樓市的一舉一動(dòng)都會(huì)牽動(dòng)人心，近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調(diào)房貸利率。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。步入9月，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”會(huì)如期而至嗎?隨著貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)改革加速，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)又如何?

南京、杭州、溫州、南昌等地

個(gè)人房貸利率上調(diào)

進(jìn)入下半年，房貸利率進(jìn)入反彈階段，盡管一線城市表現(xiàn)相對(duì)平靜，但二線城市的多個(gè)熱門地區(qū)房貸利率卻呈現(xiàn)上漲，有的地區(qū)首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長(zhǎng)沙調(diào)整頻率加快，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

近期，調(diào)整房貸利率的地區(qū)梳理如下：

江蘇南京：5月初，多家銀行將首套房貸利率從基準(zhǔn)利率上浮8%調(diào)整到上浮10%;5月底調(diào)整到上浮15%;7月初，南京市兩家銀行將首套房貸利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率上浮20%。

江蘇蘇州：房貸利率在六七兩個(gè)月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。新華社報(bào)道稱，7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準(zhǔn)利率上浮23%執(zhí)行，對(duì)二套房貸款未還清的客戶，多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%。

山東青島：從今年5月開始，　　青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15%，二套房上浮20%、個(gè)別達(dá)到25%。

杭州：多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上調(diào)到上浮10%的水平;二套房則上浮到15%。溫州：據(jù)溫州網(wǎng)報(bào)道，國(guó)有大行及部分股份行執(zhí)行首套房貸款利率基準(zhǔn)上浮10%，即5.39%;二套房上浮基準(zhǔn)15%，即5.635%。該房貸利率水平雖不是三年來最高，但已是該時(shí)間段內(nèi)的高點(diǎn)。甚至也有銀行開始暫停房貸業(yè)務(wù)。南昌：首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。鄭州：據(jù)鄭州日?qǐng)?bào)報(bào)道，首套房貸利率多數(shù)銀行按照基準(zhǔn)利率4.9%，調(diào)整到上浮20%;二手房按基準(zhǔn)利率上浮15%至20%不等。

值得一提的是，雖然央行商業(yè)貸款新規(guī)尚未落地執(zhí)行，但有地區(qū)的房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始躁動(dòng)，甚至不斷鼓吹房貸基準(zhǔn)利率即將上浮。近日曾有消息傳出“10月8日起，寧波房貸基準(zhǔn)利率5.5再上浮20%”，但最終被證實(shí)是假消息。

新規(guī)之下

個(gè)人房貸利率要參考市場(chǎng)利率

8月25日，央行發(fā)布公告，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的簡(jiǎn)稱，是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率。

新LPR又新在哪兒呢?據(jù)了解，新的LPR報(bào)價(jià)方式改為按照公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成;報(bào)價(jià)利率期限增加5年期以上;報(bào)價(jià)頻率由原來的每日?qǐng)?bào)價(jià)改為每月報(bào)價(jià)一次。同時(shí)，新的LPR報(bào)價(jià)行，在原有的10家全國(guó)性銀行基礎(chǔ)上擴(kuò)大到18家。

根據(jù)政策，新規(guī)只對(duì)10月8日之后的新增住房貸款有效，存量房貸客戶不受影響。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR;二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

由于LPR每個(gè)月都會(huì)調(diào)整，10月8日之后的購(gòu)房者，將參考新政執(zhí)行時(shí)的LPR報(bào)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，此次調(diào)整最大的變化是確定了房貸利率的下限，未來房貸將告別折扣。

對(duì)購(gòu)房者來說，房貸利率會(huì)如何變化呢?可以簡(jiǎn)單算一筆賬。在房貸利率普遍上調(diào)的情況下，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計(jì)算，基準(zhǔn)利率為4.9%，因此房貸利率為5.39%;二套房貸按上浮20%計(jì)算，房貸利率為5.88%。

如果以8月20日5年期以上LPR(4.85 %，5.45%)做對(duì)比，則無論是首套還是二套，調(diào)整后的房貸利率都略低。但業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì)受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，同時(shí)，各地還將“因城施策”確定首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

個(gè)人房貸利率會(huì)普遍上調(diào)嗎?

對(duì)于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個(gè)月要承擔(dān)的月供變多，還款壓力也會(huì)隨之增大。房貸利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購(gòu)房欲望降低，進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)。

很多人關(guān)心，個(gè)人房貸利率會(huì)普遍上調(diào)嗎?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會(huì)下降。國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員、中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼認(rèn)為，未來一段時(shí)間，個(gè)人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會(huì)太大。不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，因此在房貸利率會(huì)有明顯分化，大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對(duì)溫和。

未來個(gè)人房貸政策或收緊

上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來“小陽(yáng)春”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快。在政治局會(huì)議重申“房住不炒”，首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，高熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。

針對(duì)未來涉房貸款的監(jiān)管方向，董希淼認(rèn)為，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來調(diào)控可能從三個(gè)方面實(shí)施：

一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件，減少貸款額度;

二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”;

三是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，還可能從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前房地產(chǎn)政策以從緊為導(dǎo)向，貸款方面的規(guī)模控制依然會(huì)很強(qiáng)。對(duì)于一些涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，或說有可能涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，相關(guān)貸款會(huì)有較強(qiáng)的審查。

調(diào)控再創(chuàng)紀(jì)錄房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?

有數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計(jì)次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年下半年，全國(guó)樓市將依然是雙向調(diào)控，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會(huì)加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對(duì)房地產(chǎn)的利率再次提高。