成交量腰斬也能說是“小陽春”？ 市場反彈并未推高價(jià)格

疫情剛緩解，“樓市小陽春”又出現(xiàn)在中介發(fā)出的朋友圈里。讓人不解的是，今年2月和3月，各地樓市受疫情影響嚴(yán)重，成交低迷甚至冰凍，怎能又炒出“小陽春”的概念?

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國18個(gè)主要城市二手房總成交量環(huán)比降39.2%、同比降44.6%。北京的新房與二手房成交量加起來才剛破萬，比去年同期銳減48%。面對成交量腰斬的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析，雖然樓市正在復(fù)蘇，但距離“小陽春”還很遠(yuǎn)，目前進(jìn)入市場的主要是剛需購房人群，市場反彈并未推高價(jià)格。

銷量增長實(shí)為剛需驅(qū)動

“深圳蛇口豪宅樓盤2000萬元起，一天之內(nèi)104套全部售罄……”新房銷售人員張超的朋友圈展示了一張深圳某售樓處排隊(duì)買房的照片，他還特意補(bǔ)充到，不光是深圳，其他城市也是如此火爆。自媒體也發(fā)表了不少樓市已迎來“小陽春”的文章。一家房產(chǎn)類自媒體以“樓市回暖‘搶房’再現(xiàn)，成交井噴，小陽春已經(jīng)到來”為標(biāo)題;而另一地產(chǎn)公司的微信公眾號則盤點(diǎn)了一堆熱銷樓盤，但對于熱銷標(biāo)準(zhǔn)不一，有的樓盤“20分鐘出售814套”算熱銷，有的“40多天成交139套”也算熱銷。

熱鬧背后，真實(shí)的市場究竟如何?傍晚7點(diǎn)，朝陽區(qū)一家中介門店經(jīng)紀(jì)人小郭帶著客戶一連看了兩套房，過去一個(gè)多月受疫情影響看房人少，近期已逐漸恢復(fù)。在小郭看來，現(xiàn)在忙著看房的人，基本上都是在春節(jié)前就已訂好買房計(jì)劃的剛需人群。

“每次市場‘重啟’基本都是剛需入場。”貝殼研究院首席分析師許小樂說，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放。鏈家18個(gè)城市的成交情況顯示，3月，成交面積在90平方米以下占比高出疫情前水平約3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)72.4%，這些戶型正是剛需族最青睞的。

北京多項(xiàng)指標(biāo)也呈現(xiàn)出這一趨勢。“3月北京外圍城區(qū)復(fù)蘇較中心城區(qū)更快，亦莊、門頭溝、大興、石景山等剛需房源集中的區(qū)域二手房成交量已恢復(fù)至去年3月成交水平的50%以上。”許小樂還披露，450萬元以下房源成交占比相較疫情前提高將近7%，25至29歲年齡段成交客群占比有2%的提升，顯示出剛需入市節(jié)奏更快。

市場反彈并未推高價(jià)格

中介內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，鏈家14個(gè)城市均價(jià)較1月、2月下跌。一季度，北京二手房套均成交總價(jià)465萬元，比去年同期降6.1%，比上季度低了3.7%。成交量雖然大幅反彈，但價(jià)格依舊較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)明顯上漲。

“市場反彈但并未推高價(jià)格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水平依舊較低，還沒達(dá)到能讓價(jià)格明顯上漲的量級。”許小樂說，大部分城市進(jìn)行漲價(jià)的業(yè)主占比不足30%，市場交易節(jié)奏依舊緩慢。

近來多地土地市場活躍，個(gè)別城市的樓盤被吹捧為“火爆”，但不能以偏概全。“雖然部分樓盤熱度較高，但整體價(jià)格還處于穩(wěn)定水平。”貝殼研究院新房分析師潘浩說，市場需求仍在，且可以預(yù)判，在疫情逐漸被控制、市場進(jìn)入恢復(fù)期后，疫后需求量將得到一定的釋放，未來供需關(guān)系的變化仍取決于供應(yīng)量控制。

在北京，一季度新房供應(yīng)面積55萬平方米，同比降60%;成交面積99萬平方米，同比降32%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京調(diào)控力度大，過去幾年新房市場都很穩(wěn)定，不會大起大落。

距離“小陽春”還很遠(yuǎn)

“整體看，3月北京新房與二手房合計(jì)簽約10319套，雖比2月上漲126%，但比2019年同期還是低了48%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只恢復(fù)了約一半。

對于“小陽春”的說法，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是房企推銷的手段。許小樂說，以存量為主的北京樓市，目前還處在小幅復(fù)蘇的階段，距離“小陽春”的水平還很遠(yuǎn)，能達(dá)到去年平均水平就不錯(cuò)了。從市場恢復(fù)程度來看，上海、南京與杭州三城3月成交量已恢復(fù)至去年3月水平的75%;成都、合肥、重慶、廣州、深圳接近去年12月水平;北京、天津、廊坊約為去年12月水平的62%。

全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響存在衰退風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨收入效應(yīng)的挑戰(zhàn)。目前企業(yè)和居民端的杠桿不低——內(nèi)地房企今年一季度到期債務(wù)約為1043億元，到今年三、四季度將超1200億元;深圳、廈門、北京、南京居民房貸收入比超50%。“全球疫情可能沖擊經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致失業(yè)和收入不穩(wěn)定，威脅房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，對后續(xù)需求端購買力造成影響。”許小樂說。