諸葛科技：5月新房、二手房市場降溫 量落價穩成為主旋律|每日焦點

一、5月北京新房成交量止升轉降，朝陽區位居區域成交首位

（一）成交：5月新房成交下滑超30%，累計成交同比漲約18%

2023年5月份，北京新房市場復蘇放緩，成交量止升轉降，不過同比仍然維持正增長態勢。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月北京新建商品住宅成交5224套，環比下降34.12%；同比上升18.92%，同比升幅較上月擴大4.62個百分點。從累計成交規模來看，2023年前5月北京新房成交28906套，較2022年同期上升18.36%，累計成交規模趕超去年，但相較2021年同期成交縮減近20%。

(資料圖)

當前來看，疫情期間積壓需求基本已經釋放殆盡，市場復蘇動力開始顯露不足，后續仍需要政策端的支持來鞏固和提振購房者信心。6月進入房企沖刺上半年業績的節點期，預計房企推盤力度及促銷力度都會加大，6月份北京新房成交大概率將會好于5月。

（二）價格：5月新房價格微漲，同環比漲幅雙雙收窄

2023年5月份，北京新房價格呈現穩中趨升態勢，同環比漲幅雙雙收窄，截至本月，北京新房價格同環比已連續3月維持上漲態勢。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月，北京新房成交均價為57784元/㎡，環比微漲0.05%，環比漲幅較上月收窄約10個百分點；同比上漲20.84%，同比漲幅較上月收窄8.81個百分點。

（三）供應、庫存：5月新房供應力度仍稍顯不足，庫存量持續下降

2023年5月份，北京新房供應持續縮減，同環比實現“二連跌”。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月新房批準上市套數1185套，環比上月小幅下降3.3%，環比降幅較上月收窄超80個百分點；同比下降44.8%，同比降幅較上月收窄近50個百分點。另外，本月庫存量繼續下降，數據顯示，2023年5月北京新房庫存量為88094套，環比下降3.57%，同比下降17.79%，這是庫存量時隔19個月再次降破9萬套。從去化周期來看，5月去化周期為15.1個月，較上月縮短0.7個月。

2023年5月，北京有13個商品住宅項目獲取預售證，分布在朝陽、大興、石景山等9個區域，其中，朝陽、房山、石景山分別有3、2、2個新領銷許項目，其余6區各有1個新領銷許項目。位于石景山區蘋果園板塊的和玥家園為本月預售套數最多者，推出4棟住宅樓，共382套房源可供銷售，預售面積為39294.46㎡，該項目是越秀集團在京開發的首座“天”字系高端改善作品。項目不僅擁有四橫三縱雙軌暢達全城路網，還擁有成熟的商業配套資源以及多元的教育資源和醫療資源。

（四）分區：5月朝陽區位居區域成交首位，僅豐臺、密云、延慶3區成交環比上升

從5月北京區域新房的成交表現來看，朝陽區躍居區域成交首位，5月成交676套，占比約13%；順義、大興緊隨其后，分別以666套、659套的成交量位居區域第二、三，成交占比均超12%；與此同時，延慶、平谷、懷柔以及東西城成交量較低，單月成交均低于100套，成交占比均在1.5%以下。

較上月成交量的變化來看，僅有3個區域的成交呈現上升態勢，且其中密云、延慶2區的成交量較上月翻倍，豐臺較上月增加約100套至588套，環比漲幅為21.49%；其余13個區域成交量均較上月下降，其中東城、西城環比降幅超60%。

（五）板塊：溫泉板塊成交超400套領跑，朝陽東壩板塊升至第二

從5月各板塊的成交表現來看，海淀區溫泉板塊升至成交首位，本月成交427套，成交均價75363元/㎡。其次為朝陽區東壩板塊，5月成交267套，較上月增加約160套，成交均價為81588元/㎡。順義區馬坡板塊由上月成交第九升至第三，本月成交226套，較上月增加55套。昌平區東小口板塊和順義區勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮板塊分別以204套、197套躋身本月成交前五。除此之外，本月板塊間成交活躍度差距較上月明顯縮小，TOP15板塊成交套數最大差值由上月705套縮減至342套。

