銷售額邁進(jìn)兩千億陣營的江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“中南建設(shè)”;000961.SZ)近期的市場表現(xiàn)并不理想。

在資本市場上，中南建設(shè)的股價(jià)從近半年的股價(jià)最高值10.45元/股，持續(xù)下跌，截至2021年3月12日收盤價(jià)7.29元/股，跌幅超30%，市值縮水近三分之一，過去一年機(jī)構(gòu)減持近半。控股股東3月12日晚發(fā)布增持公告“救急”，也并未給公司股價(jià)帶來刺激。截至3月23日收盤，中南建設(shè)的股價(jià)為7.22元/股，并無明顯上漲。

中南建設(shè)面臨的問題不僅限于此。從公司業(yè)務(wù)層面來看，2020年中南建設(shè)躋身兩千億銷售陣營，實(shí)現(xiàn)合同銷售額2238.3億元，同比增長14.5%，但是相較歷年數(shù)據(jù)，其銷售額增速已經(jīng)明顯出現(xiàn)放緩。此外，伴隨著中南建設(shè)對規(guī)模擴(kuò)張的訴求，公司高速周轉(zhuǎn)背后疑似涉嫌“明股實(shí)債”、旗下產(chǎn)品質(zhì)量堪憂遭投訴等問題。

《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系中南建設(shè)，公司方面對《投資者網(wǎng)》表示：“公司在向負(fù)責(zé)(旗下)項(xiàng)目的子公司核實(shí)，如果公司確有責(zé)任沒有履行好，會督促子公司認(rèn)真履行，維護(hù)相關(guān)方權(quán)益。”

股價(jià)下跌機(jī)構(gòu)減持

自2020年7月以來，受房地產(chǎn)市場回暖影響，中南建設(shè)的股價(jià)逐步上漲，2020年后半年中南建設(shè)股價(jià)基本在9元/股以上。但是值得注意的是，自2020年12月開始，中南建設(shè)的股價(jià)持續(xù)下跌，截至2020年3月12日收盤價(jià)7.29元/股，市值縮水超30%。

3月12日晚中南建設(shè)發(fā)布公告稱，基于對公司持續(xù)發(fā)展的信心和對公司價(jià)值的認(rèn)可，維護(hù)資本市場穩(wěn)定，公司控股股東中南城市建設(shè)投資有限公司(簡稱“中南城投”)計(jì)劃增持中南建設(shè)總股份2%以內(nèi)的股份，即不低于3821萬股，不高于7643萬股。

控股股東中南城投一方面以自有資金或自籌資金增持中南建設(shè)股份，另一方面，仍大比例質(zhì)押公司股份。根據(jù)3月18日中南建設(shè)公告，截至3月18日，中南建設(shè)控股股東及其一致行動人陳昱含合計(jì)質(zhì)押股份12.31億股，占其所持股份比例59.41%，占公司總股本比例32.19%。

中南建設(shè)對《投資者網(wǎng)》回復(fù)稱：“公司控股股東股份質(zhì)押融資，是希望充分發(fā)揮不流動的閑置股份價(jià)值，為自身經(jīng)營發(fā)展服務(wù)，實(shí)現(xiàn)更好的回報(bào)。近期由于資本市場大幅調(diào)整，公司股票價(jià)格也出現(xiàn)波動，因此公司控股股東有按照協(xié)議補(bǔ)充質(zhì)押的情況。不過公司控股股東股份質(zhì)押比例2017年底以來持續(xù)下降，2017年末其質(zhì)押比例為90%，2018年末為75%，2019年末為69%。股份質(zhì)押不影響控股股東的控股地位。”

值得注意的是，2020年內(nèi)中南建設(shè)的機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)出現(xiàn)大比例減持。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月末，基金持股中南建設(shè)的比例為12.03%，較2019年持股比例23.19%近乎腰斬;券商持股中南建設(shè)的比例為0.06%，而2019年時(shí)該比例為0.3%。

被疑“明股實(shí)債”

中南建設(shè)官網(wǎng)信息顯示，該公司成立于1988年，于2009年成功借殼大連金牛登陸資本市場，中南建設(shè)2009年全年的銷售額金額僅為43.30億元。上市之后，中南建設(shè)于2012首次突破百億銷售額，在2017年實(shí)現(xiàn)銷售額963億元。

然而，在邁進(jìn)千億銷售陣營之后，中南建設(shè)的銷售額增速便出現(xiàn)了明顯放緩。《投資者網(wǎng)》梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年至2020年，中南建設(shè)的全年合同銷售額分別為1466.1億元、1960.5億元、2238.3億元，同比增長分別為52%、34%、14.2%，增速下降。

近年來，中南建設(shè)在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，負(fù)債也在不斷攀升。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，中南建設(shè)的總負(fù)債高達(dá)3032.04億元，較2019年末的2637.48億元增長15%。

