19城無(wú)新房成交 2月樓市降溫 商品房銷(xiāo)售面積驟降

如市場(chǎng)預(yù)期，受新冠肺炎疫情影響，2月樓市降溫明顯。3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，58個(gè)月以來(lái)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同日公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)也佐證了降溫趨勢(shì)。房企土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款、到位資金，以及商品房銷(xiāo)售面積等主要指標(biāo)全面下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬在分析房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成明顯沖擊。

商品房銷(xiāo)售面積驟降

初步測(cè)算，2月4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，上月為上漲0.4%。其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，武漢、石家莊和太原等12個(gè)城市受疫情影響無(wú)成交。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，揚(yáng)州、蚌埠和平頂山等7個(gè)城市無(wú)成交。

成交量驟降同樣體現(xiàn)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上。1-2月，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%。商品房銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷(xiāo)售額下降34.7%。

“房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為21個(gè)，相比1月的47個(gè)有明顯減少的現(xiàn)象。而降價(jià)的城市數(shù)量增加到23個(gè)，呈現(xiàn)明顯的增加。此類(lèi)數(shù)據(jù)符合預(yù)期，充分說(shuō)明當(dāng)前各類(lèi)城市積極降價(jià)等做法。當(dāng)然因?yàn)?月交易市場(chǎng)基本上停滯，所以類(lèi)似降價(jià)本身也不可能帶來(lái)太多的銷(xiāo)售拉動(dòng)。到了3月隨著疫情的積極防控，各地售樓處陸續(xù)開(kāi)放，降價(jià)促銷(xiāo)有望帶動(dòng)一部分需求的釋放。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

二手房?jī)r(jià)58個(gè)月來(lái)首降

二手住宅方面，4個(gè)一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。31個(gè)二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個(gè)城市無(wú)成交。35個(gè)三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，包頭、錦州和揚(yáng)州等12個(gè)城市無(wú)成交。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從房?jī)r(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為14個(gè)，相比1月的33個(gè)呈現(xiàn)明顯減少的態(tài)勢(shì)?？傮w上看，房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量明顯增多，為29個(gè)。

“從此類(lèi)房?jī)r(jià)漲跌幅的城市數(shù)量可以看出，各地強(qiáng)勢(shì)漲價(jià)的可行性不大，一方面是2月本身就是淡季，二是春節(jié)假期后二手房交易市場(chǎng)停滯，這都使得各地定價(jià)更為謹(jǐn)慎和保守。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)。

值得注意的是，在連續(xù)58個(gè)月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為正的情況下，此次首次出現(xiàn)為負(fù)的現(xiàn)象。在分析人士看來(lái)，這充分說(shuō)明市場(chǎng)在降溫，也說(shuō)明房東在不斷調(diào)整定價(jià)策略，以應(yīng)對(duì)新冠肺炎所帶來(lái)的沖擊。“相關(guān)城市的房東在不斷調(diào)整預(yù)期和定價(jià)策略，二手房買(mǎi)賣(mài)更加趨冷。相關(guān)房東的資金壓力或更大，從轉(zhuǎn)讓的角度看，定價(jià)方面會(huì)更加溫和，議價(jià)空間更大。”嚴(yán)躍進(jìn)提道。

房企到位資金承壓

銷(xiāo)售遇冷甚至凍結(jié)，對(duì)需要資金快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)而言打擊巨大。

中國(guó)社科院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立撰文指出，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債。春節(jié)本來(lái)是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售旺季，而今年春節(jié)為了應(yīng)對(duì)疫情基本停止了房地產(chǎn)銷(xiāo)售，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)是巨大考驗(yàn)。2019年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，融資環(huán)境持續(xù)惡化，償債壓力不斷加大，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露。新冠肺炎疫情無(wú)疑對(duì)本已繃緊的資金產(chǎn)生較大的沖擊。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。在中國(guó)法院網(wǎng)搜索公告內(nèi)容為“房地產(chǎn)”的破產(chǎn)文書(shū)顯示，截至3月16日中午，已有近百家地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)公告破產(chǎn)，其中大部分為二三線(xiàn)城市的小房企。

為穩(wěn)定市場(chǎng)，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2月以來(lái)，已有近70個(gè)城市發(fā)布了涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。不過(guò)，部分地方出臺(tái)的松綁政策往往“一日游”，旋即被撤銷(xiāo)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要以降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力為主，包括減輕企業(yè)繳納稅費(fèi)壓力、適度降低預(yù)售條件加快周轉(zhuǎn)等措施。而從目前金融系統(tǒng)釋放的信號(hào)看，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性仍是首要任務(wù)。

不過(guò)，值得一提的是，央行宣布自3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)措施，共將釋放長(zhǎng)期資金5500億元。在張大偉看來(lái)，疫情后，樓市下調(diào)難免，但降準(zhǔn)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降幅放緩，降準(zhǔn)對(duì)于市場(chǎng)有穩(wěn)定的信心。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，雖然1-2月房企資金到位狀況惡化，但也不必過(guò)于悲觀。就近期的房企動(dòng)作看，其債券融資力度明顯強(qiáng)化，包括規(guī)模擴(kuò)大、融資成本降低、融資獲批時(shí)間壓縮等。另外，債券市場(chǎng)的注冊(cè)制發(fā)行機(jī)制推行，也加快了房企等債券的發(fā)行。而隨著預(yù)售資金監(jiān)管政策的改善、商業(yè)銀行可貸資金規(guī)模的提高，客觀上房企的資金到位狀況依然是會(huì)有所改善的。