（文/張玉 編輯/馬媛媛）行業(yè)下行的背景下，央企保利也陷入了增收不增利的怪圈。

4月18日，保利發(fā)展（600048）發(fā)布2021年度報(bào)告。年內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2849.33億元，同比增長(zhǎng)17.2%；不過(guò)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)只有273.88億元，同比減少5.39%。

更值得一提的是，2021年，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為105.51億元，比上年減少了30個(gè)百分點(diǎn)。

華東大區(qū)業(yè)績(jī)持續(xù)下滑

保利發(fā)展成立于1992年，是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)。2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所正式掛牌上市，是IPO重啟后首批企業(yè)中的第一家房地產(chǎn)上市公司。2018年，保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展。

2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額5349.29億元，同比增長(zhǎng)6.38%；簽約面積3333.02萬(wàn)平方米，同比下降2.23%。

對(duì)于上半年利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)的收縮，保利發(fā)展表示，主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。

2021年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)；凈利率13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。

“未來(lái)隨著高價(jià)地項(xiàng)目陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率仍將承壓。”保利發(fā)展表示。

從具體的區(qū)域布局來(lái)看，保利發(fā)展在兵家必爭(zhēng)之地——華東片區(qū)營(yíng)收不理想。2021年，保利發(fā)展在華東片區(qū)的營(yíng)業(yè)收入為454.2億元，同比減少2.96%；除此之外，華東片區(qū)毛利率為21.23%，是五個(gè)片區(qū)中毛利率最低的片區(qū)。

不止2021年，2020年，保利發(fā)展華東片區(qū)營(yíng)業(yè)收入467.92億元，同比減少9.44%；華東片區(qū)毛利率減少了10.73個(gè)百分點(diǎn)，降至20.28%。

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)歷史的人都知道，保利此前曾經(jīng)被看作是萬(wàn)科最有威脅力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？硕?012年度報(bào)告顯示，萬(wàn)科以1418億元的成交金額位居第一位，保利地產(chǎn)當(dāng)年的成交金額為1018億元，位列行業(yè)第三位。

另?yè)?jù)彼時(shí)媒體報(bào)道，2012年度保利地產(chǎn)拓展土地26幅，計(jì)容面積約有980萬(wàn)平方米，獲取土地資源平均樓面價(jià)為3463元/平方米。而萬(wàn)科2012年新增項(xiàng)目權(quán)益面積達(dá)1463萬(wàn)平方米、對(duì)應(yīng)地價(jià)430.12億元，樓面均價(jià)僅2940元/平方米。僅從全年土地儲(chǔ)備數(shù)量及樓板價(jià)來(lái)看，萬(wàn)科明顯占優(yōu)，但由于保利土地儲(chǔ)備多數(shù)位于一二線(xiàn)城市，因此地域布局優(yōu)于萬(wàn)科。

從2013年開(kāi)始，保利一直無(wú)緣前三。保利發(fā)展第一代掌門(mén)人、時(shí)任保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊曾在2017年的股東大會(huì)上明確表示：“未來(lái)兩到三年，要重回行業(yè)前三。”

不過(guò)，保利發(fā)展終究未能在兩三年內(nèi)重回行業(yè)前三。2012年以后，保利發(fā)展掉出行業(yè)規(guī)模前三，多年維持在第五的位置。2021年，宋廣菊正式退休，公司原副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)劉平接任。在克而瑞發(fā)布的2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜中，保利發(fā)展位列第4位。

高價(jià)拿地逆勢(shì)擴(kuò)張

為了重回前三，近年來(lái)，保利發(fā)展也暗暗卯足了勁，拿下了很多高價(jià)地項(xiàng)目，甚至一度逆勢(shì)擴(kuò)張。

“2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定波動(dòng)，公司保持投資定力。全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬(wàn)平方米，拓展金額1857億元?！北＠l(fā)展表示。

此外，保利發(fā)展表示，2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行集中供地制度土地出讓節(jié)奏發(fā)生變化。公司保持投資定力，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的首批供地中不追高、不盲從；在第二批、第三批供地?zé)岫认陆?、市?chǎng)回歸理性時(shí)，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門(mén)等低溢價(jià)率的優(yōu)質(zhì)地塊。全年公司拓展樓面地價(jià)為6821元/平方米，同比下降8%。其中，珠三角、長(zhǎng)三角拓展金額占比合計(jì)為54%，較去年提升7個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞日前發(fā)布的《2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》排行榜顯示，2021年保利發(fā)展新增土地貨值3995.1億元，位列排行榜第二位，比第三名萬(wàn)科地產(chǎn)高出54.8億元。

而盡管保利發(fā)展一再?gòu)?qiáng)調(diào)不追高不盲從，從公司獲取的項(xiàng)目來(lái)看，不少項(xiàng)目依然具有較高的溢價(jià)率。

比如，2021年6月，廈門(mén)第二輪集中供地中，保利發(fā)展競(jìng)得海滄一幅地塊，成交價(jià)49.7億元，溢價(jià)率24.87%。2021年8月，廣東東莞新入市一宗商住地，經(jīng)過(guò)69輪競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展旗下的保利（中山）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以約10.93億元競(jìng)得，溢價(jià)率約44.5%。2021年9月，深圳第二批集中供地土拍正式開(kāi)始，保利以23.63億元+自持30000㎡租賃房競(jìng)得坪山區(qū)G11329-0102地塊，溢價(jià)率15%。

逆勢(shì)擴(kuò)張也對(duì)現(xiàn)金流帶來(lái)極大的考驗(yàn)。2021年，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為105.51億元，比上年同比減少了30.38%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-199.87億元，去年同期為-69.27億元。

在此基礎(chǔ)上，保利發(fā)展積極通過(guò)融資來(lái)補(bǔ)充自己的現(xiàn)金流。年內(nèi)，保利發(fā)展籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為344.58億元。保利發(fā)展表示，這主要是由于融資規(guī)模增加，合作方投入增加所致。

觀察者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元。公司有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，綜合融資成本約4.46%。

無(wú)論如何，在當(dāng)前的環(huán)境下，央企背景的保利發(fā)展無(wú)疑具有巨大的優(yōu)勢(shì)。在4月19日舉行的投資者大會(huì)上，面對(duì)投資者兩度提及保利2022年銷(xiāo)售目標(biāo)的追問(wèn)，劉平直言：“為什么我沒(méi)有直接回答規(guī)模一定要排在多少，因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)可能會(huì)退出，這個(gè)行業(yè)沒(méi)有一個(gè)季度不是在調(diào)整的，保利最大的優(yōu)勢(shì)是穩(wěn)健”。

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