中央經濟工作會議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發展住房租賃市場特別是長期租賃。“租購并舉”，金融如何助力?

大型商業銀行紛紛開始創新，涉水住房租賃貸款市場：建行與廣東省住建廳、地方政府展開合作，搭起住房租賃監管和交易平臺;與深圳市人才安居集團、房地產企業和用房企業推出長租房，并提供貸款服務。中行在廈門發放了首筆租房貸款“中銀智貸—租房貸”。工行為住房租賃市場參與主體提供授信資金支持……市場醞釀初期，客戶接受度有多高?給市場加溫，怎么掌握“火候”?本報記者近日來到廣東深圳和佛山，一探住房租賃貸款市場。

緩解一次付款壓力，生活更踏實

李銘和2008年到深圳工作，經過10年奮斗，在羅湖有了一套兩室一廳的房子，但寶寶出生后，岳父岳母搬來同住，50平方米的小家一下子變得擁擠起來。換房成了他們一家人的大事。“深圳房價這么高，哪是輕易就能換的!”

建行“CCB建融家園計劃”的出現，解了李銘和一家燃眉之急。11家房企，無抵押、無擔保、最長10年、最高100萬元的個人住房租賃貸款……2017年11月3日，建行在深圳開啟銀企合作，首批推出5481套長租房源，并發布國內首款個人住房租賃貸款產品“按居貸”，正式進軍深圳住房租賃市場。

“‘CCB建融家園計劃’是建行聯手房企進軍深圳長租房市場的舉措。”建行深圳分行副行長李忠東介紹，該計劃通過與房地產企業的合作，將市場上在售、待售的優質房源拿出來由售轉租。

李銘和選中的新家，位于深圳建行最先推出的長租社區——龍華“潤達圓庭”。他看中了一套面積110平方米的住房，有四房兩廳兩衛，裝修和家私一應俱全，下樓走500米就是地鐵4號線，每月租金7300元。

“這套房子無論位置、大小還是裝修，我都滿意。”簽約3年、一次性付清房租36萬元，為了讓家人有個安穩、舒適的居住環境，看房當天李銘和就拍板，與建行簽下了一紙長約。

根據計算，這套房3年總租金加上押金為36萬元，如果一次性支付，并不是一筆小數目。“好在建行‘按居貸’給我解決了26萬元缺口，一次性付清3年租約的壓力也沒那么大了。”李銘和說。

據了解，建行推出的個人租房貸款“按居貸”主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款。

李忠東表示，相對于按揭貸款，“按居貸”執行較優惠的利率，同時房東因為一次性收取租金，會給租戶一定的折扣。“對租戶來說，總體租房成本并不會明顯提高，甚至還有可能下降。”

“每個月開支7000多元房租，其實我完全可以承受。但一次把錢交清，讓我更安心，也更實惠。”李銘和算了一筆賬：一次性支付3年租金可以打九二折，加上利息，與逐月支付相比，每個月還省了87元。“以前租房都是一年一續，每年租金要漲不說，還要看房東臉色。現在，銀行都是明碼標價，也不用每年和房東討價還價，感覺踏實多了。”

在深圳，像李銘和這樣的“租房客”是一個龐大的群體。鏈家地產2017年發布的《深圳租賃》白皮書顯示，該市2000萬人口中，80%的人租房居住;全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。

“深圳的高房價對人才引進是一個瓶頸，長租房可以適當減輕企業及個人負擔。”李忠東表示，目前建行深圳分行已與比亞迪(54.520,2.97,5.76%)等11家企事業單位達成了戰略合作，將為這些企業的員工提供長租房服務。“這無疑將成為企業引進人才、留住人才的一大利器。”

深圳市人才安居集團有限公司是深圳市屬人才住房投融資、建設和管理企業，也是本次合作的積極參與者。在潤達圓庭的300多套房源里，該公司一次性預訂了其中的148套。“本次租賃房源將面向深圳符合條件的人才供應。”安居集團相關負責人包四明表示，該集團一直都在通過多種渠道籌集房源，滿足深圳人才的安居樂業需求。“‘建融家園計劃’在一定程度上，解決了人才對住房的后顧之憂。”

