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萬(wàn)柳書院，暴雷了。

今年年初“萬(wàn)柳少爺”的意外走紅，讓這個(gè)位于北京海淀的豪宅被全國(guó)知曉，其背后曾宣稱要做地產(chǎn)界“勞斯萊斯”的神秘開發(fā)商——中赫集團(tuán)，也被拉向臺(tái)前。

而如今，萬(wàn)柳書院再次受到輿論關(guān)注，起因中赫集團(tuán)成了共同債務(wù)人被中國(guó)信達(dá)追債，中國(guó)信達(dá)為了收回錢款不得不將中赫抵押的75套萬(wàn)柳書院豪宅拍賣。可問題是，這些房子早已售出，業(yè)主并非中赫集團(tuán)，那些真正斥巨資購(gòu)入房產(chǎn)的有錢人，房子現(xiàn)在莫名奇妙地被拍賣，算是被割了！

截至發(fā)稿，暫未看到這些業(yè)主的維權(quán)信息，難怪有網(wǎng)友調(diào)侃：“富人被割韭菜的時(shí)候，他們的姿勢(shì)都那么優(yōu)雅。”

不過事件背后，可能沒你想象的那么簡(jiǎn)單。

1

富人被精準(zhǔn)收割？

最慘的可能還是債主

“北京豪宅的盡頭是萬(wàn)柳書院”，但誰(shuí)都沒想到，這個(gè)位于海淀核心區(qū)位，名校環(huán)繞的頂級(jí)豪宅，竟然暴雷了！

近日，有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，中國(guó)信達(dá)在京東拍賣上，上架了“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”，債權(quán)總額高達(dá)近47億，該項(xiàng)目的抵押物中，包括75套萬(wàn)柳書院住宅。

據(jù)京東拍賣顯示，上述不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的處置主體是中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下稱中國(guó)信達(dá)北分），處置的是對(duì)北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱赫華恒瑞）的不良債權(quán)。截至2023年1月31日，債權(quán)金額約為46.95億元人民幣，其中債權(quán)本金37.50億元。中赫集團(tuán)有限公司是共同債務(wù)人。目前，該項(xiàng)目已有1萬(wàn)次圍觀，35名意向人。

從表面上看，這就是一起中國(guó)信達(dá)北分討債的故事，但實(shí)際上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

據(jù)此前媒體報(bào)道，萬(wàn)柳書院總共301戶，而且早已售罄。如果該報(bào)道屬實(shí)，說(shuō)明這些房子實(shí)際上都是賣出去了的，是有人住的。

那為什么中國(guó)信達(dá)的拍賣頁(yè)面上又注明這75套房子是“未出售”的狀態(tài)呢？只能說(shuō)明這些房子根本沒有網(wǎng)簽，也沒有房產(chǎn)證！

第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道證實(shí)了上述內(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集團(tuán)早就把這75套房子抵押出去，現(xiàn)在還沒資金解抵押，所以不能網(wǎng)簽、沒辦房本。

作為海淀的頂級(jí)豪宅，最強(qiáng)學(xué)區(qū)房，萬(wàn)柳書院的業(yè)主基本都是北京的高端人士，柳傳志、丁磊等知名商業(yè)大佬也是萬(wàn)柳書院的業(yè)主。另?yè)?jù)地產(chǎn)自媒體“地產(chǎn)八卦女”爆料，萬(wàn)柳書院的業(yè)主中，還有不少中赫集團(tuán)的高管、合作伙伴、親戚朋友等。

由此，不少網(wǎng)友感嘆，“富人也被精準(zhǔn)收割了！”

