目前，境內(nèi)尚無標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs產(chǎn)品，僅有類REITs(私募REITs)。天風(fēng)證券(601162)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人黃長清日前在接受上證報采訪時表示，類RETIS的存在更像是為公募REITs試點(diǎn)探路。對于公募REITs如何試點(diǎn)，黃長清認(rèn)為“公募基金+ABS”的架構(gòu)更為成熟且更易推進(jìn)。

去年全年，境內(nèi)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品13只，發(fā)行額253.68億元。“從交易結(jié)構(gòu)看，類REITs與公募REITs已相當(dāng)接近。區(qū)別就在于前者以機(jī)構(gòu)投資者參與為主，未來，公募REITs的投資者范圍將擴(kuò)大，流動性也會提高。”黃長清表示。

從交易結(jié)構(gòu)看，類REITs通常設(shè)計成“股+債”的架構(gòu)，與境外市場標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的純股權(quán)架構(gòu)還有距離。據(jù)黃長清觀察，目前多數(shù)資質(zhì)較優(yōu)企業(yè)發(fā)行類REITs主要是為了實(shí)現(xiàn)出表，降低資產(chǎn)負(fù)債率。具體而言，即將持有型物業(yè)資產(chǎn)或項目公司股權(quán)通過證券化的方式轉(zhuǎn)讓，且不附加擔(dān)?；刭彛?qū)?yīng)收賬款通過證券化轉(zhuǎn)讓，這是目前通過證券化實(shí)現(xiàn)出表的最主要的兩種方式。

“一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)之所以要發(fā)行REITs產(chǎn)品，其訴求就在于輕資產(chǎn)化。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時，還能通過管理費(fèi)等增厚凈利潤。”黃長清說。

不過，境內(nèi)的類REITs產(chǎn)品還存在一些局限：首先是產(chǎn)品期限較短。從實(shí)踐情況看，類REITs的開放期通常為3年，有些設(shè)置為3+2年，留出不超過兩年的退出期，到期需通過原始權(quán)益人回購、再融資或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)投資人退出。其次，類REITs目前大多依賴于“強(qiáng)主體”，債性更強(qiáng)，因此原始權(quán)益人到期可能會面臨還本付息的流動性的壓力。

相比類REITs，公募REITs無擔(dān)保、純股性，強(qiáng)調(diào)主體信用與資產(chǎn)的切割。然而，看上去性價比更高的公募REITs，在正式推向市場前卻還需作諸多探索。金杜律師事務(wù)所合伙人胡喆表示，公募REITs探討很多年了，采用先試點(diǎn)、后立法是比較理想的操作方式。

業(yè)內(nèi)人士指出，表面上看REITs是金融產(chǎn)品，除交易結(jié)構(gòu)安排外，還涉及法律、稅收等方面。黃長清表示，政策細(xì)節(jié)的探討中，一個重要方面是稅收。如股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到的企業(yè)所得稅，以及未來出租所獲租金、公募REITs分紅等，在利益分配中會涉及多個環(huán)節(jié)，是否會出現(xiàn)重復(fù)征稅?

黃長清向上證報表示，按目前探討得比較充分的“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，發(fā)行公募REITs需首先搭建專項計劃結(jié)構(gòu)，公募基金作為專項計劃投資人間接受讓項目公司股權(quán)。這相當(dāng)于曲線發(fā)行了公募REITs。在上位法尚未確定的情況下，這樣的交易結(jié)構(gòu)會更容易推出。

二級交易市場投資者的豐富化，是公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵。然而，稅收等問題不明確，投資期望收益也就很難明確，導(dǎo)致市場投資者稀缺成為常態(tài)。

對此，黃長清建議，可參考境外REITs的稅收優(yōu)惠與境內(nèi)對公募基金的相關(guān)政策經(jīng)驗。如要快速提升市場活躍度，提高REITs產(chǎn)品流動性，稅收政策可適當(dāng)放寬。

此外，類REITs的投資者目前以商業(yè)銀行為主力，銀行自有資金、理財資金是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要資金源。但銀行自有資金不能投向股權(quán)型的公募REITs。理財資金的權(quán)益型投資占比相對較低，也很難成為未來公募REITs的投資主力。

“必須要引導(dǎo)更多的非銀機(jī)構(gòu)參與投資?，F(xiàn)在看來，公募基金、保險資金、養(yǎng)老金、社保等投資人尚未大規(guī)模參與資產(chǎn)證券化市場，有待在實(shí)踐中深入探索。另外，還建議大力引入QFII等境外機(jī)構(gòu)投資者。”黃長清表示。