2018年至2020年前三季度，中南建設(shè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為194.32億元、81.96億元，7.14億元，出現(xiàn)大幅下降。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年前三季度，中南建設(shè)的“貨幣資金/短期債務(wù)比”分別為0.75、0.72、0.81，這意味著公司賬面的貨幣資金難以覆蓋其短期債務(wù)。此外，截至2020年三季度末，中南建設(shè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.5%，凈負(fù)債率為136%，踩中“三道紅線”中的兩項(xiàng)。

此外，《投資者網(wǎng)》梳理中南建設(shè)公告發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)多次轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目股權(quán)引入投資，并約定股權(quán)投資期限回購其轉(zhuǎn)讓股權(quán)。這種做法，在業(yè)內(nèi)看來，疑似涉及“明股實(shí)債”。

舉例來看，今年2月24日，中南建設(shè)公告中稱，為了促進(jìn)莆田瓏禧臺項(xiàng)目發(fā)展，公司全資子公司莆田悅誠以13億元向五礦信托轉(zhuǎn)讓其持有的莆田瓏禧臺項(xiàng)目收益權(quán)，期限18個(gè)月，到期后按約定公允價(jià)值回購。

3月6日公告稱，為促進(jìn)德清云錦天樾項(xiàng)目發(fā)展，公司子公司嘉興錦發(fā)以892.5萬元其持有的17.85%股權(quán)，有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方同意6個(gè)月后按約定公允值回購其轉(zhuǎn)讓股權(quán)。3月16日公告稱，公司全資子公司南通中南新世界持股50%的子公司南通鼎嘉，通過增資2.93億元的形式由民生信托取得51%股權(quán)。中南新世界承諾在18個(gè)月投資期內(nèi)支付投資回報(bào)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2019年起，中南建設(shè)旗下多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)融資，明確約定投資期限到期后會回購股權(quán)，且投資方多為信托資金，包括莆田瓏禧臺、溫州梧田項(xiàng)目、福州樾庭、泉州中南濱江銘悅等，約定投資期限在6個(gè)月至24個(gè)月不等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示，“約定回購條件的股權(quán)融資，實(shí)際上是打‘擦邊球’，相當(dāng)于變相的借債。以股權(quán)名義產(chǎn)生的債務(wù)，對企業(yè)而言，短期是有救急效應(yīng)的;但如果出現(xiàn)‘實(shí)股明債’的情況較多，也會容易引起監(jiān)管(注意)。”

房屋質(zhì)量遭投訴

中南建設(shè)的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工為主，中南置地是集團(tuán)旗下房地產(chǎn)旗艦品牌。截至2020年上半年，公司已進(jìn)入內(nèi)地109個(gè)城市。作為銷售額已經(jīng)邁進(jìn)雙千億陣營的房地產(chǎn)企業(yè)，中南建設(shè)一路狂奔向前的同時(shí)，旗下項(xiàng)目的質(zhì)量問題也時(shí)有發(fā)生。

根據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴信息，成都溫江中南上熙府、山東淄博中南樾府等項(xiàng)目因漏水等房屋質(zhì)量問題遭遇投訴。針對溫江中南上熙府的投訴問題，成都市溫江區(qū)人民政府在領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)：“關(guān)于房屋局部漏水的問題。區(qū)住建局工作人員于2020年10月10日組織建設(shè)單位和業(yè)主在現(xiàn)場踏勘、協(xié)調(diào)處理。經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)，漏水問題已整改完成。”由此可見，溫江中南上熙府質(zhì)量問題確實(shí)存在。

事實(shí)上，山東淄博中南樾府項(xiàng)目質(zhì)量問題也同樣屬實(shí)。2020年10月至11月，大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞連續(xù)曝出了淄博中南·樾府的質(zhì)量問題，包括建筑主體結(jié)構(gòu)傾斜不垂直、墻體歪斜、墻面鋼筋裸露、蜂窩麻面、墻體地面斷裂等情況。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“房屋質(zhì)量問題對房企影響大，涉及到消費(fèi)端對房企品牌形象的認(rèn)可、后續(xù)的房屋銷售情況。房企應(yīng)該重視產(chǎn)品質(zhì)量問題，做好管控，防范在各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的質(zhì)量漏洞。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也對《投資者網(wǎng)》表示：“房屋質(zhì)量問題頻現(xiàn)將對房企的品牌形象造成不利影響，使消費(fèi)者對房企的產(chǎn)品產(chǎn)生懷疑，對房企品牌失去信心;另一方面，若房企持續(xù)出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題，導(dǎo)致市場對公司的印象不佳，可能對公司在拿地方面增添負(fù)面影響。”

針對房屋質(zhì)量及購房者投訴情況，中南建設(shè)對《投資者網(wǎng)》表示：“公司將督促子公司今后進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，更好保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，贏得更多消費(fèi)者信任。”

“產(chǎn)品質(zhì)量與房企的自身經(jīng)營管理有直接關(guān)系，現(xiàn)在很多房企以高周轉(zhuǎn)的形式來實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，房企需要在產(chǎn)品質(zhì)量和擴(kuò)張速度之間找到平衡點(diǎn)，注重質(zhì)量管控。”盧文曦如是認(rèn)為。