出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，金地集團(tuán)相繼發(fā)布了2022年年報和2023年一季報，在利潤率持續(xù)下滑的背景下，金地從2021年至2023Q1盡管實現(xiàn)了營收三連增，但歸母利潤率卻錄得三連降。除利潤率下滑的主要原因外，包括存貨在內(nèi)的資產(chǎn)減值損失以及少數(shù)股東分流等也是造成金地股東回報持續(xù)減少的重要原因。

(資料圖片僅供參考)

值得注意的是，金地集團(tuán)預(yù)計今年的竣工面積同比減少8.7%，參照公司過去幾年銷售均價的走勢看，今年金地集團(tuán)的營收恐出現(xiàn)下滑，利潤或壓力也較大。對于金地的股東來說，股價多年徘徊是一方面，日漸寒酸的股東分紅也在考驗持股耐心，而2023年并不樂觀的業(yè)績預(yù)期或只能再苦一苦股東了。

資產(chǎn)減值近50億

年報顯示，2022年金地集團(tuán)共計實現(xiàn)營收1202.08億元，同比增長21.14%，而同期歸母凈利61.07億元，同比下滑35.09%，扣非歸母凈利潤56.96億元，同比減少33.89%。繼繼2021年后，金地集團(tuán)再度錄得增收不增利的業(yè)績，這背后的原因主要有三個：

（1）項目利潤率趨勢性下滑。

自2018年以來，金地集團(tuán)的總毛利率表現(xiàn)隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的下滑而下滑，從43.08%的水平降至不足20%的行業(yè)中等水平。結(jié)轉(zhuǎn)利潤率的下滑是由于在土地成本、建安成本上升的環(huán)境下，金地集團(tuán)的銷售均價并沒有跟上，而壓縮了中間的利潤空間。

值得一提的是，2022年金地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率似乎已有企穩(wěn)跡象，參考過去幾年公司銷售均價與拿地均價的變動趨勢看，金地毛利率企穩(wěn)的概率較大。這也是行業(yè)回歸制造業(yè)合理利潤率水平的一個表征。

不過近幾年連續(xù)的凈利潤率下滑，主要還是涉及到大體量資產(chǎn)減值的問題。

（2）資產(chǎn)減值損失。

據(jù)年報，截止2022年底，金地集團(tuán)對各類賬面資產(chǎn)進(jìn)行了資產(chǎn)減值測試，共計計提減值49.61萬元，其中信用損失12.71億元，存貨跌價準(zhǔn)備35.22億元，固定資產(chǎn)還減值了1.68億元。同樣在2021年，金地的信用損失及主要為存貨的資產(chǎn)減值損失分別為2.42億元、12.08億元。

近兩年近50億元的存貨減值背后是管理層對于投資布局的失當(dāng)，其損失不僅嚴(yán)重折損了凈利潤表現(xiàn)，也大幅削弱了股東收益。

（3）歸母權(quán)益比的下滑。

2022年，金地集團(tuán)的歸母結(jié)算權(quán)益有所下降，而少數(shù)股東損益占比同比增長了6個百分點至33.4%。實際上，查看公司近年來的少數(shù)股東權(quán)益占比情況，已經(jīng)從此前30%左右的水平升至2022年底的44%的水平。

如無明股實債的股權(quán)安排，預(yù)計此后少數(shù)股東損益占比將進(jìn)一步提升，而歸母股東的利潤占比將進(jìn)一步受擠壓。此外，從目前金地集團(tuán)的土地儲備權(quán)益比來看，總土地儲備約5182萬平米，權(quán)益土地儲備約2345萬平米，已經(jīng)處于50%以下，這也從側(cè)面說明歸母利潤占比的壓力較大。

再苦一苦股東？日漸寒酸的股東回報

在接連增收不增利后，金地集團(tuán)2023年的業(yè)績預(yù)期也不容樂觀。據(jù)年報披露，2023年金地集團(tuán)計劃竣工面積較2022年實際竣工面積還要下滑8.7%，且計劃2023年新開工面積355萬平米，同比也減少32%。