（六）房企：11家房企銷售額超10億，中海地產近50億領先

從各大房企在北京市場的表現來看，11家房企銷售額突破10億元，較上月減少2家。其中，中海地產長期霸居銷售業績首位，5月實現銷售額49.37億元，較上月縮減近70億元；華潤置地由上月第四升至本月第二，銷售收金維持穩態，5月實現銷售額28.84億元，較上月基本持平；首開股份穩居第三，5月實現銷售額28.1億元，較上月減少約4億元。城建發展和中國金茂的銷售表現也依舊不俗，分別以24.9億元、19.95億元躋身銷售額前五。整體來看，北京新房市場銷售收金出眾者多為老牌“京系”房企，如華潤、金茂等，匠心打造的高端住宅項目依舊備受追捧。

（七）項目：棲海澐頌、中海·富華里位居成交量前二，和光煦境成交額領跑

從5月份北京新房成交套數TOP20項目來看，昌平、朝陽、大興、房山、順義5區的項目成交活躍度不相上下，均至少上榜3個項目。海淀區的棲海澐頌、中海·富華里分別以168套、162套霸居成交TOP2，朝陽區的和光煦境位居成交第三，5月成交148套，不難發現，上述3個項目不僅成交規模相近，價格水平也均在8.3萬元/㎡左右。其中，棲海澐頌項目是國企海開控股集團聯袂中建壹品，繼圓眀天頌之后，打造的第二座TOP頌系作品，以北清貴重地段、濱河低密生態、自持全齡商配等優勢，開創高品質的海淀生活。

從成交金額排行來看，和光煦境成交金額領先，本月實現14.54億元的成交額。棲海澐頌、中海·富華里緊隨其后，分別實現14.42億元、13.98億元銷售額。此外，西城區中信城由上月首位退居本月成交金額第四，實現11.39億元，較上月大幅減少約75億元。

二、5月北京二手住宅成交量價齊落，業主漲價信心不足

（一）成交：5月二手住宅成交繼續回落，環比降幅收窄

進入5月份，北京二手房成交繼續回落，低基數下同比呈現正增長，但卻不及疫情前的2020年及2021年同期成交水平。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月北京二手住宅成交12982套，環比下降6.79%，環比降幅較上月收窄27.86個百分點；同比上升52.1%。從累計成交來看，2023年前5月北京二手住宅成交71846套，較2022年同期上升20.72%，較2021年同期下降20.25%。

5月北京二手房成交持續回落，一方面由于購房者收入預期下降，入市信心仍然不足；另一方面，5月8日出臺關于對經紀公司的規范鼓勵改革中介費收費標準以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，加大了購房者的觀望情緒。另外，5月成交走低也給北京樓市傳遞一定的壓力，如果政策以及市場沒有積極信號發出，預計6月二手住宅成交量仍難以突破。

（二）價格：5月二手房市場均價小幅回落，同比漲幅持續收窄

自2021年底起，北京二手房市場均價大致呈現持續上漲態勢，且價格走勢較為穩健，月度漲跌幅均不超3%。2023年5月，北京二手房價格小幅回落，同比漲幅進一步收窄。數據顯示，2023年5月北京二手住宅市場均價為62617元/㎡，環比下跌0.1%；同比上漲7.27%，同比漲幅較上月收窄1.37個百分點。

（三）調價房源：5月漲價房源占比“三連降”，較上月回落1.6個百分點

從漲降價房源來看，2023年5月北京二手住宅調價房源中漲價房源占比為8.2%，較上月下降1.6個百分點。進入3月份，市場回暖持續性開始顯露不足，市場信心持續回落，截至本月，北京漲價房源占比呈現“三連降”，且占比不足1成，業主漲價信心明顯不足。

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