不過，如果這些業(yè)主確實(shí)已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有，那么，中國(guó)信達(dá)轉(zhuǎn)讓這筆不良債權(quán)回本的愿望，或?qū)⑴轀＿@次拍賣損失最大的，沒準(zhǔn)還是債主中國(guó)信達(dá)。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，民事執(zhí)行中，業(yè)主已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶手續(xù)的，如果業(yè)主沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)，已經(jīng)查封的可以向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，請(qǐng)求法院解除查封，同時(shí)可以聯(lián)合起訴開發(fā)商，要求退還購(gòu)房款或辦理房產(chǎn)證，并承擔(dān)違約責(zé)任。

此外，今年4月，人民法院報(bào)公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，以司法解釋的方式明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)：

商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

也就是說(shuō)，如果這75套房子均為“已售未網(wǎng)簽”，那么這筆不良債權(quán)，實(shí)際上是個(gè)燙手山芋。可能不僅不能賣出去回本，抵押的這75套房子，還會(huì)被業(yè)主討回去。

中國(guó)信達(dá)，將會(huì)賠了夫人又折兵？

2

地產(chǎn)界的“勞斯萊斯”

成了“老賴”

這次債權(quán)公司中國(guó)信達(dá)申請(qǐng)不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以追溯到金谷信托踩雷赫華恒瑞。

天眼查顯示，目前中國(guó)信達(dá)已經(jīng)成為赫華恒瑞唯一股東。但此前，赫華恒瑞為中赫集團(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集團(tuán)、中赫置地等選擇退出了赫華恒瑞的股東行列，中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司成為了唯一股東，后者由中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司持股93.75%。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，相較其他房企，中赫集團(tuán)既沒有很大規(guī)模，也沒有很高的國(guó)民知名度，但卻在北京豪宅圈留下一個(gè)個(gè)傳說(shuō)。

如釣魚臺(tái)七號(hào)院，作為中赫集團(tuán)進(jìn)入北京的第一個(gè)豪宅項(xiàng)目，2011年，中赫置地推出釣魚島七號(hào)院3號(hào)樓，高達(dá)30萬(wàn)/平米的天價(jià)，成為當(dāng)時(shí)京城最貴的樓盤，引發(fā)了市場(chǎng)強(qiáng)烈震驚。

隨后開發(fā)的萬(wàn)柳書院，更是被譽(yù)為“北京海淀頂端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3億元，溢價(jià)率40.9%，從融創(chuàng)、保利、萬(wàn)科等大型知名房企手中，搶下了北京萬(wàn)柳地塊，成為北京當(dāng)年的“雙料地王”。很快，萬(wàn)柳書院就以神秘高端的姿態(tài)殺入市場(chǎng)，無(wú)論是一塊塊從荷蘭運(yùn)回來(lái)的灰磚壘起來(lái)的五米高墻，還是每棵成本超6萬(wàn)的成年銀杏樹，還是每平米20萬(wàn)元的價(jià)格，都令業(yè)內(nèi)外震撼不已。

“萬(wàn)柳的墻、西宸的缸、霄八的頂兒、融創(chuàng)的湖、紫辰院的樹、北平府的院兒。”從這句順口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，對(duì)手是當(dāng)時(shí)有名的融創(chuàng)觀瀾嘉苑、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、恒大華府等，現(xiàn)如今，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這些對(duì)手。

去年，萬(wàn)柳書院一套300平米的法拍房，最終成交價(jià)1.09億、單價(jià)達(dá)到驚人的36萬(wàn)元/平米，說(shuō)明萬(wàn)柳書院雖然已經(jīng)推出了8年之久，但其依舊在北京豪宅圈備受追捧。

中赫集團(tuán)開發(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演員宋丹丹，就住在釣魚臺(tái)七號(hào)院。而柳傳志、丁磊等知名商業(yè)大佬則居住在萬(wàn)柳書院。

幾大豪宅的成功奠定了中赫集團(tuán)的“高端路線”，也因此，它被外界貼上了，“賣北京城最貴的房，拿北京城最貴的地”，“做地產(chǎn)中的‘勞斯萊斯’”的標(biāo)簽。

