每年畢業(yè)季，都是租房市場的高峰期。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019屆全國普通高校畢業(yè)生預(yù)計達(dá)834萬人，再創(chuàng)新高。隨著大量高校畢業(yè)生走上工作崗位，住宿成了最迫切的現(xiàn)實需求。這種需求，從近期多個年輕化社交平臺上關(guān)于租房的內(nèi)容快速升溫中就可以看出。

作為近年來快速崛起的一種住房供給形式，長租公寓成為越來越多年輕人的選擇。長租公寓有哪些特點?為何受到年輕人的青睞?發(fā)展還面臨哪些問題?對此，筆者進(jìn)行了采訪。

供需兩端皆有變化

長租公寓脫穎而出，背后是住房市場需求端與供給端所發(fā)生的微妙變化。

一方面，住房需求群體將關(guān)注點從買房或者“先湊合租房”向高品質(zhì)租房轉(zhuǎn)移。不久前，有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示：當(dāng)代城市租住群體消費不斷升級，六成以上的人表示更傾向于通過長租平臺來租房，近八成人會用心布置租來的房間，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作為租金，追求更高品質(zhì)的租住體驗。與此同時，2018—2019年度，“90后”租客占比達(dá)到75%，成為城市租住人群的主體。

上海白領(lǐng)劉穎過去幾個月都在找出租房。除了使用58同城、自如等通用的租房網(wǎng)站，她還通過豆瓣小組、BBS、貼吧等社交網(wǎng)站搜尋相關(guān)信息。“我一開始想找中介或房東進(jìn)行直租，但發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上的信息魚龍混雜，篩選起來很麻煩。為了盡快穩(wěn)定下來，我還是在進(jìn)行了需求匹配后選擇了長租公寓。雖然每月產(chǎn)生一些服務(wù)費，但總體上長租公寓還是讓我感到方便省心。”劉穎說。

另一方面，長租公寓運營企業(yè)加快了發(fā)展腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經(jīng)超過80個，分布的城市數(shù)量達(dá)到約50個，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。具體來看，長租公寓運營企業(yè)把自營房源或從市場上收集的房源進(jìn)行裝修升級與標(biāo)準(zhǔn)化改造，最終形成相應(yīng)的出租性公寓。

在北京建國門附近的自如寓中，筆者看到工作人員正在忙碌地為客人辦理入住手續(xù)。這座二環(huán)邊上的6層建筑中，地下部分被改造成集健身、閱讀、休閑、辦公、居住于一體的1000平方米的公共空間，地上部分則是上百套16至45平方米不等的居室和一些個性化主題房間。筆者在位于5層的幾個空閑房間看到，雙人床、空調(diào)、洗衣機(jī)、大衣柜等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。“現(xiàn)在是畢業(yè)季，又正值暑期，很多找工作、實習(xí)的年輕人都選擇在這里居住。”該工作人員說。

長租公寓快速發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士指出，消費升級的背景下，人們越來越注重居住品質(zhì)，政策也鼓勵發(fā)展規(guī)范化的住宅租賃市場，這使得規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營的品牌“長租公寓”日益受到青睞，如同鯰魚一般，攪動了整個住宅租賃市場。

“標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化的租房平臺相比于個人房源，合同相對完整，一般不會出現(xiàn)惡意克扣押金的現(xiàn)象，連鎖運營品牌的房源介紹比較清晰，不用擔(dān)心網(wǎng)上照片和現(xiàn)實不相符的情況。有的長租公寓品牌采用了統(tǒng)一宜家式的裝修風(fēng)格，對每個房間進(jìn)行不同的裝修，拿鐵、木棉、米蘇和布丁的裝修風(fēng)格清新有格調(diào)，比較適合年輕人。”劉穎說。

