萬科上半年新增貨值位列前五 投資拿地、人事換防力求解壓業績

上半年，當同一陣營房企在公開土地市場激烈比拼、明爭暗斗時，卻少見萬科的蹤影。

除了是因為堅守投資標準之外，萬科在公開市場也缺乏運氣，如在北京市場拿地時一直陪跑，“5搖0中”。但從數據來看，萬科今年1~6月累計拿地金額467.8億元，投資強度(全口徑拿地金額/銷售金額)約23%，這兩項數據指標均高于去年同期。

《》記者了解到，萬科上半年在拿地方式上一方面主要依托城市更新項目轉化，另一方面則是入股其他房企新增地塊合作開發。

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在土地市場能“另辟蹊徑”，而銷售市場只能用業績說話。

今年以來，萬科在東北區域、北京區域、南方區域、上海區域等進行了多輪密集的人事換防，涉及職位從區首到城市總。涉及人事調整的區域或城市絕大部分存在較大的業績壓力，從調整后的效果看，目前僅個別城市業績有所轉變。

多曲線拿地拿地均價大幅提升

據萬科披露的信息，今年上半年共獲取16宗開發項目，全口徑拿地金額467.8億元，拿地總建面266萬平方米，累計同比分別上漲18%、下跌13%。據此，萬科上半年拿地均價為17586元/平方米，同比提升約36%。

拿地均價的提升，與萬科近一兩年來拿地聚焦高能級城市有關。《》記者了解到，今年上半年萬科拿地主要集中在上海區域的上海、南京，南方區域的東莞、廣州。這兩個區域是萬科業績貢獻的主力，去年銷售占比合計超過57%。

今年以來，華潤、中海、越秀等房企都在各主要城市的公開土地市場表現積極，即便是涉及搖號地塊，斬獲也頗為豐厚。萬科在一些高熱度地塊上雖然也有報名，但參拍時并不積極，且在一些城市屢搖不中。以北京為例，萬科今年參與了5個項目的搖號，但均未中簽。

據中指研究院統計，在今年上半年房企全口徑新增貨值榜上，萬科以630億元排在第5位。

在公開市場上，萬科上半年重返了上海土拍市場。在上海松江印象城助力下，萬科以底價拿下廣富林街道地塊，后又聯合中鐵建以8.98%的溢價率拿下閔行梅隴社區地塊。但在此之前，萬科去年底已經曲線入股上海靜安120億元地塊。

《》記者統計發現，包括上述地塊在內，萬科上半年在公開市場的拿地一共5宗，占比約30%。東莞龍灣片區兩宗地塊和廣州黃埔新城地塊都是由舊改項目轉化而來。其余8宗地塊均是合作開發地塊，這些地塊基本是本地公司今年或去年在公開市場拿下后，萬科再入股合作開發。

如萬科在昆山的朗拾玉湖雅苑項目，該項目地塊原本是2022年8月由昆山高新置業發展有限公司拿下的，萬科在今年4月以11.6億元獲得該地塊70%的權益。

7月26日，合肥一位從事房地產第三方代理的人士在接受《》記者采訪時表示，萬科還將與偉星房產合作開發高新GX202303號地塊，該地塊是偉星在今年4月以競品質滿分搖中的，總價約17.39億元。

“確實今年上半年投資從業人員都提到搖號，我們也是搖到了一些項目，有的城市也是屢搖不中。越是這樣的環境，我們越要思考投資的優勢，我相信公司的投資優勢，從長期看，還是建立在綜合競爭力基礎上。”上述從事房地產第三方代理的人士向《》記者進一步表示。

在今年6月底的股東大會上，萬科首席運營官劉肖就表示，萬科內部今年在投資策略上特別強調“好項目”“精準投資”兩個詞。好項目的標準之一是投資回報好，萬科今年特別強調股東自有現金的IRR回報水平，從今年5月已經披露的15個項目來看，預計普遍能達到20%以上的股東自有現金回報水平。精準投資下，相信每個市場都有結構性機會。“現在可能大家覺得一線或準一線投資機會更多，但一線和準一線也要精準看片區，其他城市也有機會，只要在公司的投資地圖上。”

人事換防后多城市銷售待提振

在中指研究院發布的今年上半年房企銷售榜上，萬科以2018億元排在第二位。

值得注意的是，今年以來，萬科在東北區域、北京區域、南方區域、上海區域等進行了多輪密集的人事換防。今年1月，萬科原北京區域副總經理曾巍調任東北區域首席合伙人，原東北區域首席合伙人林曈調任北京萬科總經理。

彼時，萬科回應《》記者表示，北京公司作為集團業務重鎮之一，也是首都所在地，復雜度和難度很大，對將領的成熟度有更高的要求。過往由北京區域首席合伙人盧冰兼任北京公司總經理，此次安排林曈調任北京公司總經理，主要是希望補充北京團隊力量。林曈作為資深將領，有著豐富的運營管理經驗，也是北京人，公司希望北京公司未來能有更好的業績表現。

北京區域近年來在萬科的內部業績表現都較為落后，萬科近三年來在北京都沒有新增項目。中指研究院數據顯示，萬科在2022年北京房地產企業銷售業績榜中僅位列第14位，對比2021年下滑11位。

但從今年上半年的數據來看，北京萬科還未有明顯提振。中指研究院統計的2023上半年北京房地產企業銷售業績榜單顯示，萬科以64.1億元的銷售額位列TOP17。

南方區域方面，原南方區域產城事業部首席合伙人、總經理高駿調任廈門萬科總經理后，目前也暫未看到業績起色。克而瑞統計顯示，2022年萬科在廈門房企商品房銷售排行榜中位列15位，成交金額12.78億元，市場份額為1.5%，較2021年下滑5個百分點。今年上半年，萬科在上半年廈門房企操盤排行榜TOP15中位列14位，成交金額6.04億元，市場份額為1%。

不過，萬科上半年在粵港澳大灣區的整體銷售仍然守住了TOP2。據克而瑞發布2023上半年灣區房企銷售榜，萬科在流量金額和權益金額榜單上均居第二位，僅次于保利發展（600048）。

此外，上海區域原南京公司總經理王昂調任上海區域擔任商用置業總經理，原寧波總經理趙曉磊調任南京公司總經理后，業績出現了明顯上升。中指研究院統計顯示，上半年萬科以55.76億元的銷售額位列南京房企銷售TOP6，較去年同期上升了14位。

據《》記者了解，今年6月底，萬科東莞公司原設計總齊琳調任萬科福州公司總經理，原福州公司總經理王維忠出任南方區域商業事業部總經理。

今年上半年，萬科在克而瑞統計的2023年上半年大福州房企銷售排行榜上，同比下滑兩位至第四位。

萬科總裁祝九勝在今年6月底的股東大會上表示，萬科今年以來在有針對性地解決投資追高、經營離散度較大這兩個問題。投資追高的問題，在哪些城市、哪些片區投資什么樣的項目，提前把標準和原則定好，從去年的投資項目來看，大部分項目到今年都開始有兌現，去年拿的項目到今年來看兌現度達92%。而解決經營離散度靠的是抓產品管理和產品線的管理。

“以前過于強調每個項目的個性，現在把不同的項目按照1~8級，每個項目要配什么樣的資源、什么樣的方式、怎么樣管理，最終基本要達到什么效果，批量處理能力也得到提升。”

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