中間價明顯上漲。其監測的美國183個大都市中，99%的地區房價在今年一季度出現上漲。資金推升的房價上漲不僅具有顯著“擊鼓傳花”的特點，而且還會導致宏觀經濟金融運行脆弱性，需要引起高度警惕。

目前，我國房地產金融已具備系統性影響，房地產貸款總體規模較為龐大，涉及金融機構多，牽扯社會面廣。同時，房地產市場非理性預期仍有一定基礎，熱點城市住房投機炒作慣性依然存在。因此，從資金面對房地產金融杠桿進行有效約束勢在必行。

過去一段時間，金融管理當局相繼為房地產金融杠桿設置了“五道紅線”。從供應端，房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得超過100%;現金短債比要大于1倍。從需求端，設定了各類銀行“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的上限。前三道紅線，將限制房企債務擴張速度。為了達標，部分觸及紅線的房企需要在規定期限內加快資金回籠，減少土地市場炒作，降低資產負債率，這將撼動地價房價交互上漲機制。后二道紅線，將促使房地產金融內在運行機制發生深刻改變，部分金融機構盲目擴張房地產貸款勢頭將得到有效遏制，居民加杠桿也會受到強有力約束。

年初以來，金融管理當局又加強了經營貸和消費貸資金違規流入房地產市場的治理，我國管控房地產金融杠桿的監管力度加大，這將動搖房價非理性上漲的基礎。這種房價上漲邏輯所起的“化學反應”，不會以個人意志為轉移。據國家統計局數據，2021年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩定態勢。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落;31個二線城市和35個三線城市商品住宅銷售價格環比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩定。

房地產市場有關參與主體，從金融機構、房地產開發企業到個體，都要適應房地產市場理性回歸規律，切實丟掉房價非理性上漲的幻想，做好真實需求管理，共同推動我國房地產行業長期健康發展。