社科院報(bào)告：未來兩三年是房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)共同主辦的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2019—2020)》發(fā)布會(huì)10日舉行。

報(bào)告認(rèn)為，樓市調(diào)控的機(jī)遇窗口將在2025年前后關(guān)閉，住房發(fā)展的巨大潛力和預(yù)期將在2025年前后改變，因此，未來2-3年將是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。

報(bào)告顯示，2018年10月到2019年10月，全國(guó)房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過程。2018年10月，平均房?jī)r(jià)8535元/平方米，同比增長(zhǎng)9.7%;2019年4月，平均房?jī)r(jià)上漲至9874元/平方米，同比漲幅為12.5%，達(dá)到階段性高值。此后房?jī)r(jià)總體漲幅有所下降，截至2019年10月，房?jī)r(jià)為9185元/平方米，同比增長(zhǎng)7.62%。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，自2016年開啟的本輪調(diào)控在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜變化的形勢(shì)下堅(jiān)持下來，樓市初步穩(wěn)定。2019年樓市穩(wěn)定有降，季度上下波動(dòng)，空間再度分化，總體邁入調(diào)控預(yù)設(shè)的合理目標(biāo)。但目前住房市場(chǎng)穩(wěn)定是初步的，調(diào)控尚未完全成功，進(jìn)入關(guān)鍵期，應(yīng)保持定力。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%;商品房銷售面積133251萬(wàn)平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%。克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從已公布2019年銷售目標(biāo)的49家房企銷售情況來看，共有28家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超過90%。

報(bào)告稱，這種情況下，尚沒有對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行方向性調(diào)整的基礎(chǔ)和必要，總體仍要以穩(wěn)為主。倪鵬飛表示，穩(wěn)增長(zhǎng)方面，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的凈貢獻(xiàn)已由正轉(zhuǎn)負(fù);惠民生方面，房地產(chǎn)對(duì)整體住戶部門的生計(jì)產(chǎn)生了雙重影響;調(diào)結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)起到阻礙作用;防風(fēng)險(xiǎn)方面，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要風(fēng)險(xiǎn)源;促改革方面，住房改革是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)。因此，種種風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)意味著樓市必須持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖、相應(yīng)制度機(jī)制改革再深化。

倪鵬飛預(yù)計(jì)，2020年在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，房地產(chǎn)總體市場(chǎng)將繼續(xù)處于降溫通道，不會(huì)產(chǎn)生劇烈波動(dòng)。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員鄒琳華認(rèn)為，盡管經(jīng)濟(jì)增速下滑，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力仍然存在，房?jī)r(jià)即使下降也仍存在一定支撐。住房調(diào)控政策基本見底，調(diào)控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能。這些因素可能共同促成房?jī)r(jià)的軟著陸。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差距大、發(fā)展極不平衡，在總體先抑后穩(wěn)的背景下，不排除局部較快上漲或下跌的可能性。例如，一線房?jī)r(jià)總體先抑后穩(wěn)，個(gè)別可能上漲。二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大。三四線城市總體下跌。部分行情啟動(dòng)較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房?jī)r(jià)仍可能上漲。

倪鵬飛建議，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制仍缺失，未來應(yīng)以產(chǎn)權(quán)化為主線，構(gòu)建中國(guó)住房供應(yīng)體系;以城鎮(zhèn)化為基礎(chǔ)，構(gòu)建中國(guó)住房空間體系;以智能化為目標(biāo)，構(gòu)建中國(guó)住房高質(zhì)量發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系。