近期，量價齊升成為北京住房租賃市場的顯著特點，“租賃機構提升房租”的話題也引發熱議。那么，真實情況到底如何?誰在推高北京租金?如何在中長期內建立穩定租金的框架?

北京租金指數處于合理范圍

盡管北京租金上漲是長期趨勢，但貝殼研究院報告顯示，這種上漲是溫和可控的，當前租金同比與環比漲幅并未顯著擴大。

貝殼研究院報告顯示，今年前7月，市場平均租金為86.4元/平方米，略高于去年同期水平，漲幅平衡。2018年7月租金環比漲幅為2.6%，漲幅已經開始收窄。此外，從租金指數的角度，剔除不可比因素，今年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。由此可以看出，目前市場處于相對合理范圍，租金沒有出現非理性上漲。

問題在于，為何今年以來北京租金持續上漲?貝殼研究院報告指出，原因主要在以下幾大方面：一、北京加強租賃市場監管，集中清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，帶來市場房源暫時性減少;二、居住消費升級下，品質租賃需求增多，引致平均租金上漲;三、2017年末開始，外圍城區不符合居住要求的違規建筑、群租房等被清理，租賃人口向內城轉移，中心城區租賃成交占比增多;四、業主預期不斷抬高，掛牌價持續上升。

不過，作為租金上漲的重要限制因素，北京的租金收入比相對穩定。報告指出，從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍處于30%以內的合理范圍。

基于此，上述報告指出，北京當前租金上漲的原因大多是階段性的，上漲的幅度并不是顯著、持續的。少數小區房租的上漲，不能代表整個市場上漲超過合理范圍。

事實上，每年7-8月都會迎來租賃成交的季節性高點，價格達到峰值。之后市場開始進入淡季，租金迎來回落。從目前線上數據看，貝殼找房租賃訪問量和鏈家APP租賃訪問量均開始下行，顯示當前租賃熱度已開始下降，新增客源的減少，也預示著需求將逐步轉入淡季。預計8月租金漲幅會繼續收窄，9月后進入傳統淡季，租金將迎來下滑。

出路在于穩步擴大有效供給

隨著近期租金上漲，有傳言租賃運營結構通過高價拿房，推升了租金，這個事件本身更多屬于個案。問題在于，專業化機構是平抑還是擴大了租金漲幅?

對此，貝殼研究院指出，相對個人出租房源與二房東房源，專業化機構的供應量更可預期、更穩定，一定程度上，這部分供應恰是市場穩定的重要力量。一般情況，運營機構與業主的委托合同為3-5年，在這個時間內，這套房源就是一個穩定供應，“可租條件”也更加確定。

實際上，目前專業運營機構的市場占有率仍十分有限，對市場的影響較小。即使在北京、上海，在存量150萬套左右的可租房源中，機構的滲透率還很低，目前市場仍以個人房源和二房東房源為主。

上述報告還指出，為構建穩定租金的長期框架，實現流動人口的“租有所居”，根本出路在于構建一套完整的租賃供應體系，擴大有效供給：一、有效盤活存量，把業主閑置的房源，最大限度釋放出來，這部分供應將主要滿足青年白領的單間和中等中低收入家庭的整租需求;二、加速推進集體建設用地的租賃住房開發，滿足流動人口的租賃需求;三、有序規范而不是清理二房東市場，形成市場的有效供應，特別是有效的單間供應，從而穩定中低端租賃市場;四、合理利用企業閑置用地，通過更加市場化的方式使其進入租賃市場，主要可以滿足企業年輕員工、公務員等人群的需求。(記者 張曉蘭)