在鄭州生活的葉康康發(fā)現(xiàn)，市面上的租房主要分為個人房源和中介型房源。“我剛大學(xué)畢業(yè)時，就遇到了不正規(guī)的中介。租的時候覺得環(huán)境還可以，價格也公道。但后來發(fā)現(xiàn)，那里家電設(shè)施的質(zhì)量都很差，壞了也不修，房屋斷電斷水也找不到人來維修，最后也沒有全額退回押金。現(xiàn)在租房就吸取以前的教訓(xùn)了，我更傾向于選擇靠譜的個人房源或者較為知名的長租公寓品牌。”葉康康說。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，國內(nèi)長租公寓市場規(guī)模已突破1.5萬億元，長租公寓行業(yè)融資規(guī)模近770億元。長租公寓正進(jìn)入快速發(fā)展期。

艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費者行為監(jiān)測報告》預(yù)計，2022年中國房屋租賃市場租賃面積將達(dá)到80.6億平方米，而中國房屋租賃市場租賃人口預(yù)計2022年將達(dá)到2.4億人。“自如2011年起開始進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。那個時候，住房租賃市場特別是長租公寓市場并不受關(guān)注，但我們堅信發(fā)展長租公寓有著巨大的市場空間和社會價值。后來，隨著‘房子是用來住的、不是用來炒的’深入人心，企業(yè)、投資方乃至全社會都更加重視房屋回歸居住屬性，長租公寓運營企業(yè)也獲得了更多的關(guān)注與支持。”自如首席運營官梁占華對筆者表示。

精細(xì)化管理成趨勢

長租公寓為何能成為住房市場的“鯰魚”呢?

有關(guān)專家認(rèn)為，房屋不僅具有一定的投資屬性，更是關(guān)乎民生的重要資源。租賃房源一直大量存在。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場以“中介撮合房東與租客”的零散模式為主流。房東因擔(dān)心租客損壞房屋、投資回報率低、租客更換頻繁等原因，使房屋長時間空置，從而造成住宅資源浪費、住房有效供給不足。而長租公寓則針對這些痛點，著力加以改善，使市場資源活起來。

“數(shù)據(jù)顯示，68%的自如業(yè)主之前有過自己出租房屋的經(jīng)歷。傳統(tǒng)中介依靠信息優(yōu)勢撮合租房交易其實并不是件容易的事。比如，有的房屋地理位置優(yōu)越但居住條件較差，房東又不愿投入資金進(jìn)行改善，從而難以滿足租客需要;有的房東對租客的職業(yè)、生活習(xí)慣等個人特征較為挑剔，降低了房屋出租的受眾范圍;有的房東沒有時間為租客提供配套的維修和保潔服務(wù)，引發(fā)租客不滿。”梁占華說，自如將空余房源以長期合同固定下來，再利用自身積累的設(shè)計、裝修、管理經(jīng)驗對房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修，最后通過自如官網(wǎng)及APP進(jìn)行房源發(fā)布以及精細(xì)化管理，從而解決市場痛點，提升租戶體驗的同時保證了房東獲得穩(wěn)定的租金收益。

不過，隨著競爭者日益增多，利潤率降低，資本退潮，長租公寓市場暴露出甲醛超標(biāo)、隱私安全、哄抬價格、合同糾紛等問題。特別是隨著品牌的增多，熱門城市爭搶房源現(xiàn)象越來越突出，反倒抬高了房租價格，使租客成本增加。而時有發(fā)生的空氣質(zhì)量超標(biāo)事件，也在一定程度上影響了租客對打“裝修牌”的長租公寓的信任度。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼認(rèn)為，長租公寓剛起步，難免會遇到各種問題，促進(jìn)長租公寓市場健康發(fā)展應(yīng)多方協(xié)同發(fā)力。一是健全住房租賃市場監(jiān)管制度，明確職責(zé)分工，形成監(jiān)管合力，特別是對于“哄抬價格”的現(xiàn)象，要從制度上加以制止。二是加強(qiáng)住房租賃信貸審慎經(jīng)營，以深入開展互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作為契機(jī)，加快取締無資質(zhì)的借貸平臺，保證長租市場的“居住屬性”;同時開發(fā)直接面向租客、流程和價格較優(yōu)的租賃信貸產(chǎn)品，更好滿足市場需求。此外，長租公寓運營企業(yè)也應(yīng)結(jié)合租戶提出的各種大小問題，主動加以改善，塑造可信賴的品牌，以避免曇花一現(xiàn)。