‍‍“太難搶了!”昨日，首批9只公募基礎設施投資基金(REITs)啟動公眾投資發行，就被投資者“瘋搶”，全部實現超募，進入比例配售。

事實上，除了對公眾投資者公開發售外，首批公募REITs還向戰略投資者定向配售，并向符合條件的網下投資者詢價發售，獲得的份額也更多。值得一提的是，保險資金成為機構投資者主力軍，戰略配售和網下認購均靠前。

北京一位非銀分析師向《國際金融報》記者分析指出，監管層面上，在白名單內的險企都可以進行公募REITs投資。最主要原因還是REITs具備長久期、穩定收益等特征，較為契合保險資金的投資需求。

“險資參與配置REITs的熱情還會持續。”某滬上非銀分析師同樣向《國際金融報》記者透露，未來，保險等機構投資者比重有望進一步提高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《國際級融報》記者，險資在配置倉儲類和產業園類REITs等不動產項目時還需注意相關風險。

險資成認購主力軍

據悉，首批發行的9只公募REITs合計募資規模大約為300億元。產品通過向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價發售及向公眾投資者公開發售相結合的方式進行發售。

《國際金融報》記者統計發現，首批公募REITs的戰略投資者中，泰康人壽、平安人壽、中國財產再保險、中國人壽再保險、大家投控、中國保險投資基金等6家保險系資金均在列，成功參與蛇口產園、廣州廣河等8只產品的戰略配售。

合計申購金額前三名機構為泰康人壽、中國保險投資基金和平安人壽。其中，泰康人壽在首鋼綠能、鹽港REIT、普洛斯的戰略配售中份額占比分別為5.5%、7%、20%;中國保險投資基金在蛇口產園、首創水務、東吳蘇園、普洛斯、浙商杭徽的戰略配售中份額占比分別為5%、1.2%、1.8%、1.78%、2.1%;平安人壽則在廣州廣河的戰略配售中占比9.9%。

另外，還有太保集團、太保產險、太保壽險、人保壽險、太平人壽、太平財險、新華人壽、陽光人壽、光大永明人壽、大家人壽、長城人壽等11家保險機構積極參與了網下投資者認購。

中信證券披露稱，從首批申購的投資者來看，投資者來源廣泛，包含公募基金、保險資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等機構投資者。但目前申購來源較為集中，其中，券商自營認購總金額達292.60億元，占比56.6%;其次是保險，認購金額達81億元，占比15.7%;公募專戶、信托、私募基金、券商資管分別認購了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

偏好不動產項目

記者還注意到，保險資金更偏好倉儲物流和產業園兩類不動產項目。

“這說明此類產業更容易做創新。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，出現創新是因為這兩類不動產項目投資周期長，且有持續現金流。他認為，保險資金的進入也使得公募REITs認購效果更好。

某在京非銀分析師向記者分析指出，監管層面上，在白名單內的險企都可以進行公募REITs投資。最主要原因還是REITs具備長久期、穩定收益等特征，較為契合保險資金的投資需求。而且從海外角度看，在美國、日本等成熟市場，險資也是積極配置房地產REITs。

“險資參與配置REITs的熱情還會持續。”某滬上非銀分析師同樣向《國際金融報》記者透露，未來，保險等機構投資者比重有望進一步提高。

還有業內人士指出，從首批9只公募REITs發行情況來看，不動產類REITs(含倉儲類、園區類REITs)2021年現金分派率在4.1%-4.74%之間，明顯低于3單特許經營權REITs(6.19%-12.4%)。而借鑒海外市場經驗，美國REITs長期回報率在9%左右。根據目前我國REITs的認購對象(戰略配售占比高)、底層資產特征(現金流較為穩定)等方面來看，類固收性質預計仍將占據主導地位，收益率方面或不及美國REITs，但在穩定性上更勝一籌。

嚴躍進還表示，險資配置產業園等不動產項目時也需注意相關風險。如果現金流不好或經營不好，會直接影響此類金融產品的投資收益率，從而影響后續流通。