在開工和竣工計劃均下滑的情況下，疊加結(jié)轉(zhuǎn)利潤率難有回升的現(xiàn)實，預(yù)計2023年業(yè)績增長不容樂觀，甚至可能在營收層面出現(xiàn)下滑。單從2023Q1數(shù)據(jù)來看就已有頹勢，一季度金地實現(xiàn)營收143.66億元，同比增長7.52%，而由于結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的下滑2.2個百分點至17.5%，加上合聯(lián)營公司的效益也差，一季度歸母凈利僅5.08億元，同比下滑18.89%。

面對持續(xù)走弱的業(yè)績，為穩(wěn)定投資人的預(yù)期，近日，金地集團(tuán)也制定了2023-2025的股東回報規(guī)劃。

即在公司未分配利潤為正、當(dāng)期可分配利潤（即公司彌補(bǔ)虧損、提取公積金后所余的稅后利潤）為正且公司現(xiàn)金流可以滿足公司正常經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展的情況下，公司原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅。金地每年以現(xiàn)金方式分配的利潤應(yīng)不低于當(dāng)年實現(xiàn)的可分配利潤的百分之十，且最近三年以現(xiàn)金方式累計分配的利潤不少于最近三年實現(xiàn)的年均可分配利潤的百分之三十。

平均30%的股利支付率基本與2017-2021年間接近，但實際上2022年金地集團(tuán)的分紅已然開始“寒酸”起來。金地計劃每10股派發(fā)現(xiàn)金股利1.36元（含稅），合計派發(fā)現(xiàn)金紅利約6.14億元，與此前多年均發(fā)30億元現(xiàn)金分紅相形見絀。

盡管股東回報規(guī)劃制定了分紅率，但是由于未來業(yè)績增長預(yù)期限制了可分配利潤的基礎(chǔ)，股東的回報實質(zhì)上也難有保障。對于金地的股東來說，股價多年徘徊是一方面，日漸寒酸的股東分紅也在考驗持股耐心，而2023年并不樂觀的業(yè)績預(yù)期或只能再苦一苦股東了。

以價換量？銷售復(fù)蘇有待觀察

對于營收、利潤、分紅等諸多投資者關(guān)心的數(shù)據(jù)，其先行指標(biāo)還是要落腳到拿地、銷售的量價情況。

2022年，金地實現(xiàn)全口徑銷售金額2218.1億元，同比下降22.6%；銷售面積1019.8萬平米，同比下降25.9%；銷售均價21750元/平米，同比增長4.5%。相較于克而瑞統(tǒng)計的百強(qiáng)房企表現(xiàn)，有一定的韌性，但今年以來的銷售似乎并不理想。

2023年1-3月，金地累計實現(xiàn)簽約面積242.9萬平方米，同比上升32.60%，而累計實現(xiàn)簽約金額441.2億元，同比下降3.06%，銷售均價下滑明顯。到今年4月，金地實現(xiàn)簽約面積76.3萬平方米，同比上升63.48%，而同期實現(xiàn)簽約金額150億元，同比上升20.01%，降價促銷的跡象仍然明顯。

今年1-4月金地累計實現(xiàn)簽約金額591.2億元，同比上升1.91%，相較于克而瑞百強(qiáng)房企累計增長9.7%的數(shù)據(jù)偏弱。更值得注意的是銷售均價大幅下滑帶來的銷售質(zhì)量的隱憂，參考公司目前的利潤率情況，如此大幅度銷售均價的下滑或?qū)⒑艽蟪潭扔绊懳磥淼慕Y(jié)轉(zhuǎn)利潤率表現(xiàn)以及分紅規(guī)模。

另一方面，拿地成本卻在大幅度提升。2022年，金地新增土地儲備248萬方，拿地金額368億元，同比下降 71.9%，拿地銷售金額比、拿地銷售面積比16.6%、24.3%，整體拿地力度并不算大。但全年的拿地均價達(dá)到14839元/平，同比提升85.5%

而今年以來，包括3月的1宗土地及4月的5總土地，金地集團(tuán)已收獲的6個項目合計計容建筑面積約54萬平米。土地總成本為87.83億元，拿地均價16265元/平米，拿地均價較2022年進(jìn)一步上升。

綜合來看，現(xiàn)下金地集團(tuán)的拿地與銷售端的兩家表現(xiàn)令其擬定的股東回報規(guī)劃顯得更加空洞。

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