未來可期。

記者吳抒穎深圳報道

(資料圖片)

華潤置地將一座早期的商業作品清河萬象匯擺上了貨架，不是為了出讓資產，而是為了提高運營效率。

近日，據北京產權交易所披露，華潤置地(北京)掛牌轉讓北京華潤新鎮置業100%股權，轉讓底價為33.93億元。華潤新鎮置業持有北京清河萬象匯，是華潤萬象匯產品系的開山之作。運營至今，清河萬象匯已經進入成熟期，每年也為母公司帶來可觀現金流。

從商業邏輯分析，各方面表現可期的項目，華潤置地不會輕易放手。

事實上，華潤置地此番掛牌，是資產證券化嘗試的一環。華潤置地方面告訴記者，其擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，本次是根據國資要求進行的披露。

盡管國內目前尚未放開商業地產的REITs發行，但作為國內商業地產的領頭羊，華潤置地在類REITs領域摩拳擦掌。依靠坐落于核心區域的商業體，華潤置地在融資渠道乃至資產騰挪上，仍有許多的想象空間。

再下一城

華潤新鎮置業，原為華潤海淀橡樹灣的項目開發公司。

2005年8月，華潤置地以25.65億元的價格競得海淀區清河鎮住宅及配套(原三家毛紡企業)用地，其時這一宗投資備受關注，之后華潤也憑借這一項目在北京打開了局面。

華潤海淀橡樹灣總占地面積為31萬平方米，規劃建筑面積71萬平方米，除了住宅以外，這一項目還配套商業、體育、休閑等娛樂設施。2018年，隨著最后一期萬橡府陸續交付，這一項目住宅開發基本結束，華潤新鎮置業的在運營核心資產，就僅剩下了清河萬象匯。

清河萬象匯自2011年開業，起初為華潤五彩城項目；2020年，這一項目進行改造升級并更名為清河萬象匯。經過11年的運營，清河萬象匯已經是一個年收入穩定的項目。

根據公開財報，華潤新鎮置業2021年實現營收約4.43億元，凈利潤約1.83億元；今年前8月，其實現營收2.23億元，凈利潤330.8萬元；截至期末的總資產約為34.94億元，凈資產約為15.48億元。

以此可見，清河萬象匯是一個效益不錯的項目。而在這一次掛牌轉讓之后，華潤置地及其旗下華潤萬象生活將繼續運營這一項目。

華潤置地方面告訴記者，證券化融資后，將繼續由華潤置地及萬象生活負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理，商戶存續租約繼續履行，項目運營保持穩定。

清河萬象匯不是華潤置地首次類REITs的嘗試。

今年6月，華潤置地作價20.8億元將杭州蕭山萬象匯轉讓予中信證券，并以此為資產發行類REITs項目，項目儲架規模80億元，首期發行規模20.8億元。

蕭山萬象匯也是一個穩定經營的項目。根據此前披露的財務指標，今年前3個月，蕭山萬象匯營業收入為5862.4萬元，營業利潤1631.5萬元，凈利潤1224.34萬元，資產總計15.97億元。

REITs疾行

隨著REITs制度和模式在中國逐漸完善，這種產品越來越受到市場的歡迎與關注。在商業地產公募REITs尚未開放之前，基礎設施類的公募REITs已經走上了正軌，不少央企也已參與其中。

例如，招商蛇口（001979）就于2021年5月成功發行了博時招商蛇口產園REIT，并于今年9月進行擴募。

華潤置地在REITs的嘗試之上，步伐也并不慢。

今年9月22日，華潤置地宣布，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，這宗資產是華潤置地旗下“有巢”運營的上海首宗R4租賃用地項目泗涇社區。

如若華潤置地這次申報成功，其將有望成為國內第一只由房企發起的保障性租賃住房公募REITs。

事實上，REITs的推出讓許多重資產看到了退出的路徑，但如果從融資抑或是產品的角度，資本方或者投資者對之均有相應的回報率要求，這也就意味著，目前REITs仍然是相對有門檻的方式。

一位所在企業已經發行REITs產品的房企高管告訴記者，REITs為重資產的退出提供了選擇，但是需要認識到的是，REITs對回報率是有要求的，所以只有走精細化、專業化的道路，才能夠保證資產的保值增值，也只有這樣才能裝進REITs的資產包里。

而從華潤置地或者招商蛇口目前所發行的REITs或者類REITs來看，其底層資產也均滿足穩定運營、回報較高的要求。

華潤置地方面也稱，證券化融資在國內已較為成熟，據公開信息，招商蛇口、保利發展（600048）等央企申請過百億以上證券化產品，發行后相關資產繼續保持穩定運營。

隨著越來越多的央企的嘗試與加入，REITs在中國也逐漸進入新的發展階段。

關鍵詞： 資產證券化 華潤置地