涉及多家銀行

“去年僅有一家銀行做‘二抵貸’業(yè)務(wù)，今年陸續(xù)放開了，已經(jīng)達(dá)到4-5家，”擔(dān)保公司人士陳陽(yáng)(化名)稱。陳陽(yáng)向北京商報(bào)記者表示，北京地區(qū)的多家商業(yè)銀行已經(jīng)悄然放開此項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中不乏國(guó)有大行、股份制銀行等商業(yè)銀行，且利息水平較之前更低。

“新拿到房本的用戶可以進(jìn)行‘二抵貸’操作，只要房本到手滿3個(gè)月即可，從年化利率來(lái)看，新房本‘二抵貸’的年化率在5.2%-6%。”陳陽(yáng)提到。

值得一提的是，陳陽(yáng)表示，對(duì)于貸款額度和期限可以做成“類似房貸按揭”的模式，貸款金額可超過(guò)100萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)25年。

對(duì)于貸款類型，陳陽(yáng)表示，屬于經(jīng)營(yíng)貸，可以自行注冊(cè)一個(gè)殼公司(要求借款人為法定代表人、實(shí)控人)，如果自己無(wú)法注冊(cè)，貸款中介也可以提供為用戶注冊(cè)公司、到放款貸款“一條龍”服務(wù)。對(duì)于資金流向，該貸款中介表示并無(wú)要求。而此前有很多用戶借此來(lái)填補(bǔ)首付的空白。

對(duì)于陳陽(yáng)的說(shuō)法，北京商報(bào)記者也采訪了對(duì)應(yīng)的商業(yè)銀行。該銀行信貸人員一直反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目前一直做不了“二抵貸”，而且市面上承認(rèn)“二抵貸”的銀行也很少。

北京商報(bào)記者以貸款者的身份又咨詢了多家貸款機(jī)構(gòu)，多位貸款機(jī)構(gòu)人士向記者隱晦反映了可以進(jìn)行“二抵貸”操作，但每家借款的方式又有所不同，據(jù)一位貸款機(jī)構(gòu)人士透露，他們也可以做新拿到房本的用戶只要按揭還款18個(gè)月，就可以進(jìn)行“二抵貸”借款，利率最低可以做到4.75%-5.5%左右，住宅房最高房產(chǎn)價(jià)值的70%，再減去沒(méi)有還清的按揭貸款，剩余資金就是可以放貸的額度。

“組合貸”模式增額度

北京商報(bào)記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，不少房產(chǎn)中介為了掩人耳目，還引入了“組合貸”模式，并假借“信用貸”之名繼續(xù)活躍在房產(chǎn)交易市場(chǎng)，提高貸款人的額度。

一位貸款中介表示，用戶房屋本身的估值達(dá)不到預(yù)期的借款效果，可以采用“組合貸”模式，他也提到，比如200萬(wàn)元的所需額度被分成了兩步進(jìn)行實(shí)施，第一筆是根據(jù)用戶本人400萬(wàn)元房產(chǎn)估值初步計(jì)算“二抵貸”后可貸款的150萬(wàn)元額度;另一筆則是根據(jù)“信用貸”向銀行申請(qǐng)的額度。

據(jù)該中介介紹，“如果用戶急需用錢，200萬(wàn)元的借款額度也可以湊齊，除了150萬(wàn)元原有的‘二抵貸額度’外，50萬(wàn)元可以做成信貸，而信貸就是正常的銀行利息，貸款50萬(wàn)元分三年還清。”但實(shí)際能不能拿到信貸額度對(duì)用戶也有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，借款人在北京地區(qū)沒(méi)有其他房屋貸款就可以申請(qǐng)。該人士還透露，申請(qǐng)通過(guò)后，可以直接安排銀行信貸人員進(jìn)行面簽。

除此之外，貸款中介還可以“暗箱操作”去提高用戶房屋評(píng)估的實(shí)際額度。據(jù)另一位貸款中介人士介紹，首先在評(píng)估環(huán)節(jié)會(huì)幫用戶盡量跟評(píng)估所溝通，讓評(píng)估所盡量在每平方米的單價(jià)上抬高額度，從而提高總值。其次，貸款機(jī)構(gòu)走的是銀行“綠色通道”，最后能貸的額度更高。

據(jù)他透露，貸款機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行公對(duì)公之間是有合作的，當(dāng)記者詢問(wèn)是和哪家銀行合作時(shí)，上述貸款機(jī)構(gòu)人士表示，“我們與大的銀行都合作過(guò)，國(guó)有行、股份行都有，小銀行雖然也合作，但首選還是跟大銀行合作，因?yàn)榇筱y行的政策比較穩(wěn)定，資金比較充足”。

需管控資金流向

在一位不愿具名的分析人士看來(lái)，部分“二抵貸”資金直接流向房產(chǎn)，無(wú)疑存在變相加杠桿，這屬于一種違規(guī)的現(xiàn)象，此類現(xiàn)象目前仍處于監(jiān)管的真空地帶。

不過(guò)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐提到，房產(chǎn)二次抵押在北京是不允許的，有些銀行私自做這項(xiàng)業(yè)務(wù)有可能是為了從中賺取業(yè)務(wù)費(fèi)或者利息。房屋二次抵押,由于房產(chǎn)本身有抵押債務(wù),所以再次抵押的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大,因?yàn)榉慨a(chǎn)的歸屬只會(huì)屬于一方,如此三方,抵押房會(huì)負(fù)擔(dān)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)一出現(xiàn)債務(wù)逾期償還或者無(wú)法償還的問(wèn)題，后續(xù)房產(chǎn)的歸屬解決問(wèn)題則會(huì)比較麻煩。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同“二抵貸”風(fēng)險(xiǎn)高的觀點(diǎn)，他對(duì)北京商報(bào)記者表示，“二抵貸”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：盲目放開此類貸款，導(dǎo)致對(duì)于此類抵押品審核不嚴(yán)，對(duì)于償債方面的能力也是缺乏審核的。此外，類似貸款后的資金若是流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，相關(guān)銀行也容易被追責(zé)。

北京商報(bào)記者從北京地區(qū)多家銀行處了解到，包括工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行均表示近期未上調(diào)房貸利率。依然是首套房較基準(zhǔn)利率上浮10%，非首套上浮20%，沒(méi)有變化。“目前北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)很久沒(méi)有較大的波動(dòng)。”一位銀行信貸人士對(duì)記者表示。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)已進(jìn)入到嚴(yán)管控階段，所以資金方面更是需要積極進(jìn)行管控”。