近年來，不動產投資雖然有所降溫，但是買房、買商鋪仍然是不少人的投資首選。《經濟參考報》記者近期調查發現，一些商用辦公樓經過“包裝”竟然變身公寓進行銷售，部分地下商城雖是違建依然被宣傳成“旺鋪”銷售，暴露出當前不動產在規劃、建設以及銷售管理環節的諸多漏洞。業內人士建議規劃、房產以及市場監管部門應加強管理，投資者更需理性投資，避免上當受騙。

辦公樓盤建公寓業主被蒙在鼓里

近期已經有多起樓盤發生諸如“辦公變公寓”之類的銷售亂象，引發輿論對當前房地產市場的高度關注。

“對外銷售時，明明說的是公寓，沒想到辦房產證時卻被告知是辦公用房。”近期，東部某市業主李女士告訴記者，2017年6月，她接到某樓盤銷售置業顧問的電話，稱該公司正在推售住宅式公寓項目，并在電話中介紹了各種戶型面積。第二天，現場銷售人員拿著宣傳頁給李女士夫婦作了詳細介紹，并帶著他們參觀了68.65平方米的樣板房。隨后，李女士夫婦全額交齊了房款114余萬元。

“簽合同時，銷售人員說合同都是標準模板，沒有讓我們細看，直接指著簽名的地方讓我們簽字，而且合同當時也沒有給我們，很長時間后才通知我們去拿。”李女士說。

從宣傳到推銷，開發商一直在避談商業辦公性質的影響。記者從業主提供的樓盤宣傳頁上看到，戶型介紹直接寫的是“優居兩室兩廳一衛”，包括L型廚房說明，全無“辦公”二字。部分業主還給記者提供了當時樓盤銷售人員寫給他們的承諾書：明確寫明業主購買的商品房規劃用途為除辦公外，可用于居住用房，實際用途為居住而非辦公，允許改為民用水電。

業主林女士反映，她當時是在朋友的介紹下才到該樓盤購房的，令她萬萬沒想到的是，同一處樓盤，同樣的宣傳彩頁、同一個銷售，只有樓棟不同，結果她和朋友購買的房屋性質竟然不一樣。

林女士提供的證據還顯示，簽約當天，銷售給的檔案袋上也明確標有“酒店式公寓”字樣，看的樣板間完全是住宅布局，臥室、廚房、衛生間都有。

樓盤所在地區規劃與國土局回復業主時表示，有4棟樓的規劃核準圖內每套房屋內沒有設置獨立衛生間，沒有廚房煙道、水道，規劃驗收是根據已核發的核準圖進行現場比對，現場與核準圖一致。然而，記者實地探訪該樓盤，發現每個小房間內存在疑似燃氣管道口和廁所下水道。

日前，該樓盤銷售中心的樣板間已經拆掉。官方網頁的宣傳內容，也從家居變成辦公用房出售。

記者梳理發現，近期已經有多起樓盤發生諸如“辦公變公寓”之類的銷售亂象，引發輿論對當前房地產市場的高度關注。

“有的樓盤涉及近千人，有的開發商資金鏈已經斷裂，由于涉及群體多，問題處置起來面臨多難局面。”東部某市一位基層干部稱。

“旺鋪”竟是違建高回報轉眼成泡影

不少人花重金投資商鋪，卻被開發商“忽悠”，掉進“花樣陷阱”。

“理財無數，不如一鋪”“今日寸金買鋪，明日養老不愁”……日常生活中，很多人都曾聽到過此類“旺鋪”銷售廣告，而且不少人為之心動，不惜重金投資商鋪。

然而，記者近來調查發現，商鋪投資領域同樣存在不少“花樣陷阱”。

“我花了30萬元購買了13.5平方米商鋪，既沒拿到產權證，租金兩年多沒給，原本投資的錢也退不了。有相同遭遇的業主先后找物業公司、開發商和法院維權，結果發現我們買的商鋪竟然沒有任何土地手續，屬于違建，法院不受理。”長三角某市一地下商鋪業主周先生說。

據周先生介紹，他們這批違建商鋪的業主大概有100人，均沒有產權證，2017年12月底開始討要說法。“物業公司說市場環境不好，讓我們簽降租協議，只愿給原來收益的30%。”

該地下商場位于繁華的市中心，由一家房地產公司開發，2015年開業。作為該市第一例由市場主體開發的地下空間項目，相關市級領導曾多次親臨現場指揮調度。

然而，就是這樣一個曾經的市政府重點工程，卻被開發商鉆了空子，超規劃建設商鋪，并虛假宣傳將其售賣。

記者調閱這個市民防部門與房地產公司簽署的補充協議發現，當時甲方約定給乙方建設的是停車場，但是乙方卻私自將其中約1300多平方米建設成商鋪，并將使用權出讓給99個業主。

房地產開發公司一位董事接受國土部門的詢問筆錄顯示，簽訂以上99個商鋪使用權出讓合同，開發商并沒有向民防局報告。而相關部門在工程建設和驗收時，也都未發現開發商超范圍建設及出售商鋪。

為吸引業主投資沒有土地手續的商鋪，開發商開出高額回報，并在新聞媒體、廣告牌和宣傳頁上大肆宣傳。記者從多位業主提供的當時的宣傳頁上看到“帶租約銷售，即買即收租”“‘十三五’地鐵規劃，爆發性增長看得見”“年回報租金高達12%”等誘人口號。

“雖然反映了很多次，但是這件事目前依然沒有說法，現在只能跟物業公司簽訂很低的租金協議，有一點算一點吧，收回投資款是沒啥指望了，感覺幾十萬元就這樣打了水漂。”業主周先生略顯無奈地說。

