百強房企新增貨值破4.5萬億元 二線城市成拿地主戰場

從房子成為商品到年銷售額高達15萬億元，30多年以來，極少有哪個行業能像房地產一樣發展到如此巨大的體量。今年上半年，房地產增量市場銷售額達7萬億元，百強房企市場份額越來越高。

正如萬科董事會主席郁亮所示，行業集中度上升，頭部企業間競爭激烈。今天中國50家開發商獲得2/3的市場份額，如何在市場中脫穎而出，考驗的是方方面面的能力。

不得不說，其中最重要的能力之一，是拿地。據克而瑞地產研究統計，今年上半年，銷售百強房企新增貨值總量超過4.5萬億元，相比5月末提升近1萬億元，其中有14家房企新增貨值突破千億元。

10強房企拿地貨值近萬億元

強者恒強邏輯仍在上演。上半年，銷售TOP10房企新增貨值全部超過千億元，其中碧桂園、綠地和萬科分列前三，新增貨值均已突破2000億元，遙遙領先其他房企。

從銷售集中度和新增貨值集中度對比來看，資源高度集中于龍頭房企。銷售金額TOP10和新增貨值TOP10房企重合數量高達9家，規模房企依舊占據絕對優勢。僅有中海新增貨值位列12名，跌出前十。相應地，世茂銷售金額排名11，但新增貨值排名第6。

《證券日報》記者根據克而瑞監測數據統計獲悉，10強房企上半年拿地貨值總計將近1萬億元，占百強房企總拿地貨值的22%。值得一提的是，10強房企新增土地價值總計高達7185億元，這意味著這10家房企上半年拿地花費了7185億元(全口徑非權益)。

克而瑞分析師認為，銷售百強房企整體拿地銷售比為0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩定在0.38-0.4之間，百強房企拿地維持較為謹慎態度。對比2018年同期各梯隊的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。其中，第二梯隊與后50強房企拿地銷售比大于平均值水平，規模擴張需求較為明顯，尤其以金地、中梁、新希望、電建地產等為代表。

該分析師進一步稱，結合土地儲備去化周期來看，禹洲、中駿等新增貨值排名相對靠前的企業，在保證去化的基礎上，規模再上臺階問題不大。當然，部分規模房企如保利等上半年拿地相對低調，新增貨值排名并不高。源于有充足土地儲備做支撐，這些房企可以通過控制投資節奏來進行戰略性和結構性的調整。

土地儲備相對薄弱，去化相對較快的房企納儲更為積極。例如弘陽、大華、新希望等2018年土地儲備去化周期不足2.5年，但上半年拿地銷售比顯著高于行業平均水平，其中弘陽、新希望拿地銷售比均超過1。

二線城市成拿地主戰場

從百強房企新增土地儲備能級選擇來看，調結構持續深化。

上半年，房企在三、四線城市和二線城市新增土地儲備建筑面積占比旗鼓相當，這與去年三、四線占比居高不下形成強烈對比。同去年全年相比，2019年上半年，三、四線城市新增土地儲備建筑面積占比下滑近8個百分點。

相應地，上半年二線城市新增土地儲備建筑面積占比已接近50%，房企重回二線城市的戰略意圖凸顯，其實從年初大量上市房企表態2019年投資以回歸一、二線城市為主也可見一斑。值得一提的是，在上半年50城賣地情況來看，杭州以1400多億元位居榜首，遠高于北京賣地收入。此外，天津、武漢等城市也排在前頭。

克而瑞表示，相比之下，武漢、重慶和天津更受百強房企的青睞，雖然百強拿地中包含收并購土地，但并不影響整體趨勢。

“拿地投資曲線變化的背后，銷售回款和融資到位數額是無形之手。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，從拿地節奏上看，今年前兩個月，房企拿地相對不積極，一方面是銷售淡季回款不高;另一方面則是融資渠道尚未放松，企業儲備的“糧食”不足以支撐大量拿地投資。進入3月份以后，融資渠道相對放松，房企拿地積極性立刻轉高，紛紛補倉，二季度后期則重歸理性。

至于下半年走勢，上述克而瑞分析師認為，在三、四線市場衰退勢頭未減的大前提下，下半年將仍然是企業拿地回歸二線城市的窗口期。不過，隨著資金監管加強、補倉需求得到滿足的情況下，預計下半年拿地節奏相比上半年高峰期時會放緩。

此外，在考慮到資金成本、拿地成本等因素下，企業盲目追高拿地并不可取，縱觀近幾年“地王”開盤去化均不理想，在保證盈利空間的基礎上積極納儲才是房企穩定發展的前提。