俗話說“無規矩不成方圓”。5月29日，證監會副主席李超在國際金融論壇2021年春季會議上提出，“穩步推進基礎設施領域公募REITs試點落地”是資本市場“建制度”的舉措之一。

南開大學金融發展研究院院長田利輝對《證券日報》記者表示，“建制度”既是資本市場發展的基石，也是根本所在，意義重大。穩步推進公募REITs試點落地被列為“建制度”方面的舉措之一，意味著REITs試點不僅是資本市場上投資工具的豐富，也是我國資本市場制度建設的完善。

完善的制度是市場規范運行的基礎

粵開證券首席市場分析師李興告訴《證券日報》記者，“完善的制度是市場規范運行的基礎，‘建制度’則是資本市場高質量發展的必然要求之一。”

“上述會議之所以點名‘公募REITs’，緣于開展基礎設施公募REITs試點具有重要意義，可有效盤活基礎設施存量資產，拓展基礎設施權益融資渠道，優化社會資源配置，引導中長期資金參與資本市場，并為投資者提供更多樣化的投資工具和產品。”同時，李興進一步表示，公募REITs試點落地，將進一步推動創新我國基礎設施領域投融資機制，深化金融供給側結構性改革，有助于增強資本市場服務實體經濟的質效。

截至5月27日，滬深交易所首批9只公募REITs全部詢價完成，并分別通過上交所網站和深交所網站發布基金份額發售公告，公布最終發行價格。根據相關公告，上述9只公募REITs于5月31日正式開售，各類投資者將在募集期內認購基金份額并繳款。

上交所首批5只基礎設施公募REITs總募集金額約為170.32億元。其中，普洛斯最終發行價格確定為3.890元/份，預計募集資金總額為58.35億元;東吳蘇園最終發行價格確定為3.880元/份，預計募集資金總額為34.92億元;張江REIT最終發行價格確定為2.990元/份，預計募集資金總額為14.95億元;浙江杭徽最終發行價格確定為8.72元/份，預計募集資金總額為43.6億元;首創水務最終發行價格確定為3.70元/份，預計募集資金總額為18.5億元。

深交所首批4只基礎設施公募REITs總募集金額約為143.71億元。其中，首鋼綠能最終發行價格確定為13.380元，預計募集資金凈額約為13.38億元;鹽港REIT最終發行價格確定為2.300元，預計凈募集金額為18.4億元人民幣;蛇口產園最終發行價格確定為2.310元，預計募集資金凈額為20.79億元;廣州廣河最終發行價格確定為13.020元，預計基金發行規模為91.14億元。

此外，深交所首批4只基礎設施公募REITs戰略配售比例均在60%及以上;網下投資者擬發售比例在16%-30%之間;就公眾投資者擬發售比例及公眾投資者認購額而言，首鋼綠能為10%、1.34億元，鹽港REIT為12%、2.21億元，蛇口產園為10%、2.08億元，廣州廣河為5%、4.56億元。

“公募REITs在國外開展較早，我國目前處于試點階段，部分資管機構也成立相關產品投資公募REITs。”李興介紹，首批公募REITs產品吸引了較多機構投資者，作為較低門檻投資不動產的金融產品，公募REITs與其他金融產品之間的相關性較低，在資產配置中能夠起到分散風險的作用。

投資者應理性看待REITs投資價值

需要注意的是，公募REITs與股票、債券、普通公募基金均有所不同。其中，不同于股票，公募REITs市場波動相對較小，收益的增長空間相對有限;而在此基礎上，公募REITs具有較高的分紅比例，公募REITs設有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。不同于債券，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產本身的現金流產生能力，以及資產增值帶來的份額價值提升預期，會有一定的變動;公募REITs本息沒有主體信用擔保，依賴于資產本身的運營。相較普通公募基金而言，公募REITs資金投向不同、收益來源不同、產品定位不同。

對于市場較關心的公募REITs的主要風險，專家表示，投資基礎設施基金可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等。

建議投資者在參與基礎設施基金相關業務前，認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎設施基金相關規則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風險。

“公募REITs采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉托管至場內方可賣出。”李興認為，根據相關規則，公募REITs更適合穩健型投資者長期投資，不過也應注意后續在場內進行交易時的折溢價風險。同時，投資者應當理性投資，可以優先選擇現金流相對穩定、底層資產信用較好的優質項目。

在田利輝看來，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產資產來獲得收益，具有相對中等風險、中等收益的特征。“建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。”