價格倒掛誘發打擦邊球沖動政策法規模糊致維權困難

在市場價格倒掛、開發商利用信息不對稱誘導業主、政策法規模糊等因素共同作用下，不動產投資領域亂象頻發。

記者調查了解到，當前不動產投資領域亂象頻發，主要有以下四方面原因：

價格倒掛，易誘發打擦邊球式銷售沖動。一位房地產企業負責人表示，“辦公變公寓”亂象，從根源上說，與規劃不合理有關。部分城市盲目大量建設商業辦公樓，導致供大于求，一些地方辦公樓庫存至少需要10年消化。這就導致商辦類建筑與住宅類建筑存在嚴重價格倒掛，一些商業辦公建筑價格連住宅一半都達不到。開發企業拿到了商辦類的土地之后，為了追求利潤最大化，容易改建成帶有住宅功能的產品，比如公寓，并采用打擦邊球的方式進行銷售。

“這類建筑的銷售協議和合同上，一般會寫明辦公、非住宅，而且會忽悠業主來不及細看就盡快簽署協議，這樣在法律關系上，開發商就不會有明顯硬傷。由于開發商、銷售公司在宣傳上閃爍其詞，加之業主也分不清各類公寓的性質，以及與住宅的不同，前期一般很容易蒙混過關。然而，房子一旦交付，辦房產證時，業主就會發現房屋性質不對、燃氣通不了等問題。”該房企負責人稱。

利用信息不對稱，誘導業主投資。長期研究房地產的專家吳翔華告訴記者，酒店式公寓不是嚴格意義上的一個名詞，可以有各種性質，主要看土地性質，土地性質是什么，上面建筑就是什么性質，老百姓也不懂。“公寓的概念很復雜，40年、50年、65年及70年產權都有，商辦公寓、酒店式公寓及酒店式住宅等等，連專業人士有時都搞不清，一輩子買不了幾次房的業主在銷售誘導下，很容易盲目投資。”很多業主也都表示，他們不知道公寓還有那么多種類，只想著能住就行。

買商鋪投資養老的業主鄭先生反映，買商鋪時，開發商、物業公司都在一間屋，國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證都掛在墻上，買完鋪子以后，開發商就不見了，后來他們才知道墻上的證件并不包含他們購買違建地塊上的商鋪。此外，有人現場看的商鋪和最終簽約的不是同一塊商鋪;商鋪位置、編號在購買以后還會有變動，有的原來是商鋪現在已經變成空地，有的商鋪周邊原來是走道，現在卻被其他商鋪包圍在里面;約定的高額租金收益事后物業又重新給了一個計算標準，導致實際租金一落千丈;很多人的合同條款還不一樣。

政策法規模糊，執法缺乏依據，業主維權難。多位業內人士介紹，部分“辦公變公寓”亂象，與一些地方政府政策不連貫和模糊密切相關。有的地方還鼓勵建設小戶型公寓，允許把商業建筑在符合規劃條件下進行分割，對外出租，給人居住。所以很多開發商就會將不好賣的商業辦公樓改建成公寓出售。

針對商鋪投資引發的業主糾紛，國土部門一位干部告訴記者，現有關于地下空間的法律法規并不健全，責任單位和監管單位都不明確，地下違建商鋪處理起來同樣棘手。“地下的土地性質不明確，違法性質不好界定。我們連開發商具體違反了哪些條款都不清楚，處罰沒有依據。現在我們只能現場測繪，找開發商問詢，以及發一張停工通知書，其他也沒什么有法律依據的措施了。”

銷售委托第三方公司，方便跑路和推卸責任。采訪中，記者還了解到，開發商為了規避虛假宣傳風險，在銷售環節都是委托第三方公司，一旦遇到問題，這些第三方公司就會跑路變空殼，人都找不到，開發商也有借口推卸責任，給執法和業主維權造成干擾。

保持政策連續性厘清責任加強監管

針對房地產開發、銷售等環節存在的問題，業內人士建議，相關政策需保持連續性，明確各類概念內涵與外延，厘清相關監管部門責任，提前介入監管。

吳翔華認為，當前存在的“辦公變公寓”類銷售亂象，相關政府部門需要反思，一些不動產新政策，要講清楚再實施。前面政策模糊，后面明令禁止，一些處于過渡期的開發項目，就容易出現開發銷售“亂象”，同時也會給相關部門后續處理帶來難題。

“遇到此類不動產投資糾紛，政府部門應該敢于擔當，開發商違規就罰，沒有違規，就跟老百姓解釋清楚，否則開發商、老百姓都會更加疑惑，糾紛長期不解決甚至會升級。”吳翔華說。

一位基層市場監督管理局負責人建議，多部門加強聯合監管，減少后續“辦公變公寓”帶來的糾紛。開發商申請銷售許可證前，規劃、房產、市場監管等部門要相互通氣，共同檢查銷售許可性質與拿地時是否一致;樓盤銷售時，開發商應提供一份現在和未來將要做的廣告和宣傳，以供審查是否存在夸大、偷換概念等虛假宣傳;樓盤正式銷售時，相關部門也宜提醒消費者在準備和開發商簽訂協議的時候，了解清楚房產性質再簽訂協議。此外，房產、市場監管等部門還應定期到新開樓盤售樓中心開展聯合檢查，公開相關電話，歡迎群眾舉報。

針對地下商鋪開發、銷售中存在的亂象和騙局，業內人士表示，現行的《城市地下空間開發利用管理規定》雖然規定，縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內城市地下空間開發利用的管理工作，但是在基層執行時“建設行政主管部門”概念顯得過于模糊，權力責任也不明確，指的是住建部門，還是規劃部門、國土部門，誰來牽頭，都不知道。建議國家盡快完善城市地下空間開發管理立法，明確各部門權責，為基層執法提供依據。