地產深度調整之時，行業寒氣蔓延，企業紛紛為越冬做準備。安全的財務根基、充裕的現金流為新城控股（601155）披上了堅實的“鎧甲”，而住宅與商業雙輪驅動的發展模式和其所提供的持續穩健經營能力，更是為新城控股平穩穿越周期提供了保障。

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8月30日，新城控股披露2022年半年度報告。報告期內，新城控股完成合同銷售金額651.6億元，實現合同銷售面積657.2萬平方米；實現760.3億元全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。

此外，地產行業整體邁入降利時代，但新城控股整體毛利率較去年同期平穩仍然提升2.29個百分點，至21.90%。在房地產行業整體毛利率持續走低之時，新城控股何以做到不降反升？

亮眼的業績表現離不開新城控股獨特穩健的雙輪驅動發展模式，一方面，住宅開發和商業開發帶來的穩定的現金流來支撐吾悅廣場的建成與拓張，而吾悅廣場商業運營的高毛利率則能穩定地為新城提供抗周期能力。

“雙輪”穩健

根據半年報，報告期內，新城控股物業出租及管理毛利率隨著吾悅廣場數量和質量同步提升至72.22%。與此同時，商業地產作為新城控股的第二增長曲線，規模已經躋身行業前列。數據顯示，物業出租及管理業務毛利占公司總毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%，達到31.62億元。

不僅在利潤提升方面貢獻顯著，在當前行業形勢遇冷情況下，商業也為新城控股扎下了穩定的底盤，增加了新城控股抵御行業風險的能力。

半年報顯示，2022年上半年，新城控股實現商業運營總收入47.18億，同比增長19.8%。截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。上半年公司實現不含稅物業出租及管理收入43.79億元，占公司營業收入的10.23%。

截至6月30日，新城控股實現135個大中城市、189個綜合體項目的布局。

即使在當今環境復雜多變，面臨諸多挑戰情況下，今年下半年新城控股的商業規模仍將繼續擴大，新城控股方面表示，有信心完成“全年計劃新開業吾悅廣場25座、實現商業運營總收入105億元”的年度目標。

憑借良好的經營表現，吾悅廣場經營性物業貸也成為新城控股的融資新的增長點，其具備“融資期限長、還款安全”等優勢。據悉，今年以來，隨著商業板塊運營良好，新城控股加大了經營性物業貸的推進速度，今年前8月，已有近20座已開業吾悅廣場完成了經營性物業貸融資方案的落地，累計獲得融資62億。

財務安全

要想具備穿越周期的能力，提升財務穩健性成為企業頭等大事。而安全的財務則一直是新城控股的底色。圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”穩健運營。新城控股表示，公司恪守財務紀律，保持了穩定安全的財務基本面。

半年報顯示，新城積極響應“三道紅線”政策，有力有效防范風險，于報告期末全部指標繼續維持綠檔。按照監管口徑非受限現金短債比1.06倍；凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1.75倍。公司經營性現金流凈額為115.03億元，去年同期為-75.72億元。平均融資成本為6.50%，較去年同期逆勢下降0.1個百分點。

在合理控制有息負債方面，截至2022年6月底，新城控股有息負債822億元，同比下降191.60億元，較2021年末壓降76.67億元。此外，今年3月，新城控股在年報中首次披露了其合聯營權益有息負債。根據半年報，截至2022年6月30日，新城控股合聯營權益有息負債為91.44億元，較去年年底的115.13億元繼續下降23.69億元。

在償債方面，新城控股堅守底線，確保每一筆債務都能如期償付。8月4日，新城控股將待償付本息的2022年8月8日到期的2億規模美元債匯至信托人指定賬戶，并于到期日按時兌付。

據悉，新城控股已經清償2022年全部美元債，年內已無到期美元債。統計數據顯示，2022年新城控股公開市場債務到期為126億元，其中1-8月已到期償還或提前償還金額達到103億元。

豐富、充裕的高質量土儲也為新城控股未來的安全發展提供了長期的保障。半年報顯示，新城在全國范圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需，其中一、二線城市約占37.05%，長三角區域三、四線城市約占29.46%。新城控股表示。“全國重點城市群、重點城市全面開拓，相對優良的戰略布局與豐富的土地儲備保障了公司的持續穩步發展。”

現金充裕

在銷售疲軟、融資環境收緊、眾多房企現金流普遍承壓的大背景下，充裕的現金流是房企御風險、祛寒意的“生命線”。

據財報顯示，報告期內，新城控股實現760.30億元全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。報告期內，公司實現營業收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元。公司積極響應“三道紅線”政策，報告期末全部指標均達綠檔要求。尤其值得關注的是，公司在手現金余額達到447.82億元。

值得一提的是，隨著整個政策環境的相對放松，當前各個渠道的融資雖然都在推進中，但當前環境下，新增融資條件仍然相對苛刻。穩健經營的優勢，也為新城拓寬了多渠道的資金來源。

作為被監管層確定的示范民營房企之一，新城控股于5月30日成功發行2022年度第一期中票，發行規模10億元，中債信用增進公司和上海銀行（601229）聯合為本期中期票據創設了銀行間首單房企信用風險緩釋憑證(CRMW)。

僅一日后，5月31日，新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，新城控股母公司新城發展提供擔保。這也是今年4月份以來第一筆民企地產境外新發。房企境外美元債市場低迷之際，此次美元債發行是今年以來首筆無增信措施的美元債，這一破冰之舉也將有效提振市場信心。

此外，7月22日，新城控股發布公告稱，公開發行公司債券獲得中國證監會批復，擬發行總額不超過61.72億。

對企業財務與未來發展的自信也體現在了新城控股管理層的實際行動方面，今年6月，新城控股發布公告稱，基于對公司內在價值的認可、發展前景及戰略規劃的認同，同時為提升投資者信心，積極維護公司債券價格的穩定，以更好地支持公司未來持續、穩定、健康的發展，公司部分董事和高級管理人員以市場化方式在二級市場購買存續公司債券，截至6月20日，已累計在二級市場購買公司債券金額1224.29萬元。

今年，新城控股還計劃以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底，公司已累計回購股份238萬股，已支付總金額為4933.64萬元，后續將根據回顧方案及市場情況在回購期限內擇機實施回購。

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