公募REITs啟航正當時 不動產(chǎn)資產(chǎn)定價更趨完善盤活存量資產(chǎn)

中國版公募“不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)”終于來了，動輒數(shù)十億或百億級的基礎(chǔ)設(shè)施投資將是首批試點領(lǐng)域。這被視為助力基建、拉動投資的又一重要制度性舉措。

公募REITs已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品，已有40多個國家和地區(qū)發(fā)行該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉儲、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。境內(nèi)關(guān)于公募REITs的討論已有多年，在當前經(jīng)濟環(huán)境下推出正當其時，不僅可有效應(yīng)對疫情影響和經(jīng)濟下行壓力，盤活存量資產(chǎn)，為資產(chǎn)價格尋找定價之“錨”，支持經(jīng)濟重啟，而且，REITs市場建設(shè)將成為解決中國不動產(chǎn)投融資體制諸多結(jié)構(gòu)性問題的破題之作。

此輪改革率先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進公募REITs試點，一方面有助于通過市場化吸引社會資本參與基建項目，借助資本市場公開透明的定價機制，政策優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，傳統(tǒng)基建和新基建均被聚焦;另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs公募基金產(chǎn)品的投資運作、項目管理等進一步明晰，公募基金通過購買同一實際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，完成對標的基礎(chǔ)設(shè)施的收購，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。規(guī)則強化基金投資管理與項目運營管理，明確基礎(chǔ)設(shè)施基金投資運作、關(guān)聯(lián)交易管理、收益分配、估值計價和信息披露等要求，堅持“以信息披露為中心”，壓實基金管理人責(zé)任，以達到管理人謹慎勤勉專業(yè)履行基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理職責(zé)的目的。

近年來，我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實踐中，也積累了不少私募REITs案例和經(jīng)驗，為公募REITs市場發(fā)展打下基礎(chǔ)。可以預(yù)期，中國公募REITs將依據(jù)全球標準化REITs基本特點，以公開發(fā)行、公開交易方式，堅持權(quán)益型導(dǎo)向，實現(xiàn)REITs穿透持有不動產(chǎn)權(quán)益，其中收入結(jié)構(gòu)要求、分紅比例、杠桿率及治理結(jié)構(gòu)等具體規(guī)則參考成熟市場規(guī)則制定，按照有助于實現(xiàn)降低主體杠桿率、盤活存量資產(chǎn)、完善不動產(chǎn)資產(chǎn)定價機制的方向推動實施。