新房：銷售看淡降準

在今年的中秋節前夕，央行再次宣布降準，但這份中秋禮包對于房地產而言，卻難改此前已經形成的降溫局面。

在北京，北京商報記者走訪發現，與此前炒作“春天來了”，伺機趁勢營銷不同，樓盤銷售人員在向購房者進行項目推介時，均未提及降準這一所謂購房“紅利”。

“央行降準對于目前市場而言，并未帶來多大影響，而且對于資金銀行管得越來越嚴，首付不變，現在這個市場不是降準能刺激出來的。” 包括萬科城市之光·東望、中海·寰宇天下、華潤·未來城市等多家現場銷售人員均向北京商報記者直言，不只不向客戶聊這個，營銷圈子內部也看得很淡，這一曾經被屢次炒作不爽的購房“紅利”當下如同“雞肋”一般。

盡管銷售人員對降準釋放的利好很淡定，但在中秋節北京商報記者走訪一月前踩盤的同一批項目時發現，看房客有明顯的增加。“還是小長假的因素多一些，現在開發商都很拼，售樓處建的要么跟游樂園似的，要么就跟咖啡館一樣，看房的同時也當休息了。”

上述多個項目銷售人員一致判斷，到訪客戶的增加與降準的利好并沒有太大的關系。

與北京城區的項目類似，環京地區樓市在中秋假期期間，也迎來不少看房客群，相同的是，央行降準“紅利”在這些“18線”市場也未能得到體現。

“如果非要說此次降準能為房地產帶來哪些利好影響，就是降準對剛需的心理有影響，覺得不得不買趕緊買，可能會釋放一部分，另外就是投資的擔心手里的錢不值錢，將房地產與黃金畫等號此外，降準以后，會刺激銀行增加對個人貸款的發放力度，購房客群量會有所增長。”固安孔雀城一位銷售人員直言。

似乎過去的經驗在告訴我們，只要降準，總能在一定程度上給房地產市場帶來利好。但業內人士認為，在“房住不炒”的大背景下，房地產調控加碼不斷，相應的房地產投資屬性被不斷弱化，以投資為出發點的購房者將會越來越謹慎，觀望情緒趨濃。

“監管層面持續收緊，降準資金很難流入房地產市場。”中原地產首席分析師張大偉也認為，只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。整體來看，今年的房地產政策依然是除信貸以外政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。

事實上，降準這一“紅利”對房地產市場的影響在數據端也可見一二：據我愛我家研究院數據顯示，截至9月16日，9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有產權房)成交1557套，環比上月同期下降7.92%，與去年同期相比下降6.93%;共有產權房成交746套，環比上月同期增長284.54%，但仍較去年同期下降40.75%。我愛我家研究院方面表示，就目前的數據來看，降準并未對北京新房市場產生大的影響，9月上半月增長較多的只有共有產權房，但這主要與供應及政策有關。

二手房：成交不增反降

與新房市場類似，央行降準的刺激，在二手房市場也反應平平。

以往的經驗是，降準政策出臺后，二手房市場最直接的表現就是房源成交周期縮短、掛牌價格調高等。

此次的情況并非如此，北京商報記者從多家中介門店了解到，受市場遇冷影響，近期北京二手房掛牌均價持續走低，雖然降幅很小，大概單價在一兩百元左右，但下滑趨勢日漸顯現。

鏈家和平里地區的一位中介人員向北京商報記者表示，最近一周北京二手房市場并沒有太大波動，降準消息出來后，來看房的客戶數量也與之前沒有太大差別。“金九銀十”一般是房地產市場的活躍期，但受嚴格調控政策的影響，這一概念在今年并沒有得到體現。“按照目前的情況來看，今年的房子是越來越難賣，二手房市場很難繼續沖高，達到往年的銷售成績。”該中介人員進一步表示。

同區域的我愛我家中介人員則向北京商報記者透露，降準消息出來后，也有一小部分業主表達了想“提價”的需求，但從整體來說，目前房價沒有大幅上揚的趨勢，更多的是“吃老本”，以穩為主。

近期北京二手房成交量并不理想，據我愛我家研究院數據顯示，截至9月16日，9月北京二手住網簽4827套，較上月同期的6232套下降22.54%，較去年同期的10203套下降52.69%，網簽量下降幅度明顯。

對于下一階段的北京樓市走向，我愛我家研究院方面表示，雖然降準后資金仍有流向房地產的動力，這會與政策產生一定的沖突、博弈，但今年國家對資金向房地產流動的渠道是嚴防死守，當前的房地產調控形勢依然是從嚴趨緊，北京作為首都更是市場焦點，因此未來一段時間里北京樓市很難有大的回溫，無論是新房還是二手房、市場偏向低位企穩，這種情況或許要到明年春節后才能有所改變。

近兩年來，央行降準的思路基本一致，其核心就是為實體經濟減壓，定向支持中小微企業，穩定經濟發展，同時避免資金流向房地產，促進經濟脫虛向實，這與當前國家的整體經濟形勢以及國際經濟形勢大有關系。

購房者：剛需“候場”

與銷售們的淡定不同，剛需購房者對于降準還是有反應的。

35歲的許偉在這個中秋節終于出手花了300萬元在大興買下了自己在北京的第一套房，這個購房計劃她足足醞釀了兩年。“市場一直不好，總覺得可以等等，說不定還會降。”然而降準的消息釋放后，許偉變得不再淡定。“可能市場還會降，但到時候有沒有談判的空間就不知道了。”許偉透露，沒貸過款、沒買過房，家里給的首付款也比較充足，這讓自己成為了開發商眼里的“優質客戶”，談下來的折扣點也比較客觀。

“當下，剛需客群應當把握住最后的時間窗口，對看好的樓盤及時出手，加速辦理前期首付、簽約、申貸等流程手續，最大化降低置業成本上升的可能性。”合碩機構首席分析師郭毅認為，在“房住不炒”、“因城施策”的調控綱領下，凡是樓市過熱的城市，購房者很可能將在10月8日后面臨“懲罰性”高利率。如果現在還沒有選到適合的地產項目，那么可以考慮壓縮單套總價，通過提高首付比例、減少貸款金額的方式控制購房成本，這對于剛需客群而言尤為重要。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，從今年房價調整來看，實際效果還是比較明顯的，各地也開始有了降價現象。但是盲目降價也容易引起市場的恐慌，而且降價中如果剛需購房者因為各種制約而不入市，那么市場交易蕭條對于經濟穩定也是不利的。

在嚴躍進看來，正常的購房需求，包括剛需和改善型需求，其實還是需要通過貨幣政策來進行刺激的，這是很合理的消費需求。所以后續的樓市調控基調或會有小幅調整，過去對于“房住不炒”的理解，其實是希望通過降低房價來實現“房住不炒”的效應，但后續其實更需要強化對交易秩序的管控，進而落實“房住不炒”的導向。