但隱藏在豪宅開發(fā)商光環(huán)的背后，這個(gè)地產(chǎn)界“勞斯萊斯”卻多次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行標(biāo)的高達(dá)11億。

今年年初，因?yàn)槁男心芰Χ懿宦男猩Х晌臅_定義務(wù)，中赫集團(tuán)正式成了“老賴”。

3

中赫被北京國(guó)安坑了？

中赫集團(tuán)如今淪落到這個(gè)地步，其實(shí)是有跡可循的。

事實(shí)上，早在今年年初“萬(wàn)柳書院少爺”走紅之時(shí)，深藍(lán)財(cái)經(jīng)就曾深挖出背后的中赫集團(tuán)，發(fā)現(xiàn)其深陷財(cái)務(wù)危機(jī)。

從知名豪宅的開發(fā)商到淪為“老賴”，中赫集團(tuán)實(shí)控人周金輝的人生軌跡跟著急轉(zhuǎn)直下。而追根溯源，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就在于收購(gòu)北京國(guó)安。

近十年來(lái)，房企紛紛開始了多元化轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年開始，中赫集團(tuán)就嘗試過多元化業(yè)務(wù)，先后進(jìn)軍能源市場(chǎng)、團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站，但最終都慘淡收?qǐng)觥Ｗ罱K，周金輝將轉(zhuǎn)型的目光，放到了體育領(lǐng)域。

2016年，在螞蟻金服與IDG資本退出后，中赫集團(tuán)以35.5億元參股國(guó)安足球俱樂部64%股權(quán)，成為國(guó)安的新東家。接著在2021年6月，中赫集團(tuán)從中信集團(tuán)手中拿下北京國(guó)安俱樂部36%股權(quán)，至此拿下北京國(guó)安俱樂部全部股權(quán)。如果北京國(guó)安的估值一直沒變，那么中赫集團(tuán)拿下北京國(guó)安，總計(jì)花費(fèi)了約55.5億。

看到這里，有人也許會(huì)感嘆：賣豪宅真是賺錢啊！NO，NO，NO!如果真的是這樣，中赫為什么又要質(zhì)押股權(quán)呢？

2017年以來(lái)，中赫集團(tuán)及其實(shí)控人周金輝夫婦將其手中的中赫集團(tuán)股份質(zhì)押陸續(xù)質(zhì)押，據(jù)企查查顯示，目前中赫集團(tuán)共有11條股權(quán)出質(zhì)記錄。質(zhì)權(quán)人包括海金商業(yè)保理、北京建工、山東國(guó)際信托、中融信托、中信建設(shè)等。

這與入主北京國(guó)安的時(shí)間完全吻合。

然而，入主北京國(guó)安后，不僅國(guó)安的經(jīng)營(yíng)狀況沒有得到改善，中赫集團(tuán)也被拉入泥淖。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)信息顯示，2020年，北京國(guó)安足球俱樂部實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.03億元，凈利潤(rùn)-12.09億元。截至2020年末，該俱樂部資產(chǎn)總計(jì)5.38億元，總負(fù)債18.51億元。

為了緩解資金壓力，中赫集團(tuán)和周金輝夫婦還在持續(xù)質(zhì)押手中的中赫集團(tuán)股份，但國(guó)安和中赫的經(jīng)營(yíng)狀況卻持續(xù)沒有好轉(zhuǎn)。

不僅中赫集團(tuán)被5次列被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的高達(dá)11億，北京國(guó)安也3次與中赫集團(tuán)、中赫置地、及中赫集團(tuán)股東周金輝、李彩霞等共同成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的約10.45億。

今年1月，因?yàn)槁男心芰Χ懿宦男猩Х晌臅_定義務(wù)，上述被執(zhí)行人成為“老賴”。只有北京國(guó)安，目前幸免于難。不過在實(shí)控人都成為老賴的情況下，被執(zhí)行10個(gè)多億的北京國(guó)安，又如何能獨(dú)善其身？

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