租期更穩定，租購同權政策要跟進

王文龍是深圳一家互聯網公司員工，此前與妻子長期租住在寶安的花樣年·花郡小區，一房一廳的公寓租金約3900元/月。

“這房子租金倒不貴，但每隔3至6個月就要重新簽約真讓人受不了。”王文龍說，由于房東不愿簽長約，讓他一點安全感也沒有，“總是怕哪天就被房東趕了出來。”

2017年11月23日，在得知建融家園推出花樣年·花郡小區的房源后，王文龍毫不猶豫就簽下一套房子，貸款并一次性付清45396元房租，享受貸款利率九七折后，平均下來每月租金3783元。“不僅平均租金降低了，重要的是租期穩定了，不用隔幾個月就考慮續約的事情。”

據了解，“CCB建融家園計劃”在深圳推出以來，共成交了306套長租房，租期在1—3年不等。其中發放一次性租房貸款34筆，共計474萬元，最高的一筆是3年租期31萬元。

“這個數據說明，長租客戶更看中的，是通過我們的平臺獲得穩定的租賃關系，而不是貸款。”建行深圳分行住房金融業務部副總經理陳舜英認為，租房平臺和“按居貸”的落地，是建行對長租市場的一次探索。“貸款是一種金融工具和手段，目前來看，其目的不是為了解決用戶的支付能力，更多的是帶來更好的租賃體驗和品質，改善百姓的居住條件。”

“商業銀行進軍長租房市場，響應了‘租購并舉’政策，順應市場發展趨勢，有利于房地產市場長遠發展。”某房地產公司資深人士耿躍表示，市場上原先僅有買賣和短期租賃兩種產品，缺乏期限介于兩者之間的10年至20年的長租模式，商業銀行的這項新興業務恰好豐富了產品模式。

深圳市住房研究會會長陳藹貧認為，長租市場的健康發展關鍵在于市場培育。建行的模式可謂“一手解決供應，一手解決需求”，既盤活了開發商的庫存，也為市場帶來大量穩定房源，無疑會鼓勵更多市場主體加入長租市場。

李忠東認為，租房貸這項創新，很大程度上能解決目前租房市場上房源品質參差不齊、管理無序的現狀。但相關的配套措施還要跟進、補齊，比如“租購同權”難題。李忠東說：“只有當買房和租房都能享受同等的公共配套服務時，整個市場的活力才能得到最大釋放。”

在房價不高的非一線城市，租戶對長租房和租房貸款仍持觀望態度

與深圳這樣的一線城市不同，記者調查發現，在廣東佛山，租房貸似乎有點“叫好不叫座”。

在佛山智慧新城工作的李艷玲用手機進入佛山住房租賃監管及交易平臺，想要找適合自己的房源。廣佛智城一套44平方米的平層公寓進入了她的視線，地點很合適，交通方便，家具家電較齊全，而且價格適中。房東在交易平臺上出的租金是1500元，而在中介那兒一般是1800—2000元。這個“佛山住房租賃監管及交易平臺”，是建行廣東分行與佛山市政府合作建立“租購并舉”住房制度的嘗試，也是國內首個政銀合作的住房租賃監管及交易服務平臺。

然而，記者發現，該平臺盡管配有完備的金融工具和融資通道，但暫時還沒有市民通過申請住房租賃貸款來完成“長租”。調查中發現，目前來看，房租是否成為高負擔是客戶選擇貸款的主要考慮因素。

李艷玲說，在這個平臺上長租，租期至少6個月，最長目前可簽3年，意向中的44平方米長租公寓她計劃租半年，租金總計9000元。如果她還想節約點，21平方米公寓月租800，半年才4800元，目前她還能負擔，不用貸款。

