監管層啟動嚴防經營貸違規流入房地產專項排查 提升金融服務實體經濟質效

3月22日，央行在北京召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會時明確強調，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。3月26日，銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、央行辦公廳聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(以下簡稱《通知》)，也牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩健康發展，提升金融服務實體經濟質效。

實際上，近年來在“房住不炒”的基調下，遏制資金違規進入房地產市場一直是銀行監管重點。銀保監會主席郭樹清在此前發布的題為《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》的文章中表示，近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。

不過，銀保監會、住房和城鄉建設部、央行有關負責人在《通知》答記者問時指出，近期一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域的問題突出，影響了房地產調控政策效果，擠占了支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

“與非金融企業的經營性貸款相比，個人經營貸款的申請比較便捷，用途監管難度更大，資金套利流入房地產和股市的可能性也相對更大一些，因而成為監管重點。疫情被有效控制后，小微貸款、普惠小微貸款、個人經營性貸款、企業經營性貸款均出現大幅增長，個人經營貸款的增長尤其突出。”天風證券研報認為，2020年以來，經營貸違規流入房地產的現象增多，主要源于三方面原因：一是小微貸款政策支持力度明顯加大;二是利率大幅降低;三是部分銀行有動力配合。

針對上述現象，金融監管部門積極采取行動，從2020年開始，各地區就已針對經營用途貸流入房地產市場的現象進行嚴格審查。比如，去年4月份，央行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，要求緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況，自查2020年以來新發放房抵經營貸(含借款人為企業或個人)，包括貸前、貸中、貸后的具體使用情況。

此次《通知》的發布，進一步從制度上給予了規范?！锻ㄖ凤@示，各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門、人民銀行分支機構要聯合開展一次經營貸違規流入房地產問題專項排查，并于2021年5月31日前完成排查工作。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時認為，《通知》的發布，是銀保監會等部門首次系統性地對經營貸進行管控的舉措，體現了對房地產市場從緊從嚴的監管導向。

《通知》從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域?！锻ㄖ愤€要求，進一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

《通知》明確要求，對使用房產抵押的貸款，銀行業金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。

“最近兩年，炒房過程中出現了一種新做法，即先借款買房、然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。”嚴躍進認為，對于此類抵押式炒房的做法進行規范，有助于打擊“買房-抵押-融資-再買房”的炒房模式。

嚴躍進還表示，《通知》還明確規定，銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，說明過去部分審查工作并沒有達到“實質性審查”的程度，導致很多資金被違規使用?！锻ㄖ钒l布后，銀行嚴查貸款需求后續將成為一項基本工作。