12月6、7、9日，南山控股（002314）(002314.SZ)在電話會(huì)議中表示，寶灣物流擬發(fā)行公募REITs的底層資產(chǎn)，包括天津?qū)殲澄锪鲌@、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園4個(gè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)項(xiàng)目；寶灣物流客戶群體主要包括第三方物流企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)、商貿(mào)零售企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)等；當(dāng)前階段，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)未見明顯回暖，公司將靈活掌握銷售策略，保證項(xiàng)目公司的開發(fā)節(jié)奏和現(xiàn)金流安全，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；公司今年在公開市場(chǎng)競(jìng)得3宗土地，分別位于成都金牛區(qū)、上海嘉定、上海閔行，拿地總金額38.3億元，合計(jì)計(jì)容建筑面積18.07萬平方米；公司完成中國(guó)核能科技定向增發(fā)認(rèn)購股份交割后，進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)梳理和協(xié)同安排，已溝通協(xié)商擬成立合資公司利用寶灣物流園屋頂開發(fā)分布式光伏業(yè)務(wù)。

南山控股介紹，寶灣物流擬發(fā)行公募REITs的底層資產(chǎn)，包括天津?qū)殲澄锪鲌@、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園4個(gè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)項(xiàng)目，上述倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)合計(jì)土地面積約78.98萬平方米，合計(jì)建筑面積約41.47萬平方米;項(xiàng)目于評(píng)估基準(zhǔn)日所對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益評(píng)估值合計(jì)約18.43億元，相對(duì)于賬面值5.75億元，評(píng)估增值約12.68億元，增值率220.29%。

公司產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)作為培育性業(yè)務(wù)，以工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為發(fā)展方向，目前項(xiàng)目成熟運(yùn)營(yíng)期較短。公司已與中聯(lián)基金合作成立投資基金收購工業(yè)園區(qū)資源，并完成首個(gè)上海寶山標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目收購，未來的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。公司將持續(xù)加強(qiáng)相關(guān)政策研究，積極探索建立“募投建管退”的業(yè)務(wù)閉環(huán)，結(jié)合政策要求、資產(chǎn)本身的情況多措并舉，提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平、周轉(zhuǎn)速度。

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對(duì)于控股股東在赤灣片區(qū)的土地情況，南山控股表示，中國(guó)南山集團(tuán)有權(quán)對(duì)赤灣片區(qū)進(jìn)行開發(fā)，該片土地已納入廣東前海蛇口自貿(mào)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃范圍內(nèi)，具有良好的開發(fā)前景。可開發(fā)業(yè)態(tài)包括產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和居住功能，其中產(chǎn)業(yè)和商業(yè)將重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)科技、信息服務(wù)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)科技創(chuàng)新服務(wù)區(qū)和文化創(chuàng)新聚集區(qū)。

寶灣園區(qū)拓展情況和計(jì)劃方面，南山控股稱，寶灣物流積極深耕長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)及重要物流節(jié)點(diǎn)城市，通過投資拿地與項(xiàng)目收并購等手段，2019-2021年年內(nèi)新增獲取土地面積分別為982.5畝、1120畝、668畝。今年上半年，受疫情影響新增獲取土地面積較少，落實(shí)杭州速能、南京高新三期2個(gè)項(xiàng)目，共85.6畝用地。倉儲(chǔ)物流作為公司戰(zhàn)略性主業(yè)，公司持續(xù)給予更多的資源傾斜，希望保持過去幾年較快的項(xiàng)目拓展速度。

寶灣物流的客戶情況方面，公司客戶群體主要包括第三方物流企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)、商貿(mào)零售企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)等。2021年，公司前五大客戶收入占比16.81%，客戶較分散、集中風(fēng)險(xiǎn)低。

對(duì)于寶灣物流在冷鏈業(yè)務(wù)上的投入情況和規(guī)劃，南山控股透露，寶灣物流一直密切關(guān)注冷鏈倉儲(chǔ)市場(chǎng)需求及行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，部分園區(qū)已按照客戶需求和市場(chǎng)情況進(jìn)行冷庫改造。隨著居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，食品冷鏈、醫(yī)藥物流等行業(yè)將得到進(jìn)一步的推廣普及，冷鏈物流設(shè)施的細(xì)分市場(chǎng)上或?qū)⒂瓉硇碌脑鲩L(zhǎng)點(diǎn)。但在把握行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，公司會(huì)慎重考量冷鏈建設(shè)投入、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本與經(jīng)濟(jì)效益，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。

公司房地產(chǎn)銷售情況方面，南山控股指出，2022年上半年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，梳理外部機(jī)會(huì)點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目去化，累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額53.3億元，權(quán)益銷售金額26.5億元，合并報(bào)表范圍內(nèi)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)并表口徑銷售金額19.7億元。當(dāng)前階段，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)未見明顯回暖，公司將靈活掌握銷售策略，保證項(xiàng)目公司的開發(fā)節(jié)奏和現(xiàn)金流安全，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

公司今年在公開市場(chǎng)競(jìng)得3宗土地，分別位于成都金牛區(qū)、上海嘉定、上海閔行，拿地總金額38.3億元，合計(jì)計(jì)容建筑面積18.07萬平方米。隨著房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)降溫，疊加房企融資受限，公司采取更審慎的投資策略，在資金平衡基礎(chǔ)上，重點(diǎn)布局上海、深圳、成都需求支撐較強(qiáng)的城市，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目去化回款速度和凈利潤(rùn)水平。

公司希望保持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，今年以來拿地端整體保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在確保安全的前提下，適當(dāng)關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊，保障利潤(rùn)貢獻(xiàn)的穩(wěn)定性。

分布式光伏業(yè)務(wù)發(fā)展方面，南山控股表示，公司完成中國(guó)核能科技定向增發(fā)認(rèn)購股份交割后，進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)梳理和協(xié)同安排，已溝通協(xié)商擬成立合資公司利用寶灣物流園屋頂開發(fā)分布式光伏業(yè)務(wù);并充分考慮地域分布、光照條件、政府補(bǔ)貼、屋面承重、項(xiàng)目耗電量、當(dāng)?shù)卣叩葪l件，選擇試點(diǎn)園區(qū)開展首批分布式光伏建設(shè)。

截至2022年6月底，公司運(yùn)營(yíng)、管理和規(guī)劃在建的倉儲(chǔ)物流園區(qū)面積共900萬平方米，規(guī)劃在建、待建及運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)面積近200萬平方米。以物流園區(qū)為例，高標(biāo)倉建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，屋頂面結(jié)構(gòu)和承重情況較好，能夠加裝分布式光伏電站的面積大約為園區(qū)運(yùn)營(yíng)總體面積的六到七成。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，每平方米可在地面和平面屋頂安裝100瓦左右的組件。未來的鋪設(shè)面積會(huì)根據(jù)實(shí)踐后的運(yùn)營(yíng)效果，在保證盈利的基礎(chǔ)上，逐步拓展分布式光伏電站建設(shè)。

關(guān)鍵詞： 南山控股 物流園區(qū)