而在廣州珠江新城凱旋新世紀小區，與兩位好友合租的陶小萍說，她們合租的100平方米三居室每月租金高達1萬元，每半年房東都要漲一次價。如果她們租的房子也能上到這樣的住房租賃平臺，她們肯定是想“長租”獲得穩定的租金預期和折扣，3年房租在36萬元左右，這時她們可能就必須考慮申請住房租賃貸款。

業內人士認為，適合推廣長租房和住房租賃貸款的城市，應該滿足兩個條件：其一，有大量的外來人口，其二，房價和租房價格較高，“長租”才有比較優勢。佛山這樣的城市，外來人口特別是租房人口龐大，但房價和租金價格并不高，“長租”總費用負擔還不至于要向銀行求助。佛山等三四線城市與北上廣等一線城市有很大區別，切莫一個辦法管全國。

但在佛山西樵鎮紡織企業工作的劉軍并不認同這個觀點，他目前正在購房和租房之間觀望。他說：“長租房住房租賃貸款還是一個新事物，與廣州、深圳相比，現在佛山的房價還沒有那樣讓人望而生畏，很多人心中都有籌足首付供房的想法。但長租房給大家帶來更多選擇，給市場足夠的時間和空間，住房租賃貸款和長租房一定會有市場。”

佛山市住房租賃監管及交易服務平臺是全免費的公益性服務平臺，與其配套的房屋租賃貸款執行的是優惠的基準利率，銀行如何實現盈利?

“房地產租賃市場特別是長租房市場，投入高、回報低、周期長，目前還很艱難。我們正在探索不同的運作模式，并不特別在意短期的經濟回報。”建行廣東分行相關負責人表示，進軍住房租賃市場，主要的考慮是通過建立“長租房”長效機制，促進租賃市場健康發展。從商業化角度考慮，今后住房金融市場應滿足多元化需求，建行一開始立足于與政府部門合作，通過提供金融服務助力建立、完善住房租賃市場，市場健康了，金融需求就會起來，不愁沒有盈利空間。截至2016年底，佛山市戶籍人口400萬，流動人口346萬，租房居住人口約311萬，全市登記在冊的出租房屋約59.48萬套，住房租賃市場空間廣闊。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛：租房貸市場前景可期

住房租賃貸款正處于“風口”，市場缺口很大。目前銀行在房地產領域的信貸結構正在發生變化，傳統的開發貸款和按揭貸款在收縮，而隨著房地產市場長效機制的建設，住房租賃市場會發展起來，租房需求越來越旺，相應的資金需求也會逐步增加。

目前一些前瞻性的金融機構敏銳捕捉到市場這一變化，順勢而變，創新業務模式，也會引致更多市場化資金投向這一新興領域。目前來看，銀行開展這項業務，還存在兩方面主要制約因素：

一是資金來源。對銀行來說，住房租賃貸款周期長，但資金回報率不高，如何尋找在規模、期限和成本上與之匹配的資金，是現在金融機構關注的問題。當前整個社會資金趨緊，成本相對較高，尤其是租賃貸款所需資金的期限長則10年，資金成本會更高，但現在市場上這種長周期、低成本的資金少，能否找到合適的資金來源，以收益覆蓋成本，決定這項業務能否實現盈利。

二是運作模式。一方面，銀行需要深度介入住房租賃貸款各個環節，包括把握產權、管理租金等，這樣才能有效控制信貸風險;但另一方面，銀行又不能實際參與到運營過程中，這不屬于銀行業務經營范圍。面對這個兩難，銀行應探索出既滿足市場需求又符合銀行業務和風控要求的運作模式，深入參與住房租賃市場，讓這一金融創新更具可持續性。一種可供選擇的模式是，銀行不僅提供貸款，還要進入整個租金市場的各個環節，通過與其他機構合作，形成一個相對封閉的生態。

(本報記者歐陽潔采訪整理)