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■ 王麗新

近期，華夏凱德商業REIT成功上市。據悉，其底層資產涵蓋廣州、長沙核心商圈的兩座成熟購物中心，且該項目重要投資者中又見險資身影，財信人壽參與戰略配售。

這并非個例，近兩年，險資通過直接收購、股權合作、參與REITs等多種方式，持續加碼對存量商業地產、優質辦公樓、長租公寓等不動產的投資。比如，公開數據顯示，今年上半年，中國人壽、太保壽險、平安人壽、建信人壽等保險公司披露了13筆大額不動產投資，涉及6個不動產項目，投資規模較去年同期大幅增長。

在筆者看來，當前險資不斷加倉不動產的行為，與前些年其重倉地產股不同，折射出投資走向已發生轉變，投資類型更加多元，且更為青睞收益穩定的租賃型資產。這充分說明，在票息承壓環境下，險資對資產配置邏輯進行了理性升級。

租賃型不動產能成為險資的“心頭好”，首先緣于高品質租賃型資產性價比優勢凸顯。近兩年來，受房地產市場調整影響，部分商業地產、辦公樓以及長租公寓等資產估值回落，尤其是核心城市核心地段的優質項目，在出租率保持高位、租戶結構穩定的前提下，資產價格不再“虛高”。險資此時“出擊”這類資產，不是“抄底”的投機，而是“擇機”的理性。與此同時，這類資產無需承擔新建項目的周期風險，入手就能產生現金流，契合險資“求穩求實”、追求“安全墊”的投資偏好。更重要的是，在交易結構設計中，險資投資人往往會在分配項目收益時享有優先權，為其投資再添一層“保護膜”，如此一來，租賃型資產有望為險資帶來“租金+增值”的雙重收益。

其次，租賃型不動產的長期屬性與險資的“負債基因”是天然搭檔。從資產屬性匹配度來看，險資的資金來源以長期壽險、年金險為主，負債久期往往長達數十年，這就要求其資產端必須尋找久期匹配、能夠穿越經濟周期的投資標的。短期金融市場受政策、利率、情緒等多重因素影響，波動風險較大，而租賃型不動產的租約通常簽訂3年至5年，部分優質商業項目租約甚至更長，能夠為險資提供持續、可預期的現金流，有效對沖短期市場波動帶來的不確定性。例如，優質辦公樓里的金融機構、央企租戶，長租公寓里的穩定客群，都能讓現金流形成“長期續航”能力。這種“長期持有、穩定收租”的模式，符合險資“熨平周期、穩健增值”的投資需求。

最后，租賃型不動產資產“募投管退”閉環逐步成形，為險資打消后顧之憂。此前，不動產投資的退出渠道相對單一，長期持有面臨“變現難”的問題，這曾是制約險資加大布局的重要因素。而近年來，隨著公募REITs市場的快速發展，以及資產證券化工具的不斷豐富，險資投資不動產的退出路徑日益暢通。一方面，險資可以通過參與公募REITs戰略配售，在項目培育成熟后通過二級市場實現退出；另一方面，部分大型險企通過搭建內部資產管理平臺，實現對不動產從投資、運營到退出的全鏈條管控，形成“投得準、管得好、退得出”的良性循環。

頗為值得一提的是，險資與租賃型資產的“雙向奔赴”，正在推動市場構建良性生態。對不動產運營主體而言，險資注入長期性資金，能倒逼行業從“重開發”轉向“重運營”——不再只追求短期銷售回款，而是更關注租戶體驗、資產增值，讓商業地產、長租公寓真正回歸“運營本質”；對險資自身而言，租賃型資產則成為利率下行周期里的“收益壓艙石”，既能分散投資風險，又能為投保人利益提供保障。

可以預見，隨著核心城市優質不動產供給增加，以及REITs市場進一步成熟，險資將會深耕租賃型資產賽道。但同時也需注意，不動產投資仍面臨市場分化、運營管理等風險，險資需在精準篩選標的、提升運營能力上下更大功夫，真正實現“資產增值”與“收益穩定”的雙重目標。在長期主義理念指引下，險資與租賃型資產的緊密結合，正成為資本市場中一道兼具穩定性與成長性的新風景線。

關鍵詞： 不動產 資產 投資 租賃