本報(bào)記者施露

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代之際，新城控股（601155）在3月30日晚交出了一份成績單。

年報(bào)顯示，新城控股2021年實(shí)現(xiàn)凈利潤138億元，近5年復(fù)合增長率22%；歸母凈利潤126億元，近5年復(fù)合增長率20%；扣非歸母凈利潤102億元，近5年復(fù)合增長率20%。

3月31日下午，新城控股召開業(yè)績說明會(huì)，就2021年成績單和2022年展望回答了機(jī)構(gòu)投資者疑問。

穿越地產(chǎn)逆周期

現(xiàn)金流充裕優(yōu)等生三道紅線轉(zhuǎn)綠

如果說地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)周期，行業(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代則意味著逆周期正式到來。透過年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，新城控股現(xiàn)金流充裕，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，足夠支撐公司穿越周期的迷霧。

從年報(bào)來看，新城控股2021年末有息負(fù)債899億元，較2020年末下降18億元；同時(shí)，在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115億元。整體899億元中有109億元為通過吾悅廣場進(jìn)行的融資。公司整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個(gè)bp。

“2022年公司公開市場債務(wù)到期為126億元，1至3月已到期償還或提前償還46.15億元，占比37%。未來將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付。”新城控股董事長王曉松對《證券日報(bào)》記者表示。

截至2021年末，新城控股有銀行授信總額度1129億元，其中公司及子公司已使用授信377億元。近兩年，新城控股積極響應(yīng)“三條紅線”政策，2021年末所有指標(biāo)均達(dá)綠檔要求，按監(jiān)管口徑計(jì)算，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，凈負(fù)債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07。

2022年，公司將堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，大力推進(jìn)資管能力建設(shè)，運(yùn)用成熟的物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目端引入股權(quán)投資者共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，助力公司持續(xù)發(fā)展的同時(shí)進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)安全性。新城控股董事長王曉松在業(yè)績會(huì)上表示。

A股商業(yè)板塊現(xiàn)金奶牛

今年目標(biāo)收入105億元

作為A股稀缺的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的，新城控股2021年商業(yè)板塊表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

新城控股一直堅(jiān)持開發(fā)和商管業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，去年，公司商管業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提升。根據(jù)年報(bào)，2021年公司實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營業(yè)收入的4.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利58億元，占公司毛利的17.15%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升達(dá)72.64%。

在商管這條路上，新城控股實(shí)行的輕重并舉的商業(yè)模式得到了試水成功。2021年公司新拓展輕資產(chǎn)吾悅廣場16座，零資金沉淀穿越周期，新開業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場8座，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營的完整閉環(huán)。截至2022年3月25日，公司累計(jì)合作輕資產(chǎn)項(xiàng)目32座。

從結(jié)果來看，商管板塊收獲頗豐。剔除5座交接過渡期的項(xiàng)目，2021年公司已開業(yè)的125座廣場實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入86億元，較2020年增長51%、其中同店增長11%，年內(nèi)26座廣場商業(yè)運(yùn)營總收入破億元。

開發(fā)業(yè)務(wù)層面，2021年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元。土儲(chǔ)方面，截至2021年12月末，公司土地儲(chǔ)備1.38億平方米，純住宅地塊比綜合體地塊接近1：1，如扣除公建配套、自持吾悅廣場、已售未結(jié)等，則全口徑可售面積約5000萬-6000萬平方米。

此外，截至去年年末，新城控股已售未結(jié)3422萬平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為人民幣3296億元，為后續(xù)業(yè)績提供了保障。

“公司制定2022年相關(guān)經(jīng)營目標(biāo)包括新開業(yè)吾悅廣場25座，商業(yè)運(yùn)營總收入105億元，商管需要開發(fā)更多的收入來源，包括提高非重資產(chǎn)收入占比及提高非租賃業(yè)務(wù)收入占比，不斷提高對集團(tuán)收益的貢獻(xiàn)。”新城控股聯(lián)席總裁曲德君在業(yè)績會(huì)上對《證券日報(bào)》記者表示道。

(編輯田冬)

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