今年以來，不少城市傳出房租下跌、租客難覓的消息，加上“畢業季不旺”、各線城市租金收益率連跌兩個季度、住宅綜合收益率連續5個季度下行，讓不少房東感受到前所未有的壓力。

同時，一線城市如深圳、上海、北京等高企的房租，也讓在這些城市打拼的年輕人壓力山大。

盡管住房租賃市場整體仍呈現穩中有升的格局，但城市之間已經出現明顯分化。諸葛找房半年報顯示，2019年上半年，重點監測的全國20個城市平均租金仍然累計上漲1.67%;一線城市上半年平均租金累計上漲達3.41%，重點二線城市僅上漲0.67%。

《每日經濟新聞》記者注意到，盡管各個城市平均租金漲跌互現，但由于部分城市房價持續上漲，已經顯現出對城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和住宅綜合收益率出現了明顯的下跌。“靠持有住房賺取租金，性價比已經不高了。”有專家認為。

“畢業季”租賃行情短暫

“這兩個月租房比較活躍，但是最近租金水平穩定，也沒有上漲的趨勢。”上海市區一家房地產中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者。

近日，記者實地走訪上海部分房屋中介時發現，不少中介門店的櫥窗上已不再張貼租房信息，中介工作人員表示：“租房走得快，現在都不貼出來了，需要什么直接問吧。”

在諸葛找房監測的20個城市中，合肥、北京、泉州、大連、上海等5個城市平均租金累計漲幅最高，其中合肥漲幅高達10.23%。而廣州、深圳、三亞等城市租金則下降明顯，其中三亞平均租金今年以來累計跌幅達到6.8%，廣州則下跌了5.29%。

諸葛找房認為，推動租金上漲的因素有季節性小高峰，但根本原因仍是人口流入導致租房需求增加。北京、上海保持較強的人口吸附能力，租金均價呈現連續上漲趨勢;深圳在春節后出現過一輪租房小高峰，隨后5、6月份租金均價小幅回落。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為：“這與需求增加有關，如合肥人才引進政策吸納人口進入，居住需求增加，租賃屬于消費性需求，因此反應會比買賣來的快一些。”

“租賃和買賣不一樣，租賃是實際需求為主導，如果租賃指數下滑多半是因為需求不足或是供應充沛，但結果是一樣的，供大于求會導致租金下跌。”盧文曦補充說。

今年暑期的“畢業季”行情并不給力。諸葛找房數據顯示，各城市整體租金均價已處相對高位，畢業季需求釋放短暫帶旺租賃市場，6月份多數城市租金均價上漲，但漲幅有所收窄。

而部分二線城市，如鄭州、南京等城市畢業季行情先行，5月租金呈上漲態勢，6月則漲幅收窄;西安等城市升溫滯后。

今年畢業季租房成交量也同樣未見放量。據我愛我家研究院實時監測的11個城市, 6月份住宅租賃成交量環比普漲，其中武漢以環比24.5%漲幅領漲;同比數據僅杭州、北京、蘇州3城上漲，其中杭州以15.7%領漲。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“武漢租金環比成交漲幅最高，說明了這類城市的市場需求量比較大、具備一定的成長性。從實際情況來講，當前租賃市場的發展，還是跟畢業季有一定關系。武漢當地高校畢業生較多，產業發展比較好，這些都容易帶動租房的成交。”

住宅綜合收益率連降5季度

租金價格的上漲并未讓租金收益率同步上漲，住宅綜合收益率也同步下降。

易居地產研究院《第二季度50城租金收益率研究》(以下簡稱《50城租金收益率》)顯示，全國50城房價同比上漲7%、環比漲1%，而租金則同環比分別下跌1%和2%。

報告顯示，二季度50城房屋租金收益率(房屋的年租金收入與房屋價值的比值)環比下降3%、住宅綜合收益率(過去一年房價漲幅加過去一年租金收益率)環比下降了32%，已連續5個季度下降。

實際上，2017年三季度至今，租金收益率便持續下行。易居地產研究院認為，主要原因仍然是房價大幅上漲所致。從供給上看，由于各地樓市持續去庫存，以及部分城市由于炒房客投資性持有，租賃住房供應量井噴，但居民收入未見大幅增加，導致供大于求，租金下跌。

相比房價，房租更能夠剔除其他因素，客觀衡量一個城市真實理性的住房需求。嚴躍進坦言，“數據上看，部分城市房價上漲過快，如果房價到了一定的高度，持有房屋靠租金上漲，住宅收益率等也會減少，性價比是不高的。”

各級別城市中，三線城市房租下跌明顯，租金收益率下降速度最快，一定程度上反映了三線城市房價上漲對城市基本面和居民住房需求的透支。

城市租金收益率分化明顯

易居研究院指出，部分城市長期以來租金收益率較低，主要因房價漲幅過大，租金上漲速度小于房價上漲速度。

盡管一二線城市平均租金上漲，其租金收益率表現仍不如三線城市。

分城市看，三線城市租金收益率同比下降12%的情況下，仍然高于一二線城市。4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，1個二線城市平均租金收益率為2.4%，15個三線城市租金收益率為2.5%，同比下降12%。

據易居研究院報告，廣州二季度租金環比跌幅達到10%，同時房價小幅上漲2%，因此租金收益率跌幅達到13%。

嚴躍進認為：“當前樓市降溫、城市吸引力下降等因素，都對租賃市場帶來一定沖擊。如深圳市場，創業、金融、互聯網類型的企業較多，受行業波動影響比較大;另外，部分城市由于產業轉移到臨近城市，也使得一部分租房需求分流。”

從《50城租金收益率》對各城市租金收益率進行的排名看，前5的城市集中在東北、西部弱二線和三線城市，分別為烏魯木齊3.6%、韶關3.5%、西寧3.4%、銀川3.2%和哈爾濱3.2%。

記者查閱國家統計局數據發現，今年6月份烏魯木齊新房價格與2015年同期相比漲幅僅為18.2%，韶關為24.6%，均遠遠低于其他城市。正是由于房價整體漲幅不大、租金穩步上漲，租金收益率呈現了較高水平。

租金收益率最低的5個城市分別為廈門1.2%、深圳1.5%、三亞1.5%、福州1.5%和青島1.6%。這5個城市也同步呈現相同的變化：廈門房價比2015年同期上漲54.7%、深圳為47%、三亞48.9%，這些城市的房價水平遠超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠大于租金漲幅。

易居研究院研究員王若辰判斷：“2019年下半年，50城住宅綜合收益率預計將繼續下降。一線城市與二三線城市的住宅綜合收益率或將出現分化，一線城市收益率有望觸底企穩，而二三線城市收益率預計仍將繼續降低。”